LOGISTICA

P3 Logistic Parks raddoppia il portafoglio JLL scommette sulla logistica urbana

Il bilancio 2020 degli operatori fotografa un settore in buona salute e prospettive di crescita significative, nonostante la pressione sulla domanda, l’offerta insufficiente e rendimenti migliori di altri asset ma progressivamente in calo

di Laura Cavestri

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Il bilancio 2020 degli operatori fotografa un settore in buona salute e prospettive di crescita significative, nonostante la pressione sulla domanda, l’offerta insufficiente e rendimenti migliori di altri asset ma progressivamente in calo


4' di lettura

Servisse una nuova conferma della “buona salute” del mercato immobiliare logistico,P3 Logistic Parks – investitore a lungo termine specializzato nella gestione e sviluppo di immobili logistici in Europa – ha concluso l’anno con due importanti acquisizioni, Maximus e Matrix, per una superficie lorda affittabile totale pari a circa 1,5 milioni di mq. In pratica, nel 2020, il portafoglio di P3 è aumentato di circa il 48%, raggiungendo i 6,5 milioni di mq.

«Durante la pandemia, il settore della logistica è stato praticamente la linfa vitale della società» ha dichiarato Jean-Luc Saporito, managing director di P3 Italy e chief development officer.

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I progetti di P3

In Italia P3 ha perfezionato con successo diversi deal di leasing con oltre 106mila mq di nuovi contratti di locazione o rinnovi negli ultimi 12 mesi: in particolare nel magazzino di P3 Brignano, con Kuehne+Nagel per 6mila mq e con il gruppo Valsped per ulteriori 13mila mq, oltre a 27.000 mq affittati a Cablog nel Parco P3 di Sala Bolognese, nonché rinnovi di 13mila mq con il gruppo Moncler e 47mila mq con Geodis.
La pipeline in corso prevede un totale di 500mila mq di progetti chiavi in mano da portare a termine nei prossimi 2-3 anni, con particolare riferimento a Roma, con aree da sviluppare fino a 100mila mq; e Bologna, dove sono in programma due progetti di sviluppo per una superficie complessiva di 115mila mq.

«Tra i progetti di sviluppo più importanti per il 2020 spicca la consegna di 190mila mq di magazzino G+3 per Amazon a Castelguglielmo nel nord Italia – ha continuato Jean-Luc Saporito –. Abbiamo, inoltre, iniziato la costruzione di un immobile di 98mila mq nella regione di Echt nei Paesi Bassi, per il quale puntiamo al massimo livello della certificazione Breeam. Continuiamo a investire in aree brownfields, con l’acquisizione di un terreno di 40 ettari nel centro di Ostrava, la terza città più grande della Repubblica Ceca».

Negli scorsi 12 mesi P3 ha concluso lo sviluppo di circa 600mila mq per clienti nuovi e di ritorno, come ad esempio Amazon, Mercedes-Benz, TEDi, PepsiCo, DHL e InPost, continuando la propria transizione verso clienti retail ed e-commerce. Al 31 dicembre 2020, circa il 30% del portafoglio di P3 era caratterizzato da attività in tali settori.

La crescita di JLL

Anche JLL ha messo a segno un 2020 particolarmente positivo per il mercato della logistica, registrando 116 operazioni per un valore totale di 1,6 miliardi e una crescita pari al 42% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Il 44% delle operazioni ha riguardato immobili al di sotto dei 10mila mq, confermando il crescente interesse per i piccoli edifici. I capitali sono stati ancora una volta prevalentemente internazionali (90%), provenienti principalmente da paesi europei. Per il 2021, JLL si aspetta un crescente interesse da parte degli investitori per questo segmento di mercato che, oltre ad essere resiliente, presenta rendimenti superiori rispetto a quelli di altre asset class.

Del resto, la logistica sta assumendo una connotazione sempre più urbana, spostandosi all’interno dei confini delle città. I nuovi asset logistici, oltre ad essere sostenibili, avranno un nuovo design come immobili multipiano e micro-centri di smistamento. Si assisterà, inoltre, alla trasformazione in centri logistici di immobili fino ad oggi destinati ad altri usi. Il comparto alimentare, quello farmaceutico e la logistica del freddo guideranno la domanda di tenant e investitori nel prossimo futuro.

«I numeri registrati durante il 2020 – ha commentato Barbara Cominelli, amministratore delegato di JLL Italia – dimostrano concretamente come la logistica sia un mercato dinamico, in cui stanno nascendo nuove opportunità di business. Milano continua a costituire il bacino di attrazione principale, rappresentando il 60% in termini di take-up del mercato, mentre Roma conferma la sua centralità nell’area Centro-Sud Italia. Stiamo anche assistendo al consolidamento di altre piazze, come Bologna e Torino. Un altro aspetto da tenere in forte considerazione saranno gli sviluppi tecnologici, legati ad esempio all’automazione, la robotica e l’IoT».

Trattative veloci, tagli piccoli e rendimenti in calo

A tracciare il più aggiornato identikit del mercato immobiliare logistico italiano è l’ultimo Borsino Immobiliare della Logistica, per il II semestre 2020, redatto da World Capital, in collaborazione con Nomisma. Interessante notare che il 95% delle chiusure delle trattative avviene entro l’anno, la percentuale di sconto maggiormente utilizzata si aggira tra il 10% e il 20% e gli spazi più richiesti dagli operatori logistici sono le superfici comprese tra 5mila mq e 15mila mq.

Le performance migliori si riscontrano al Nord, soprattutto nelle città prime di Milano e Genova, mentre al Centro è Firenze a registrare la prime rent nazionale con un canone di locazione medio massimo di 72 €/mq/anno.
I rendimenti logistici subiscono, invece, da anni, un progressivo ridimensionamento. Prima del 2015 i rendimenti medi superavano anche l’8%, mentre negli anni successivi è stata registrata una contrazione dei valori soprattutto nella prime location, come per esempio Milano, che nel II semestre 2020 registra un 5,3% netto come rendimento annuo; contrazione riconducibile ad un’elevata domanda di spazi.

Analizzando poi la composizione per attività economica, per classe di addetti e per anzianità aziendale di 31 provincie italiane, che hanno un forte impatto per quanto riguarda l’immobiliare logistico, emerge – ad esempio nella provincia di Milano – che le imprese attive correlabili al settore logistico risultano 7.499 (pari a 10.894 unità locali). Di queste, il 79% ha meno di 9 addetti al suo interno e un ulteriore 15% ha dai 10 ai 49 addetti, indice di un settore caratterizzato da imprese di dimensioni micro e piccole che gli conferiscono carattere frammentario.

«Il 2020 ha sottolineato la stabilità del mercato logistico, che ha saputo reagire meglio di altri settori immobiliari alla pandemia. Lo sviluppo di nuovo tecnologie, come per esempio l’automatizzazione o la gestione da remoto, potranno implementare ancor di più gli immobili logistici, asset molto corteggiati dagli investitori – dichiara Andrea Faini, Ceo di World Capital –. La sfida per gli operatori sarà quella di riuscire a rispondere alle nuove esigenze dei consumatori, oggi sempre più orientati sugli acquisti online. Gli investitori invece dovranno puntare sulla versatilità nella progettazione degli hub, in grado di rispondere a qualsiasi tipo di esigenza».


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