ANALISI

progetto finanziario per evitare intoppi

di Bruno Barel

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Le abitazioni con oltre 40 anni di età in Veneto sono oltre un milione e mezzo: di queste 808.091 sono ville e villette mono/bifamiliari, 481mila piccoli condomini (da 3 a 8 alloggi)


3' di lettura

Gli incentivi fiscali alla ripresa dell’edilizia rappresentano una straordinaria opportunità per tutti. Per i privati, che finalmente possono riqualificare un patrimonio immobiliare per lo più datato e oneroso nella gestione; per le imprese del settore sopravvissute alla lunga crisi, che vedono la concreta possibilità di aprire cantieri dovunque nel territorio; per i professionisti, provati anch’essi dalla penuria di clienti; per l’intera comunità, perché la ripartenza dell’edilizia trascina con sé molti altri settori economici , genera molti posti di lavoro diretti e indiretti e può migliorare la qualità complessiva del tessuto edilizio e del paesaggio urbano.

La recente manovra del Governo rafforza e dà visibilità massima ad un insieme di misure che in realtà si stanno accavallando da quasi una decina d’anni. Tuttavia, ognuna di esse è stata pensata e scritta senza un chiaro coordinamento con quelle precedenti, così che ciascuna ha presupposti, beneficiari, limiti, importi, durata differenti.

Inoltre, si tratta di misure fiscali che hanno sottovalutato la necessità di un raccordo stretto con la normativa edilizia e che collegano i benefici a tipi di intervento che non corrispondono a quelli generalmente utilizzati a livello edilizio.

Il rischio di sbagliare è elevato e la resa dei conti è differita al momento in cui l’Agenzia delle Entrate verificherà se una determinata detrazione di imposta spettasse davvero a chi se ne è avvalso. La previsione che il credito di imposta possa essere ceduto all’impresa appaltatrice in conto prezzo o ceduto a istituti di credito non sposta il rischio, essendo prevedibile che tutti questi operatori finanziari ribaltino su qualcun altro la garanzia della bontà del credito.

Per monitorare e ridurre questo rischio ci sono due vie. La prima sta nella capacità del corpo professionale di fornire un servizio interdisciplinare integrato, che crei accanto al progetto edilizio un progetto finanziario dell’operazione, coordinati l’uno con l'altro: sia nel senso di individuare il mix di incentivi più appropriato nel caso specifico, sia nel senso di articolare la progettazione e la contabilizzazione in modo tale che sia precostituita prova rigorosa delle spese sostenute con riferimento specifico a ciascun intervento assistito da incentivo specifico. La seconda strada sta nell’avvio di un dialogo tempestivo e trasparente con la Direzione dell’Agenzia delle Entrate, per condividere tempestivamente linee guida sui problemi interpretativi che stanno già sorgendo a migliaia nella prassi; senza escludere all’occorrenza un intervento del legislatore per ordinare e coordinare i frammenti normativi dispersi in un quadro d’insieme. Occorre dare certezze al mercato, per indurre i privati a rompere ogni indugio e investire i loro risparmi cogliendo un’occasione unica e forse irripetibile, e per evitare una futura conflittualità aspra e diffusa fra chi ha fatto affidamento sulle misure statali incentivanti e l'Amministrazione finanziaria, ma anche fra privati, professionisti e imprese.

I rischi non derivano soltanto dalla difficoltà di coordinare e applicare le disposizioni sugli incentivi fiscali: sono aggravati anche dalla recentissima legislazione sull’edilizia, come l’art. 10 del decreto-legge c.d. Semplificazioni, modificato in sede di conversione. In tutte le zone vincolate dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, nei centri storici e in tutte le zone territoriali A individuate dai PRG comunali, in altre zone di pregio non meglio indicate, dove sia ammessa la ristrutturazione degli edifici esistenti, vengono introdotti pesanti limiti rispetto al passato: finora bastava mantenere la sagoma preesistente, ora bisogna mantenere invariati anche volumi, sedime, prospetti, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. In sostanza, tutto dov’era e com’era. Tutto ingessato, mentre altre norme danno incentivi sia volumetrici sia edilizi alle ristrutturazioni, purché siano introdotte modifiche per migliorare la qualità complessiva degli edifici. Per andare oltre, sono necessarie modifiche o deroghe del PRG. Il tutto senza considerare che tra ristrutturazioni e nuove costruzioni cambia sia il regime IVA (dal 10% al 22%) sia il contributo di costruzione.

Il Veneto si era già dato regole efficienti con le leggi 14/2017 sul risparmio di suolo e 14/2019 “Veneto2050” e premia con incentivi volumetrici che migliorano la qualità del patrimonio edilizio esistente, per la massima parte obsoleto e energivoro. Ora gli incentivi fiscali avrebbero potuto dare una spinta decisiva alla ripresa, ma il decreto semplificazioni ha nuovamente complicato la situazione.

Avvocato Studio Legale BM&A

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