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Prezzi delle case: il 2019 sarà l’anno dei primi rialzi? Operatori divisi

di Emiliano Sgambato


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Assieme al pregio nei centri storici, le nuove costruzioni sono quelle che stanno avendo le migliori performance sul mercato i, anche se c’è molto invenduto (Agf)

4' di lettura

Compravendite ancora in aumento e prezzi senza grosse sorprese in vista: nonostante la maggior instabilità sul fronte di tassi e spread, Brexit e previsioni incerte sul Pil, le previsioni degli operatori immobiliari tratteggiano un 2019 in continuità con lo scenario registrato negli ultimi anni. Non mancano però le “sfumature”, soprattutto sul fronte quotazioni, dove Tecnocasa prevede alcuni rialzi, mentre Nomisma una sostanziale stagnazione. Per Immobiliare.it sono soprattutto i centri di provincia quelli più in difficoltà: un dato non così scontato, visto che le transazioni nei primi 9 mesi del 2018 sono aumentate più nelle città “non capoluogo” (dove però la ripresa è iniziata dopo).

Secondo Nomisma, «la tendenza resta immutata – spiega l’ad Luca Dondi – con il numero di immobili scambiati in Italia che continuerà la lenta ripresa, che prosegue dai minimi del 2013, quando si toccò il peggior dato a quota 389.696 compravendite. Nel 2019 ci aspettiamo di superare quota 586mila contro le 566mila stimate per il 2018» (i dati ufficiali dell’agenzia delle Entrate sono attesi per inizio marzo, nda). Gli scambi dovrebbero crescere ancora anche nel 2020. Le grandi città come Milano continuano a generare interesse sul mercato ma «i prezzi sono già abbastanza elevati – dice Dondi –. Nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati questi, invece, non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda». Solo qualche giorna fa, del resto, l’Istat ha registrato ancora un calo delle quotazioni residenziali dello 0,8% su base annua nel terzo trimestre 2018.

Anche secondo Tecnocasa, nel 2019 il mercato registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato «che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni», dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. «Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo – argomenta Megliola –. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti. In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare».

A livello di prezzi, «nelle grandi città, ci sarà una leggera salita, tra +1% e +3%, con Milano a fare da traino. Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018. Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli».
Attesi ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche e per le nuove costruzioni. «I tempi di vendita – continua Megliola – dovrebbero ridursi ancora. Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell'economia e dell'occupazione».

L’ultimo Osservatorio di Immobiliare.it registra un calo dei prezzi dello 0,8% a dicembre 2018 rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, ma «le città con più di 250mila abitanti vedono crescere le cifre richieste per le abitazioni dello 0,4% contro una perdita di oltre l’1% per i centri più piccoli».
Anche l’altra dicotomia evidenziata non stupisce: al Nord le richieste sono rimaste praticamente stabili (-0,1% su base annuale); a Centro-Sud prosegue invece il trend al ribasso, con costi scesi rispettivamente dell’1,5% e dell’1,4% in un anno.

Ma cosa ci aspetta nel 2019? Sono tre i trend da monitorare. Secondo l’ad Carlo Giordano potrebbe essere l’anno giusto per acquistare, soprattutto nelle grandi città: «I costi, seppur in aumento, non hanno ancora raggiunto i livelli pre-crisi e i tassi dei mutui restano convenienti. L’incertezza sulle sorti dello spread e dell’economia, sommata a costi che continueranno a salire, rende questo 2019 l’anno da sfruttare per gli acquisti immobiliari. Selezionando le città e le zone con più mercato si può avere la sicurezza di un investimento che renda nel tempo».

Il secondo trend riguarda le nuove costruzioni per gli acquisti di sostituzione: «Una recente ricerca condotta tra i nostri utenti ha rivelato che in un caso su quattro chi vuole comprare casa per sostituzione prende in considerazione solo le nuove costruzioni – dice Giordano –. Contando che una fetta sempre più ampia delle compravendite ha per oggetto proprio una sostituzione, è prevedibile che il settore del nuovo possa beneficiare di questa congiuntura e portare a segno dei buoni risultati».
Da monitorare infine il trend delle locazioni a Milano e Roma
: «Per la prima volta la domanda di immobili in locazione nelle due metropoli ha superato quella relativa alle abitazioni in vendita. Lo stesso non è successo all'offerta, non ancora pronta a soddisfare il forte interesse che si sta polarizzando verso gli affitti». Per il 2019 è così prevedibile un ulteriore aumento dei costi dei canoni d’affitto.

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