analisi

Per Tecnocasa prezzi residenziali in discesa (-1%), ma a Milano salgono

Secondo il network immobiliare la pandemia da Covid-19 stravolge le esigenze e la quotidianità delle famiglie. Le compravendite in via di ripresa, forte l’impatto sugli affitti

di Paola Dezza

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(korisbo - stock.adobe.com)

Secondo il network immobiliare la pandemia da Covid-19 stravolge le esigenze e la quotidianità delle famiglie. Le compravendite in via di ripresa, forte l’impatto sugli affitti


5' di lettura

Il mercato immobiliare che si era appena lasciato alle spalle un decennio di crisi è stato travolto dal Coronavirus. E lo sentiamo ancora di più oggi per via di questo nuovo lockdown addolcito, ma pronto a inasprirsi se i contagi non caleranno. «Il Covid-19 ha spiazzato certezze e indotto cambiamenti repentini negli stili di vita degli italiani, che si sono ritrovati costretti a chiudersi in casa, a lavorare in smart working, a familiarizzare con la Dad insieme ai figli e a trasferire la vita sociale su uno schermo» sintetizza Fabiana Megliola, ufficio studi Tecnocasa nella conferenza dedicata al mercato immobiliare.

«Le città si sono improvvisamente svuotate dai cittadini e dai tanti turisti che ogni anno affollavano le nostre strade. E così le mura domestiche sono diventate un rifugio, in grado non solo di difendere i nostri capitali, ma anche la nostra salute e quella altrui» prosegue.

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Compravendite in pesante calo per la chiusura della scorsa primavera

Le conseguenza sul mercato immobiliare sono chiare dai numeri. Il dato più evidente è il ridimensionamento dei volumi di compravendita dovuti alla chiusura forzata e, in parte, alla contrazione degli investimenti, soprattutto quelli con finalità turistica, realizzati nelle grandi città.
«Si è fatta più forte la voglia di acquistare casa, di migliorare quella in cui si vive, i cui limiti e pregi sono emersi in modo dirompente in questi mesi - dice Megliola -. Il mercato del credito ha favorito questo passaggio grazie ai bassi tassi di interesse e un maggiore accesso ai mutui, nonostante una più alta attenzione delle banche alla tenuta occupazionale dei potenziali acquirenti.

Il primo effetto dell'emergenza sanitaria si è visto, in prima battuta, sul numero delle compravendite. Nel primo semestre del 2020 le compravendite residenziali in Italia sono state 233.229, con un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019. «Ci sono indicatori positivi sullo stato di salute del mercato - dice Megliola -. I tempi di vendita si sono portati nelle grandi città a 112 giorni, nei capoluoghi di provincia a 149 e infine a 154 giorni nei comuni dell’hinterland delle grandi città. Anche se da settembre stanno salendo di nuovo. Tra le metropoli le tempistiche più lunghe si registrano a Bari (178 gg) e Verona (142 gg). Le città “più veloci” sono Milano (56 gg) e Bologna (57 gg)». La velocizzazione delle transazioni è quindi dovuta alla fine del lockdown e al timore di una nuova chiusura.

«Per la fine dell’anno ci aspettiamo una contrazione di almeno 100mila compravendite - dice Megliola - rispetto al 2019 ed un ribasso dei valori tra -3% e -1%. Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa».

Le quotazioni hanno intrapreso la discesa
Gli effetti della pandemia si sono iniziati a vedere sui prezzi, anche se solo nel 2021 si avrà il polso della situazione. Nel primo semestre del 2020 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono diminuite dell’1%.

Si arresta così una crescita iniziata nel secondo semestre del 2017 e confermatasi nei semestri successivi. In tutte le grandi città si registrano prezzi in ribasso ad eccezione di Milano e Verona che mettono a segno un aumento rispettivamente del 2% e dello 0,4%.

La città che ha visto la contrazione dei prezzi più importante è stata Genova con -4,4%.Le aree semicentrali hanno evidenziato un risultato migliore, peggiorano le periferie e le aree centrali. Queste ultime in seguito alla contrazione degli investimenti soprattutto nella
componente turistica, le prime per una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Tiene il segmento del lusso, in particolare le soluzioni con spazi esterni sempre più richiesti e ricercati dopo il lockdown.

Alcune periferie, con un’offerta di soluzioni indipendenti e di nuova costruzione hanno visto una leggera ripresa. Segno che cambiano le preferenze degli italiani. A reggere meglio è l’hinterland delle grandi città (-0,2%). Queste ultime realtà, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, avevano dato segnali di ripresa dei valori già nel semestre precedente. Hanno tenuto l’hinterland di Milano, di Firenze e di Verona, quest'ultimo in particolare trascinato dalle località turistiche.

L’analisi per aree geografiche evidenzia un decremento dei prezzi per le località del Nord (-0,9%), seguite da quelle del Sud Italia (-1,3%) e del Centro Italia (-2,2%).Domanda, disponibilità di spesa e offertaIl trilocale si conferma la tipologia più ricercata nelle grandi città, con un lieve aumento della concentrazione delle richieste tra gennaio e luglio 2020. Raccoglie infatti 41% delle richieste, seguito dal quattro locali con il 23,7% delle preferenze e dal bilocale con il 22,9% delle scelte.

La casa piace nel verde e più grande
Si assiste ad un aumento dell'interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni (giardino, terrazzo). La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119mila euro (26,0%). Segue con il 23,2% la fascia tra 120 e 169mila euro e con il 22,1% il range compreso tra 170 a 249mila euro. A Milano si segnala un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250 mila euro.

L’offerta evidenzia che, nelle grandi città italiane, la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 32,3%, a seguire il quattro locali con il 24,4%. In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di offerta di monolocali e bilocali. Questa tipologia subisce la pesante crisi degli affitti brevi, ma anche di quelli di lunga durata. In Italia nei primi 9 mesi del 2020 si evidenzia una leggera flessione della percentuale di acquisti per investimento, che si attesta sul 16,8% contro il 17,5% registrato nello stesso periodo del 2019.

IL MERCATO
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Il segmento delle locazioni, il più impattato dalla pandemia
La diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all'affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierando i valori.

Nel primo semestre del 2020 i canoni di locazione delle grandi città sono in diminuzione: -0,2% per i monolocali, -0,9% per i bilocali e per i trilocali. I ribassi più importanti si sono avuti a Milano, Bologna, Roma e Firenze le metropoli che più di tutte le altre hanno sofferto la diminuzione di inquilini e la contrazione dei flussi turistici.

Nei capoluoghi di provincia si segnala un aumento dei canoni di locazione dello 0,3% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali. L'analisi sui contratti di locazione stipulati dalla nostra rete da gennaio a settembre evidenzia che c'è stata una contrazione di quelli stipulati per motivi di studio e lavoro. Interessante il dato che vede un leggero aumento dei contratti transitori e a canone concordato che ora rappresentano il 18,8% ed il 30,8%.


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