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Proprietari e professionisti, giovedì 17 in edicola la guida al superbonus

Superbonus 110%, tempi stretti e conformità edilizia: i nodi dei professionisti

di Saverio Fossati

I punti chiave

  • La superCila
  • Le case prima del 1945
  • Il rebus del generale contractor

3' di lettura

Difficile tenere dietro alle novità che il meccanismo del superbonus ha generato: la realtà concreta in cui calare i princìpi dell'agevolazione è troppo varia per pensare di risolvere tutto con le poche norme esistenti.
Per questo Il Sole 24 Ore ha raccolto, nella guida di 104 pagine in edicola giovedì 17 giugno con Il Sole 24 Ore (a 50 cent più il prezzo del quotidiano), le risposte alle necessità dei professionisti e dei committenti coinvolti nell'operazione. Una pubblicazione che mette in grado gli operatori di rispondere agli interrogativi dei committenti e alle richieste della pubblica amministrazione, dal Comune, all'Enea, all'agenzia delle Entrate, alla Soprintendenza. Un compito non facile, che richiede anche capacità di adattamento e coordinamento tra gli stessi professionisti, spesso di formazione assai diversa.

La superCila

Nella guida si è tenuto ampiamente conto delle recentissime novità contenute nel Dl 77/2021 “Semplificazioni”, con il quale è stata introdotta la possibilità di utilizzare la Cila al posto degli altri titoli abilitativi per qualunque tipo di intervento legato al superbonus: una strada non proprio priva di rischi, come viene spiegato nella guida, come capita quando una norma nazionale si sovrappone a una complessa stratificazione di disposizioni normative e regolamentari precedenti, spesso assai frammentate a livello locale.A quanto risulta nel momento in cui andiamo in stampa, al Governo, su istanza dell’Ance, si sta riflettendo sull’ipotesi di un modello di Cila unico per tutto il territorio nazionale, si spera anche in relazione ai documenti da allegare, visto che in alcuni Comuni viene comunque chiesto lo «stato legittimo», il che vanificherebbe in gran parte la semplificazione,Tempi strettiRimane, certo, il rebus dei tempi: senza una proroga che consenta di diluire gli impegni presi, il superbonus rischia di beneficiare solo pochi fortunati, fallendo quindi l'obiettivo di un patrimonio immobiliare rigenerato e messo in sicurezza. E su questo aspetto il sentiment delle quattro principali professioni ordinistiche chiamate a partecipare alla progettazione del 110% (architetti, geometri, ingegneri e periti), interpellate sul Sole 24 Ore, sembra essere abbastanza uniforme: il minimo sindacale è l’estensione del superbonus al 2023 per tutti.

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Le case prima del 1945

Altra novità importante affrontata nella guida è la questione delle case edificate prima del 1945. Il Mibact ha infatti chiarito che agli immobili «di edilizia storica», edificati in Italia prima del 1945 (senza distinzioni) , non può essere automaticamente applicata l'esenzione dall'autorizzazione paesaggistica semplificata (punto B3 dell'allegato B al Dpr 31/2017). La conseguenza pratica è che il 17,3% della popolazione italiana, che vive in immobili precedenti al 1945 (dati Istat) si troverà per forza a confrontarsi con l'autorizzazione paesaggistica (al cui interno esistono diversi tipi di vincoli) nel caso intendesse percorrere l'accidentata strada del superbonus.Naturalmente la questione riguarda anche gli immobili costruiti successivamente, se si «alterino l'aspetto esteriore anche in termini di finiture». Ma colpisce che nell'obbligo sparisca la distinzione tra tutela diretta e indiretta, visto che l'unico criterio reale previsto dalle disposizioniè la data di costruzione.

Prezzi dei materiali alle stelle

Un nodo fondamentale (anch’esso allo studio del Governo nel momento in cui questa guida è stata chiusa in redazione) è l’aumento molto forte dei prezzi delle materie prime (un problema internazionale che ha avuto però riflessi immediati in Occidente e in Italia). Al punto che i prezziari cui fare riferimento per la congruità si stanno rivelando inadeguati e forse gli stessi limiti di spesa andrebbero ripensati. Il Governo sta infatti ragionando sulla possibilità di uno scostamento (non è, a oggi, chiaro se sui costi massimi o sui limiti di spesa o su ambedue) del 10 per cento rispetto a quelli vigenti.

Il rebus del general contractor

Una delle maggiori complicazioni è sorta dalle prescrizioni stringenti che l’agenzia delle Entrate ha dettato sui general contractor: per il fisco le spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del superbonus devono essere legate strettamente all’intervento stesso: acquisto dei materiali, progettazione e altre spese professionali connesse, altri eventuali costi strettamente collegati come ponteggi e smaltimento dei materiali rimossi, tasse e concessioni varie. È chiaro che i compensi del general contractor che svolga attività di pura mediazione non rientrano nel 110%. La stretta, quindi, è stata data per evitare che alcuni realizzino profitti gonfiando i costi giocando sulla parcella unica. Così nella guida si trova la soluzione: nell’affidamento lavori, distinguere tra chi fa solo attività di coordinamento o fa lavorazioni effettive, verificando che non vengano comunque applicati ricarichi sulle fatturazioni di professionisti e subappaltatori.

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