L’ANALISI

Pgt e rigenerazione urbana, più benefici per chi punta su verde, sicurezza ed accessibilità

Pubblicato oggi sul Bur il nuovo Piano del Governo del Territorio di Regione Lombardia. Entro il 12 maggio, i comuni dovranno individuare le aree da riqualificare secondo il PGT e la legge regionale 18/2019 sulla rigenerazione urbana

di Riccardo Marletta*


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Rendering del progetto «La via del nord-est di Milano. Da San Babila a via Padova, un grande progetto di riqualificazione lungo 6 km»; nella foto Piazzale Loreto (Agf)

5' di lettura

Nel panorama del mercato immobiliare milanese e lombardo si registrano due importanti novità: il nuovo PGT (Il Piano di Governo del Territorio della città di Milano che è stato pubblicato oggi sul Bur della Regione Lombardia) e la legge regionale 18 del 26 novembre 2019 (“Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente”).

La legge sulla rigerenazione urbana
La legge regionale n. 18/2019 stabilisce che, entro il 12 maggio 2020, i Comuni dovranno individuare gli ambiti di rigenerazione urbana e territoriale, che beneficiano delle misure per la semplificazione e l’accelerazione dei procedimenti amministrativi, la riduzione dei costi, il supporto tecnico amministrativo, nonché la disciplina degli usi temporanei consentiti durante il processo di rigenerazione, anche in deroga alle previsioni del PGT.

Nel nuovo PGT il Comune di Milano ha già individuato gli ambiti di rigenerazione, caratterizzati da dismissione o da sottoutilizzo di edifici e dalla carenza di spazi pubblici adeguati.

Gli ambiti di rigenerazione individuati dal nuovo PGT sono le piazze, i nodi di interscambio, gli ambiti di rigenerazione ambientale, i nuclei storici esterni, gli spazi a vocazione pedonale, gli ambiti per grandi funzioni urbane.

Nelle piazze e nei nodi di interscambio sarà possibile il superamento dell’indice di edificabilità massimo, pari a 0,70 mq/mq per la generalità delle aree e a 1 mq/mq negli ambiti altamente accessibili con trasporto pubblico individuati dallo stesso PGT.

Inoltre, le piazze ed i nodi di interscambio (insieme alla grande funzione urbana di San Siro) sono gli unici ambiti del territorio comunale nei quali sarà consentita la realizzazione di nuove grandi strutture commerciali con superficie di vendita superiore a 2.500 mq.

All’interno di questi ambiti sarà possibile trasferire liberamente i diritti edificatori, ad eccezione di quelli di rigenerazione ambientale, con la possibilità di “decollo”, ma non di “atterraggio” di tali diritti.

Quando gli interventi di rigenerazione ricadono in ambiti adiacenti agli spazi pedonali e in tutti i nuclei storici esterni, il PGT stabilisce che i servizi privati, gli esercizi di vicinato, le attività artigianali e gli esercizi di somministrazione fino a 250 metri quadri di superficie sono esclusi dal calcolo della superficie lorda (SL e quindi della volumetria complessiva), il che comporta la possibilità di realizzare un piano in più di quanto sarebbe consentito sulla base dell’indice territoriale applicabile.

Gli interventi sull’esistente
Tanto la legge regionale n. 18/2019 quanto il nuovo PGT di Milano contengono novità per gli interventi sull’esistente.

Sono previsti incrementi volumetrici fino al 20% dell’indice di edificabilità massimo, che saranno modulati dai Comuni sulla base di criteri che verranno stabiliti dalla Giunta regionale entro il 14 giugno 2020 e che saranno connessi alla realizzazione di servizi abitativi pubblici e sociali, la sicurezza dal rischio sismico e da esondazioni, la demolizione di opere edilizie situate in aree a rischio idraulico e idrogeologico, il rispetto del principio di invarianza idraulica e idrologica, la riqualificazione ambientale e paesaggistica, l’utilizzo di coperture a verde, la realizzazione di interventi destinati alla mobilità, l’utilizzo di materiali di recupero da rifiuti, la bonifica degli edifici e dei suoli contaminati da parte di soggetti non responsabili della contaminazione, la chiusura dei vani per il risparmio energetico e l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Bonus volumetrici
Negli interventi che utilizzano bonus volumetrici sarà consentita la deroga all’altezza massima prevista nei PGT (nel limite del 20%), alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento e sulle distanze previste nei PGT stessi e nei regolamenti edilizi, fatte salve le norme statali e quelle relative ai requisiti igienico-sanitari.

I Comuni, con deliberazione consiliare, potranno escludere aree o singoli immobili dall’applicazione di tale regime derogatorio ed in generale dall’applicazione dei bonus volumetrici.

È in ogni caso esclusa la possibilità di prevedere l’applicazione degli incentivi volumetrici per l’insediamento o l’ampliamento di grandi strutture di vendita.

I prossimi passi
La legge regionale prevede, inoltre, che, entro il 14 giugno i Comuni dovranno individuare gli immobili dismessi da oltre 5 anni che causano criticità sotto il profilo della salute, della sicurezza e del degrado.

Gli interventi beneficeranno di un incremento del 20% dell’indice di edificabilità massimo (o della superficie lorda esistente se superiore), saranno esentati dall’obbligo di reperire aree a servizi eventualmente previsto nel PGT e potranno essere realizzati in deroga alle previsioni quantitative e morfologiche, sulle tipologie di intervento, sulle distanze dei PGT e dei regolamenti edilizi (salvo soltanto il rispetto delle norme statali e di quelle sui requisiti igienico-sanitari).

Per usufruire di questi benefici bisognerà presentare la richiesta di piano attuativo o di permesso di costruire – la Scia o la Cila – entro 3 anni dalla notifica dell’atto comunale con cui si comunica che l’immobile rientra nella disciplina.

In caso contrario, il Comune avvierà un procedimento che potrà portare fino alla demolizione d’ufficio del fabbricato, a spese del proprietario, che in tal caso perderà la possibilità di utilizzare per i futuri interventi edilizi la volumetria già esistente nell’immobile prima della demolizione che risulti in eccedenza rispetto all’indice di edificabilità previsto dal PGT.

Una volta decorso il termine del 14 giugno 2020, la disciplina troverà applicazione, su richiesta dei proprietari, anche per gli immobili che, pur non essendo stati individuati dal Comune, possiedano le caratteristiche previste dalla legge.

Edifici abbandonati o degradati
La legge regionale prevede poi che le norme si applichino anche agli immobili già individuati dai Comuni come abbandonati e degradati.

Il nuovo PGT di Milano ha provveduto ad una prima individuazione degli “edifici abbandonati e degradati”, per i quali è stata prevista una disciplina diversa (e meno favorevole) rispetto a quella nella legge 18/2019.

È facile prevedere che la coesistenza delle due norme potrà comportare difficoltà in sede di applicazione.

Il nuovo PGT di Milano fissa poi due regole importanti: anzitutto sarà sempre possibile in tali casi (ad eccezione soltanto degli immobili abbandonati e degradati) il recupero integrale della volumetria esistente, che nel vecchio PGT non era consentito per quelli produttivi situati nelle aree di estensione superiore a 5mila mq. Inoltre, il nuovo PGT non richiede il reperimento di dotazioni da destinare a servizi (a mezzo di cessione di aree o di monetizzazione) nelle ipotesi di cambio d’uso da produttivo a funzioni direzionali, a servizi privati ed a turistico-ricettivo.

Anche la legge regionale n. 18/2019 contiene disposizioni volte ad agevolare i mutamenti di destinazione d’uso, prevedendo anche ipotesi in cui i mutamenti possono intervenire in deroga alle previsioni del PGT, con la precisazione che tale normativa di favore non potrà trovare applicazione per l'insediamento di attività di logistica o di autotrasporto su aree aventi un'estensione superiore a 5mila mq, di grandi strutture di vendita o di attività insalubri.

La legge regionale prevede, inoltre, ipotesi di riduzione dei contributi di costruzione per alcune categorie di interventi sull’esistente.

Anzitutto, prevede la riduzione del 50% del contributo di costruzione, salvo ulteriori diminuzioni decise dai comuni, per gli interventi di ristrutturazione urbanistica negli ambiti della rigenerazione.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di demolizione e ricostruzione, anche con diversa sagoma si applicano gli oneri di urbanizzazione stabiliti per gli interventi di nuova costruzione, ridotti del 60% (sempre salvo ulteriori riduzioni decise dai comuni).

Infine, entro il 14 giugno, la Giunta regionale dovrà definire i criteri per la diminuzione dei contributi di costruzione negli interventi di efficientamento energetico, sicurezza delle costruzioni contro rischio sismico ed esondazioni, il rispetto del principio di invarianza idraulica e idrologica, la riqualificazione ambientale e paesaggistica, la realizzazione di interventi destinati alla mobilità collettiva ed alla bonifica, ad opera di soggetti non responsabili della contaminazione, degli edifici e dei suoli inquinati.

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