agevolazioni edilizie

Piccoli edifici con unico proprietario: così le spese 2021 con il 110%

Le ricadute dell’apertura della manovra agli immobili fino a 4 unità con unico proprietario: il superbonus sarebbe ammesso, con limiti, anche quando la prevalenza è non abitativa

di Giorgio Gavelli e Riccardo Giorgetti

Il Superbonus 110%: gli interventi trainati

Le ricadute dell’apertura della manovra agli immobili fino a 4 unità con unico proprietario: il superbonus sarebbe ammesso, con limiti, anche quando la prevalenza è non abitativa


5' di lettura

La legge di Bilancio 2021 ha “sdoganato”, ai fini del superbonus 110%, l’edificio fino a quattro unità immobiliari non funzionalmente indipendenti (o senza accesso autonomo) con unico proprietario, aprendo così l’agevolazione a un’altra categoria di immobili assai diffusa. Nel corso di Telefisco 2021 e con i primi interpelli, l’Agenzia sta cercando di delineare meglio i contorni del meccanismo applicativo del bonus con riferimento a questi edifici, ma diversi temi restano ancora aperti.

Le modifiche 2021

L’articolo 1, comma 66, lettera n), della legge n. 178/2020 ha disposto l’inserimento, all’articolo 119, comma 9, lettera a), del Dl n. 34/2020, tra i soggetti legittimati ad usufruire della detrazione del 110% - dopo la parola «condomìni» - le persone fisiche che sono uniche proprietarie (anche in comproprietà indivisa, ad esempio per successione ereditaria) di edifici composti da due a quattro unità immobiliari, singolarmente accatastate e non funzionalmente indipendenti ovvero prive di accesso autonomo. Questa collocazione non sembra casuale, ma pare importante a livello interpretativo al fine di recepire,in ambito 110%, il concetto di “parti comuni” non condominiali,previsto dalla prassi e sino ad ora applicabile ai soli bonus “ordinari”. Tanto è vero che nel corso di Telefisco, l’Agenzia ha chiarito che a fronte di edifici di questa tipologia:

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trova applicazione il concetto di prevalenza abitativa di cui che la circolare 24/E/2020 ha ipotizzato per i condomini, «in ordine alla circostanza che, ai fini dell’agevolazione, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50 per cento»;

in presenza di quattro unità immobiliari, il limite di spesa per interventi di isolamento termico dell’involucro è pari a 160.000 euro (40.000 moltiplicato per quattro abitazioni) mentre per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato il limite di spesa è pari a 80.000 euro (20.000 moltiplicato per quattro abitazioni);

se composti da cinque unità immobiliari, di cui una intestata all’impresa individuale del proprietario (e le altre possedute in forma “privatistica”), il superbonus non spetta.

Il Superbonus 110%: gli interventi trainanti

La prevalenza

Il concetto di “prevalenza”, nell’accezione richiamata,va meglio declinato a livello interpretativo per questi edifici ad unico proprietario. La risposta dell’Agenzia, infatti, può essere interpretata in due modi diversi. Secondo una lettura più restrittiva, solo gli edifici a prevalenza abitativa sarebbero ammessi al superbonus, precisamente sull’intera spesa per i lavori trainanti realizzati sulle parti comuni ed esclusivamente sulle unità immobiliari a destinazione abitativa (nel limite di due per persona fisica) per i lavori trainati. Conseguentemente, i lavori “trainati” delle unità non abitative darebbero diritto alle sole detrazioni ordinarie diverse dal superbonus e resterebbero totalmente escluse dal 110% le palazzine a prevalente destinazione non abitativa.

In base ad un differente approccio, invece, anche gli edifici a prevalente destinazione non abitativa potrebbero aspirare al 110%, ma, per i lavori sulle parti comuni, la maxi detrazione spetterebbe, sulla base di un calcolo proporzionale, alla sola parte residenziale, fermo restando che i lavori trainati sarebbero agevolabili al 110% sono nelle unità residenziali e con il consueto limite di due unità per persona fisica. Riteniamo che questa seconda lettura sia più coerente con la risposta data dalle Entrate, che richiama i chiarimenti resi nella circolare 24/E/2020 anche per questi edifici.

Gli altri nodi

Vi sono altri due tematiche importanti da “smarcare”.

1. Va capito come gestire il cambio normativo tra 2020 e 2021. Ad avviso di chi scrive, in attesa di chiarimenti ufficiali, l’estensione agli edifici ora previsti dalla nuova lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del Dl 34/2020 dovrebbe potersi applicare a tutte le spese sostenute dal 1° gennaio 2021, anche per interventi iniziati in precedenza. Disco rosso, invece, alle spese sostenute nel 2020, le quali, tuttavia, possono fruire dei bonus diversi dal 110% se in possesso dei relativi requisiti.

2. Va spiegato il conteggio delle unità immobiliari («da due a quattro») previste nella nuova fattispecie («unico proprietario») introdotta dal legislatore: l’Agenzia deve chiarire se (come accade con le unità unifamiliari singole) nel calcolo si possano escludere le pertinenze.Se così non fosse, infatti, si finirebbe spesso per agevolare le sole bifamiliari, essendo abbastanza rara la totale assenza di unità al servizio delle abitazioni. Ciò, a nostro avviso, fermo restando che le pertinenze dovrebbero “contare” (come accade per i condomìni) quando si determinano i limiti complessivi di spesa per i lavori sulle parti comuni.

TRE CASI LIMITE

Due abitazioni e due negozi

La situazione - Edificio con unico proprietario costituito da quattro unità di cui due a destinazione abitativa della superficie complessiva di 120 mq (60 x 2) e due immobili accatastati come negozi di superficie totale 100 mq (50 x 2). Il proprietario intende eseguire il cappotto termico e sostituire gli infissi di tutte le unità. Quali sono le detrazioni spettanti e i limiti si spesa?

La possibile soluzione - L’immobile risulta a prevalente destinazione abitativa in quanto le abitazioni rappresentano il 55% della superficie totale (120/220). Di conseguenza, applicando per analogia la circolare 24/E come confermato in Telefisco, per il cappotto termico potrà usufruire del 110% su un tetto complessivo di 160.000 euro (40.000 x 4). Quanto agli infissi avrà diritto al 110% per la spesa relativa alle due unità residenziali (54.545,45 x 2) e al 50% per le restanti unità (limite di spesa: 120.000 x 2)

Q uattro abitazioni e quattro box auto

La situazione - Edificio con unico proprietario risulta composto da quattro unità a destinazione abitativa non funzionalmente indipendenti e quattro pertinenze (box auto). Il proprietario intende eseguire il cappotto termico sull’intero edificio e sostituire gli infissi di tutte le unità abitative. Quali sono le detrazioni spettanti e i limiti si spesa?

La possibile soluzione - L’edificio potrebbe risultare agevolabile ai fini della detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni (cappotto termico) se si conteggiano le pertinenze solo per il computo del tetto di spesa, tesi che pare corretta ma va confermata dal Fisco. Il limite di spesa per il cappotto dovrebbe risultare allora pari a 320.000 (40.000 x 8). Quanto agli infissi, per due unità la spesa rientrerebbe nel 110% (54.545,45 x 2), per le restanti due avrebbe l’ecobonus 50% (spesa 120.000 x 2)

Quattro unità funzionalmente miste

La situazione - Edificio composto da quattro unità immobiliari di cui due a destinazione residenziale (non funzionalmente indipendenti) della superficie complessiva di mq 120 (60 x 2) e due a destinazione commerciale della superficie commerciale di 150 mq (75 x 2) di cui, però, uno funzionalmente indipendente. I proprietari decidono di eseguire il cappotto termico e sostituire gli infissi.

La possibile soluzione - Escludendo l’unità non abitativa indipendente (tesi da confermare da parte del Fisco) l’edificio risulta in prevalenza residenziale poiché le abitazioni coprono il 61% della superficie complessiva considerata (mq 195). Di conseguenza, in base a questa lettura, le tre unità non indipendenti potrebbero sfruttare il 110% per il cappotto termico nel limite di spesa di 120.000 euro (40.000 x 3), mentre solo le abitazioni avrebbero il superbonus anche per gli infissi

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