acquisti immobiliari

Politiche sui mutui decisive per l’andamento delle compravendite

Homepal ha monitorato, su 14 anni, la relazione tra acquisti immobiliari e diversi fattori: Pil, disoccupazione, tassi di interesse ma anche capacità dei prestiti bancari di “coprire” il valore degli immobili e diversificazione delle proposte degli istituti di credito

di Laura Cavestri

default onloading pic
(Paulista - stock.adobe.com)

3' di lettura

Poco permeabile al calo del Pil e alle variabili macroeconomiche. Estremamente reattivo ai tassi sui mutui. Ecco perchè, «per evitare shock sistemici al mercato immobiliare come quelli accaduti nel 2012-2015 sarebbe opportuna, almeno per un periodo di tempo limitato, di una garanzia di Stato sui mutui (analoga a quella fornita sulle imprese)». A queste conclusioni è giunta l’analisi di Homepal sui fattori che maggiormente influenzano il mercato immobiliare in Italia.

Per poter correttamente stimare le evoluzioni potenziali del mercato immobiliare, relativamente alla compravendita di immobili residenziali, si fa tipicamente riferimento ad alcuni dati macroeconomici: Pil, disoccupazione e tassi di interesse. Il collegamento logico sembrerebbe piuttosto intuitivo.Il Pil rappresenta la ricchezza prodotta dal paese. All’aumentare della ricchezza prodotta, una porzione sarà dirottata sugli acquisti immobiliari. Viceversa quando il Pil scende.Così il tasso di disoccupazione: all’aumentare dei disoccupati sarà difficile che aumenti il numero di compratori nel mercato. Per i tassi di interesse si può immaginare una correlazione inversa: al crescere dei tassi, si dovrebbe assistere ad una riduzione del numero delle compravendite.

Loading...

«Per poter verificare queste supposizioni Homepal ha utilizzato l’indice di correlazione di Pearson per ognuno dei fattori (Pil, disoccupazione, tassi di interesse) e le compravendite immobiliari, utilizzando i dati degli ultimi 14 anni ( con 0 che vuol dire nessuna correlazione tra due variabili, l’indice 0-0,3 che ne mostra una debole, 0,3-0,7 moderata, mentre sopra a 0,7 una correlazione forte. Nel primo caso, mettendo in relazione andamento del Pil e compravendite immobiliari, la relazione risulta moderata.

PIL E COMPRAVENDITE

Correlazione tra crescita Pil e crescita compravendite (Fonte: Rielaborazione Homepal su dati Banca d'Italia / Osservatorio OMI Agenzia delle Entrate)

PIL E COMPRAVENDITE

Addirittura meno marcato il collegamento tra andamento del tasso di disoccupazione e crescita delle compravendite immobiliari. L’indice di correlazione è a 0,11, suggerendo un’indipendenza di evoluzione tra i due fenomeni. Mentre poco più alta – è a 0,49 ma pur sempre moderata – la relazione tra acquisti immobiliari e tassi di interesse.

EVOLUZIONE TASSO DI DISOCCUPAZIONE E COMPRAVENDITE

Evoluzione delle compravendite e tasso di disoccupazione (Fonte: Rielaborazione Homepal su dati ISTAT / Osservatorio OMI Agenzia delle Entrate)

EVOLUZIONE TASSO DI DISOCCUPAZIONE E COMPRAVENDITE
TASSI DI INTERESSE E COMPRAVENDITE

Evoluzione del tasso dei mutui e delle compravendite (Fonte: Rielaborazione Homepal su dati Osservatorio OMI Agenzia delle Entrate)

TASSI DI INTERESSE E COMPRAVENDITE

A questo punto, gli analisti di Homepal hanno deciso di mettere in relazione che potessero essere più strettamente collegati all’andamento delle compravendite, ed il risultato sorprendente è la correlazione molto forte tra l’andamento delle compravendite e la modalità di offerta di mutuo da parte del sistema bancario.

In particolare, sono due gli elementi fondamentali: il loan to value applicato dalle banche alla clientela, cioè la percentuale del valore dell’immobile che gli istituti di credito sono disposti a finanziare al cliente (da cui emerge che la media del loan to value ha una correlazione forte con l’andamento delle compravendite) e l’evoluzione della quota di debito utilizzata (restringimento o allargamento dell’offerta di mutui)

LOAN TO VALUE E COMPRAVENDITE

Evoluzione delle compravendite e Loan to value (Fonte: Rielaborazione Homepal su dati Osservatorio OMI Agenzia delle Entrate)

LOAN TO VALUE E COMPRAVENDITE
QUOTA DI MUTUO UTILIZZATO E COMPRAVENDITE

Evoluzione delle compravendite e quota di mutuo utilizzata per acquisto (Fonte: Rielaborazione Homepal su dati Osservatorio OMI Agenzia delle Entrate)

QUOTA DI MUTUO UTILIZZATO E COMPRAVENDITE

«Quest’analisi – ha spiegato Andrea Lacalamita, presidente e founder di Homepal – evidenzia una caratteristica importante del mercato immobiliare residenziale italiano, cioè l’inelasticità ai fenomeni macroeconomici, ma una grande reattività all’offerta dei mutui (per quantità e tipologia, non per livello dei tassi)». Ma perchè ciò accade?

«Personalmente – ha detto ancora Lacalamita – vedo 4 possibili fattori che spiegano le correlazioni. La grande predisposizione culturale degli italiani ad acquistare la casa (che se per anni è stata sottovalutata a favore dei viaggi e dalle cene gourmet, dopo la pandemia ha assunto di nuovo un valore centrale). A questo va aggiunta la ricchezza privata degli italiani, pari a 9 trilioni di euro, di cui 5,5 trilioni sono in immobili. Con questa pandemia, purtroppo, molti settori dei servizi e tanti lavoratori precari (che neppure prima accedevano facilmente a un mutuo) hanno fortemente sofferto (e stanno soffrendo ancora). Ma sui conti correnti degli italiani il risparmio è complessivamente cresciuto di 140 miliardi (quasi un Recovery fund). Le banche non stanno riducendo l’offerta dei mutui e, in generale, nonostante le difficoltà, gli italiani li pagano, dunque i tassi relativi al non pagamento dei mutui sono molto bassi».

È evidente quindi, ha aggiunto Lacalamita, che, «per evitare shock sistemici al mercato immobiliare come quelli accaduti nel 2012-2015 sarebbe opportuna, almeno per un periodo di tempo limitato, di una garanzia di Stato sui mutui (analoga a quella fornita sulle imprese), che eviti una probabile restrizione dei loan to value e dei criteri di erogazione dei crediti. Sul fronte dell’offerta, invece, strutturalmente modesta, i meccanismi di Superbonus 110% e del bonus ristrutturazioni con detrazione fiscale al 50% anticipabile dalla banca, possono imprimere un’accelerazione alla riqualificazione degli immobili. Per questo rimango ottimista, nonostante le difficoltà economiche, sul positivo andamento del mercato immobiliare – ha concluso Lacalamita – sicuramente superiore alle attese, vista l’offerta ampia di mutui da parte del sistema bancario».


IL MERCATO DELLA LOGISTICA IN ITALIA
Loading...
Riproduzione riservata ©

loading...

Brand connect

Loading...

Newsletter RealEstate+

La newsletter premium dedicata al mondo del mercato immobiliare con inchieste esclusive, notizie, analisi ed approfondimenti

Abbonati