l’intervista / paolo bottelli

«Prima d’investire negli hotel capire in quale segmento posizionarsi»

di Paola Dezza

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L'ex palazzo delle Poste a Milano. L'immobile è di un fondo gestito da Kryalos (Imagoeconomica)


3' di lettura

L’obiettivo a breve termine è quello di raggiungere a fine anno una massa gestita di sette miliardi di euro, massa nella quale la componente legata a Blackstone scenderà sotto il 50%. Kryalos, la Sgr creata e guidata da Paolo Bottelli, si gioca quindi il secondo posto con Investire nella classifica delle società di gestione immobiliare con maggiore portafoglio di asset under management, subito dietro a Dea Capital Real Estate Sgr.

Kryalos da quando è nata, nel 2014, ha continuato a crescere a ritmi sostenuti, focalizzata sulla strategia di costituire un portafoglio in grado di resistere alle eventuali crisi. Come quella che abbiamo vissuto negli ultimi mesi.
Il nostro è un portafoglio “resiliente” investito per il 70% in uffici e logistica (rispettivamente con quote pari a 45% e 25%), mentre il 17% è investito nel segmento retail, il 10% nel mixed-use, il 2% negli hotel e l’1% in immobili di natura residenziale. A oggi abbiamo 6,6 miliardi di asset under management con una crescita del 58% rispetto ai quattro miliardi di euro del 2018.

Anche nel 2020 nonostante la strana situazione che si è verificata, avete concluso diverse operazioni.
Abbiamo definito alcune acquisizioni nella logistica e negli uffici. A marzo 2020, nonostante il lockdown, abbiamo acquistato per il fondo Mazer un terreno edificabile a Lainate (Milano) per lo sviluppo di un nuovo immobile logistico, a maggio abbiamo comprato quattro asset logistici last mile in Toscana per un controvalore di 39,5 milioni per una Gla complessiva di circa 58.000 mq. E abbiamo anche acquistato 5 Cash & Carry a marchio Docks (Gruppo Carrefour) in Piemonte e Liguria per 44 milioni.

E nel segmento uffici?
Abbiamo scelto di puntare anche su qualche città secondaria, acquisendo da Covivio un immobile nel centro di Varese. Per il resto continuiamo a credere in Milano, dove abbiamo comperato, sempre da Covivio, un immobile a uso uffici limitrofo alla Scalo Farini attraverso il fondo Chronos, per un valore di 38,5 milioni e un asset immobiliare di via Armorari, 4 a Milano, sede di Crédit Agricole Italia, per 140 milioni. Si tratta di un’operazione di “sale and lease back”.

La pandemia ha bloccato tutto ma voi avete acquistato e anche venduto.
Abbiamo venduto a Dea Capital due complessi immobiliari a Milano (Palazzo Mellerio in Corso di Porta Romana, 13/15 e Piazza Velasca, 7/9) e contestualmente sottoscritto un preliminare di acquisto per l’immobile di via Veneto, 54 a Roma. Abbiamo fatto cessioni anche a Torino e Roma.

Adesso scommettete sul debito.
In questo settore abbiamo stretto una alleanza strategica ed operativa con Ernst & Young, finalizzato alla razionalizzazione e valorizzazione di crediti bancari vantati verso imprese e classificati come unlikely to pay (Utp).

Avete anche un consistente portafoglio di outlet, che sono stati penalizzati come negozi e centri commerciali dalla chiusura durante il lockdown e dalle misure di contenimento della pandemia e distanziamento tra individui. Pensate che in futuro il segmento possa riprendersi?
Sarà il primo settore nel commercio a riprendere in modo importante. In primis si tratta di immobili a cielo aperto e quindi rispondono alle tematiche di distanziamento richieste oggi per contenere il contagio. Non solo. Nei prossimi mesi lo stock di invenduto nei negozi delle principali high street troverà proprio nel canale degli outlet la strada per smaltire l’invenduto e questo richiamerà certamente clienti.

Vi siete concentrati nella logistica prima di altri, oggi sembrano averla scoperta tutti.
Alcune strategie adottate in passato sono state vincenti. Una di queste è quella sulla logistica, che ha beneficiato del mega trend in atto e ha visto accelerare alcuni meccanismi per via del lockdown.

Negli hotel ci sono opportunità che volete cogliere?
Potrebbe essere interessante investire nel settore, bisogna però capire dove posizionarsi nell’ambito delle varie tipologie di immobili tra budget hotel arrivando al segmento luxury e ai resort. Credo che il comparto recupererà terreno, ma con ritmi differenti. Ritengo che i primi a riprendersi saranno i budget hotel, 3 o 4 stelle con clientela domestica o europea. Gli ultimi a riprendersi saranno gli hotel di fascia alta, per i temi legati all’assenza del turismo internazionale e alla contrazione dei viaggi per business. La risposta è quindi che guardiamo il settore da diversi punti di vista.

Gli investitori esteri hanno ancora interesse a investire
in Italia?

Oggi puntano al value add, non vedo al momento investitori core o core plus che cercano immobili a reddito. Per il futuro bisognerà anche capire se le banche finanzieranno le operazioni in questo ambito. Resta l’interesse per gli uffici a Milano e Roma.

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