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Prezzi delle case, Slovenia prima per crescita in Europa, ma il mercato ora rallenta

di Evelina Marchesini

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Portorose, in Slovenia, è tra le località più richieste sul mercato immobiliare. (Adobe Stock)


4' di lettura

Il mercato immobiliare europeo con la crescita più elevata nel 2018? Quello della Slovenia. L’indice dei prezzi delle case, misurato dall’Istituto di statistica sloveno, è aumentato del 15,1% nel terzo trimestre del 2018 su base annua, più dei Paesi Bassi (+10,2%) e dell'Irlanda (+9,1%), secondo Eurostat, e decisamente oltre la media europea, pari al +4,3% su base annua nello stesso periodo.

A tirare la volata la capitale e alcune zone specifiche, incluse quelle turistiche di maggior pregio. Ora però Lubiana inizia a risentire della corsa degli ultimi tre anni, mentre città come Portrose continuano a puntare verso l’alto, ma solo nel segmento di mercato dell’alta qualità.

La fotografia del mercato
A Lubiana i prezzi sono saliti dell’8,9% nel 2018 e nel resto del Paese del 10,6%, ma a fronte della tensione dei valori stanno scendendo le transazioni. Soprattutto nel settore delle case di nuova costruzione si è assistito a un dimezzamento delle negoziazioni.
«La ragione va ricercata soprattutto nella mancanza di prodotto disponibile – cita un’analisi della Facoltà di Scienze sociali dell'Università di Lubiana – in quanto la costruzione di nuovi appartamenti nella capitale è stata molto più lenta dell’aumento del numero di residenti».
Lo studio stima che nel 2025 mancheranno almeno 16mila case a Lubiana rispetto alla domanda di residenze.

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Ma c'è anche un’altra ragione alla base del rallentamento del mercato: l’eccessivo aumento dei prezzi in relazione ai salari. Il prezzo medio (quindi senza considerare i picchi delle abitazioni di pregio) è aumentato del 26% tra il 2011 e il 2017 (e ha continuato ad aumentare, come visto, anche nel 2018), mentre le retribuzioni medie sono cresciute del 5% nello stesso periodo.
E il numero di mutui per l'acquisto della casa non ha avuto quell’incremento che ci si potrebbe aspettare, restando intorno al +4-5 per cento.

L’appeal del rendimento
Oltre alla domanda di residenze per viverci, la capitale della Slovenia è sottoposta a pressione dal punto di vista della richiesta di acquisto per l'appetibilità dei rendimenti. Proprio la mancanza di offerta spinge l’acceleratore dei rendimenti da affitto, tanto che si stima che il rendimento lordo annuo nelle zone centrali della capitale sia intorno al 7-8% e quello delle case nei dintorni, le cosiddette zone residenziali, arriva al 10,5 per cento. In centro un piccolo appartamento di 50 mq viene affittato in media per 770 euro al mese, mentre uno di 120 mq sale a 1.715 euro mensili. Dato che dal 2004 tutti i cittadini europei possono comprare immobili in Slovenia senza restrizioni, il mercato immobiliare della capitale è stato messo sotto pressione anche dagli acquisti esteri, i cui capitali sono attratti dalle aspettative di rendimento.

La congiuntura economica
L’outlook economico della Slovenia è ampiamente positivo, con una crescita attesa del Pil del 3,9% per il 2019 e del 3,4% nel 2020. Il debito pubblico è in continua discesa, al 70,3% del Pil nel 2018, contro il 78,7% nel 2016, con rating internazionali in costante miglioramento. Il tasso di disoccupazione è sceso al 5% nel 2018, il più basso dal 2008.

«Nonostante gli aumenti dei prezzi, in Slovenia oggi le case costano in media il 12% meno rispetto al 2008 – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – con punte superiori sulla costa e nelle località turistiche, dove le correzioni dei prezzi erano state ancora più marcate che nel resto del Paese».

Le case di pregio sul mare
La ripresa nasce nel segmento alto della domanda – spiegano da Scenari Immobiliari –. Portorose, grazie soprattutto al fatto che l’offerta, limitata dalle leggi locali sulle nuove costruzioni, è rimasta meno esposta alla crescita della bolla, traina il recupero post-crisi.
Anche le zone di Isola, Pirano e Capodistria, seppur con la domanda ancora debole, stanno registrando una ripresa dei prezzi e si prevedono recuperi interessanti sui valori a partire da quest’anno. Il mercato locale della seconda casa si muove grazie anche agli acquisti esteri, italiani, tedeschi e inglesi in primo piano, che spaziano forti della consapevolezza che il costo della vita è ancora basso rispetto alla vicina Italia. Molti sono coloro che acquistano piccole unità immobiliari da affittare o da tenere come “base di terra”, avendo un'imbarcazione ormeggiata in una delle numerose marine presenti.

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I prezzi a Portorose vanno dai 3mila ai 4mila euro al metro quadrato per il fronte mare, con riferimento alle case nuove o ristrutturate di buona qualità da adibire a seconda casa, mentre nell'interno si compra dai 1.300 ai 2.200 euro al metro. Secondo Scenari Immobiliari, l'aumento da luglio 2018 a luglio 2019 è stato del 4,4%, ma resta ancora un 11,9% da recuperare rispetto ai prezzi del 2006. A Pirano si compra il fronte mare con 2.700-3.800 euro al metro e le zone interne con 1.200-2.100 euro: l'aumento a un anno è del 3,4%, mentre la distanza dai massimi del 2006 intorno al 10 per cento. A Isola, poi, il waterfront costa dai 2.600 ai 3.900 euro al metro, mentre a Capodistria si va dai 2.500 ai 3.300 euro al metro: gli aumenti annui qui oscillano dal 3,3 al 3,5%, e il gap rispetto al 2006 supera il 12-13 per cento.

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