Ora è Miami la nuova meta dei «paperoni» internazionali

E gli italiani? «Dopo essere quasi spariti, oggi c’è un grande fermento – continua Ionta – sia perché vendono, per esempio, a New York per reinvestire qui, dove le tasse e i prezzi sono più bassi, sia perché la città ha un’Università sempre più importante e acquistano dunque per i figli. Chi ha comprato con le opportunità del Covid sta celebrando i rendimenti e i capital gain». Grande movimento c'è poi, secondo Ionta, sul fronte hotellerie, con palazzi che passano di mano per essere accorpati e trasformati in hotel super lusso.

Se la pandemia ha influenzato non solo il mercato residenziale, ma anche quello degli uffici, degli hotel e persino dei capannoni industriali, South Beach è rimasta sempre fondamentalmente turistica, con sviluppi immobiliari importanti in prima linea rispetto al mare dove i costi al mq degli appartamenti arrivano a 50mila dollari (46.100 euro)».

Al Faena district ci sono appartamenti da 50 milioni di dollari. Accanto all’hotel Faena, che è diventato un’icona di Miami, il gruppo alberghiero di lusso Aman ha comprato un edificio da cento camere a 200 milioni di dollari per sviluppare un progetto alberghiero. Accanto all’attuale Setai aprirà poi il Bulgari, oltre a un importante sviluppo alberghiero di lusso.

«La Collins avenue – spiega sempre Ionta – diventerà una via con diversi nuovi hotel super prime, al di sopra del lusso, studiati per un 5% della popolazione che può permettersi di spendere fino a 8mila dollari a notte per una camera. La Miami Beach del 2027 prevede almeno nuove sette-otto strutture di lusso tra la 17esima e la 35esima strada».

L’indirizzo più esclusivo per chi ama i condomini di lusso in South Beach è South of Fifth, anche conosciuta come South Point. Qui si parte dai 17mila dollari (15.675 euro) al mq per arrivare anche a 30mila dollari (27.660 euro) al metro. L’altro estremo di grande qualità dove vivere a Miami è tra Sunset Harbour e Sunset Island. Nelle quattro isole, come Venetian Island, vive chi vuole avere una villa. I prezzi partono, a Sunset Harbour, da tre milioni di dollari (solo il lotto di terreno) per arrivare fino a 50 con la villa. Su Sunset Island si va da 6 milioni per arrivare, anche qui, ai 50 milioni.
Altro indirizzo di gran prestigio è Bal Harbour, che si trova dopo la 97esima, dove ci sono sviluppi importanti che si dipanano intorno allo shopping center. «I prezzi dei nuovi sviluppi di Bay Harbour sono più abbordabili, dai 9 ai 12mila dollari (8.300-11.065 euro, ndr) al metro, mentre nei vecchi edifici si può comprare a 4mila dollari (3.690 euro, ndr) al metro – dice Ionta –ma l’appeal è minore».

Da segnalare tra le riqualificazioni Wynwood, un ex quartiere industriale che si è sviluppato negli ultimi cinque anni, un quartiere giovane, di gallerie d’arte e vita notturna. «Un altro quartiere che secondo me diventerà la nuova Wynwood è quello di Allapattah, una volta anche pericoloso, che sta diventando una meta trendy e con diversi nuovi sviluppi. I prezzi sono già saliti molto, anche del 350% rispetto al 2018, ma ha un senso per chi vuole investire al di fuori delle rotte classiche», continua Ionta.

L’area che però resta un must di tranquillità, un vero e proprio bene rifugio, è l’Art Deco District di South Beach, tra la 5a e la 17a, dove si concentrano i famosi edifici Art Deco. «Qui – spiega ancora Ionta – uno studio vale 1.800-2.000 dollari (1.660-1.844 euro, ndr) al mese e per una one bedroom si va dai 1.900 ai 2.400 dollari (1.750-2.210 euro, ndr) al mese. Stiamo parlando di un rendimento lordo attorno al 10%, il doppio di quello delle città europee».

Oltre alle zone di Miami Beach, nel mirino degli investitori internazionali, due sono le altre aree potenzialmente interessanti di Miami. La prima è Brickell, definita la zona più “hot” tra quelle ancora abbordabili. Si trova sul Miami South Channel, quindi è sul lungomare. Eppure la casa media qui si vende a circa 400mila dollari, il che è ancora un affare rispetto a quartieri incredibilmente costosi come Coconut Grove, situato a pochi chilometri a sud. Brickell si trova a sud del centro di Miami, il che lo rende facilmente raggiungibile.
Questa è un’area densamente edificata, dove oggi si pagano in media 4.800 dollari (4.425 euro) al metro. D’altra parte, l’affitto medio è di 2.600 dollari (2.400 euro) al mese, leggermente superiore alla media di 2.450 (2.260 euro) dell’area di Miami-Dade. Anche a Brickell Key si pagano in media per l’affitto circa 2.600 dollari al mese.

L’altra area è Liberty City, a pochi blocchi da Biscayne Bay. L’autostrada 195 è il suo confine meridionale e la 95 il suo limite orientale. Essere così vicino alle principali autostrade è uno dei motivi per cui la casa media qui costa un quarto di milione di dollari, anche se i prezzi sono aumentati di quasi il 10% su base annua.

Uscendo dalla macro-contea di Miami, ecco apparire sulle mappe degli investitori Tampa, da sempre conosciuta dai pensionati americani ma entrata nei radar internazionali dopo il Covid. Cresce costantemente, i prezzi sono ancora bassi e le proprietà hanno buone possibilità di un forte apprezzamento nei prossimi anni. Il prezzo medio di una casa a Tampa è di 371.253 dollari (342.300 euro), in aumento del 9% su base annua. Con una popolazione di oltre quattro milioni, l’area di Greater Tampa Bay comprende le aree metropolitane di Tampa e Sarasota: non è solo un'attraente area metropolitana, ma è anche una delle mete turistiche più visitate. È uno dei mercati immobiliari più caldi per le case in affitto nella nazione e c’è un’enorme quantità di domanda repressa per case unifamiliari entry-level. Negli ultimi dieci anni, il tasso annuo di apprezzamento immobiliare è stato pari al 5,44%, il che colloca Tampa nel primo 10% a livello nazionale per incremento dei valori.

Lo stock disponibile è in continuo calo e si calcola che ci siano meno di due mesi di inventario disponibile nell’intera area metropolitana di Tampa, in calo di quasi il 21,4% rispetto allo scorso anno, il che spiega il continuo aumento dei prezzi delle case e le prospettive di tenuta del mercato.