Previsioni ottime per la logistica, variabili per gli uffici nel mondo

Sono invece tre i trend di lungo termine destinati a cambiare il real estate in modo permanente. Innanzitutto una marcata evoluzione verso il real estate alternativo. Poi l'importanza crescente dei f attori Esg nel settore immobiliare (che si sta già vedendo anche nelle strategie delle realtà italiane). Infine, la maggiore flessibilità nei confronti del lavoro in ufficio e da remoto, destinata a plasmare gli uffici del futuro.

Secondo Nuveen Re conoscere i megatrend globali come gli spostamenti demografici, la transizione verso un'economia a basso impatto ambientale e le innovazioni in ambito tecnologico, sarà imprescindibile per identificare i segmenti del real estate alternativo che sapranno registrare le performance migliori.

Inciderà, nello spostamento verso i settori alternativi, il fattore dimensionale, in quanto ci sono dimensioni più ridotte e difficoltà nel puntare a metrature maggiori. Inoltre le capacità individuali degli operatori nell'individuare gli asset “best in class” sarà fondamentale.

I fattori Esg (Enviro nment, Social, Governance) stanno acquisendo un'importanza crescente nel settore immobiliare. La transizione verso immobili a impatto zero è già in corso e in alcuni settori inizierà a evidenziarsi il cosiddetto “brown discount”, probabilmente guidato dal segmento degli uffici nei mercati europei più importanti, come Londra e Amsterdam.

Normative come la SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) dell'Unione Europea e la regolamentazione di New York sulle emissioni porteranno a intraprendere ulteriori azioni e ad una maggiore trasparenza. La crescente attenzione per il valore sociale degli immobili farà emergere opportunità dalla riqualificazione di tipologie immobiliari scarsamente utilizzate per offrire qualcosa di più interessante per le comunità locali.

Tutti siamo consapevoli dei grandi cambiamenti che la pandemia ha portato sul fronte dell'home working e della flessibilità sia normativa sia aziendale su questo fronte. Il cambiamento dei modelli di lavoro e le nuove modalità di trasporto avranno un impatto fondamentale nel definire lo sviluppo delle città e sulla valorizzazione delle asset class a uso uffici.

C'è una grande richiesta di immobili “smart” ben connessi, a supporto di modelli di lavoro ibridi e gli edifici ad uso uffici dovranno avere un effetto positivo sul benessere personale, concetto piuttosto nuovo.

Nell'ultimo anno in generale i consumatori sono stati obbligati a restare in casa e a non spendere e si è andata creando una cospicua quota di risparmi. Secondo Nuveen Re, la domanda finora repressa è destinata a creare un effetto-rimbalzo nel settore dei consumi e a guidare la domanda di case, e-commerce e servizi. «Ci aspettiamo che tale attività riattiverà i mercati immobiliari in tutto il mondo», dicono.

Ciò che però il report non sembra tenere in considerazione è l'altro lato della medaglia, cioè la perdita di posti di lavoro che, una volta cessati gli ammortizzatori sociali, sarà inevitabile, perlomeno nel primo periodo. Chi non ha un lavoro non può permettersi di spendere e tale trend andrà a contrastare quello messo in evidenza da Nuveen Re.

Nonostante i lockdown imposti dalla fine dell'autunno, in Europa il numero dei contagi sta risalendo con la terza ondata. Finora la distribuzione dei vaccini è avvenuta a ritmi troppo rallentati per avere un impatto reale.Nuveen sottolinea che, nonostante i lockdown, i grandi mercati europei sono rimasti attivi sul fronte degli investimenti.

I mercati domestici, quali Germania, Svezia o Francia, stanno reagendo meglio dei mercati internazionali quali Polonia o Regno Unito.L'ampio sostegno da parte dei governi, la politica accomodante della banca centrale e la tolleranza degli enti finanziatori hanno alleggerito la pressione sugli investitori del real estate nei settori retail e alberghiero più in sofferenza. Il giorno della “resa dei conti”, cioè della vendita forzata, è rimandato a molto più avanti nel corso dell'anno.

Il settore della logistica è fiorente, con una forte domanda di spazi e investitori che puntano a una maggiore esposizione. Gli affitti e i prezzi dovrebbero salire nel corso dell'anno.

I mercati dei prestiti si mantengono aperti, ma il pricing e la liquidità non hanno lo stesso andamento e i settori che non sono tra i favoriti sono trattati in modo molto differente dagli altri.Con lo spostamento obbligato delle attività online, il prop-tech, considerato in precedenza un segmento di importanza secondaria, sta diventando più popolare tra i proprietari e gli altri attori dell'industria immobiliare.

Sul fronte del settore retail, si va evidenziando una grande differenziazione tra formati. Così i centri commerciali restano sotto pressione in tutta Europa, fortemente penalizzati dalle chiusure obbligatorie, mentre i supermercati stanno traendo vantaggio dalla permanenza in casa. A livello di negozi si assiste a una differenziazione a vantaggio dei punti vendita di prossimità.

I driver della domanda emergente negli Stati Uniti rappresentano una spinta favorevole per diverse tipologie immobiliari. Ecco in sintesi le riflessioni di Nuveen Re.

Forse in Italia pochi sanno cosa sia la “Sun Belt” e continuano a identificare il mercato immobiliare degli Usa con New York. Niente di più lontano dai fatti.La Sun Belt (letteralmente cintura del sole) è una regione degli Stati Uniti d'America che si estende dalla Costa atlantica alla Costa pacifica raggruppando gli Stati meridionali del Paese. Il confine settentrionale della regione è il 37° parallelo di latitudine nord. Raggruppa gli Stati di Alabama, Arizona, California, Florida, Georgia, Louisiana, Arkansas, Colorado, Utah, Mississippi, Nevada, Nuovo Messico, Texas, Carolina del Nord, Carolina del Sud. Il Sun Belt attira la migrazione interna (dal Nord-Est, fenomeno eliotropio) e dall'estero (soprattutto dal Messico). La popolazione ispanica è ben rappresentata in queste regioni e presenta una crescita più rapida rispetto ad altri gruppi etnici.

I principali poli di attrazione demografi ed economici sono il Texas (Dallas e Houston), la California (San Francisco e Los Angeles), la Louisiana, la Georgia (Atlanta) e la Florida (Miami). Così, Nuveen sottolinea che, secondo le previsioni, nei prossimi cinque anni i mercati della Sun Belt registreranno la crescita demografica maggiore. L'ondata demografica dei millennial, coloro che raggiungeranno i trenta e i quarant'anni nei prossimi 10 anni, sosterrà la domanda futura nei settori residenziali alternativi.

La domanda di abitazioni unifamiliari e l'attività edilizia correlata spingeranno la domanda di magazzini nel prossimo decennio, perché chi si occupa di edilizia e di materiali da costruzione avrà bisogno di affittare spazi per lo stoccaggio.Sul fronte della Sanità, poi, gli studi medici altamente specializzati e le residenze per anziani più moderne sono gli asset meglio posizionati per future performance positive nel settore del real estate con focus “health”.

La ripresa sostenuta dalla politica è in atto nell'area asiatica e la distribuzione dei vaccini porterà a una ripresa più estesa e superiore al trend nel corso del 2021. Il tasso di contagi ha rallentato in tutta la regione, mentre la distribuzione dei vaccini sta accelerando, facendo prevedere un'accelerazione del ritmo di crescita nella seconda metà dell'anno. Quindi le economie stanno allentando le misure restrittive per facilitare il ritorno alla normale attività economica, le vaccinazioni contribuiranno a rescindere il legame tra infezioni e mobilità e gli stimoli fiscali, sostenuti da una politica monetaria ancora accomodante, continueranno a mitigare i rischi di una flessione.

Gli squilibri a livello regionale, puntualizza Nuveen Re, sono destinati a persistere e saranno Cina, Australia e Giappone a guidare la ripresa; l'attuale divario tra il manifatturiero in forte espansione e un settore dei servizi limitato andrà riducendosi con la progressiva ripresa dei flussi turistici verso la fine dell'anno, con una conseguente spinta dei consumi che determinerà: 1) una domanda sostenuta da parte dei locatari di spazi logistici moderni, ancorati all'e-commerce e alla nuova domanda di prodotti alimentari freschi, che spinge la richiesta di celle frigorifere; 2) prospettive in cauto miglioramento per le vendite al dettaglio, grazie a redditi e consumi che vanno crescendo con la ripresa dei viaggi; 3) l'interesse degli investitori continua a indirizzarsi verso settori strutturalmente solidi come i data center, il residenziale multifamiliare e il settore delle life science e verso segmenti selezionati nel mercato degli uffici, in particolare per quelli collegati ai comparti tech e life science.