«Real estate, gli investitori non mancano ma l’impennata dei costi è insostenibile»

La logistica ha macinato record. Continuerà? L’alberghiero, invece, ha sofferto. Che prospettive vede?
La logistica resta un asset molto importante, sia sul profilo core che opportunistico. È il 14% del nostro portafoglio, pari a 1,7 miliardi. Laddove ci sono infrastrutture efficienti, i tempi di costruzione sono veloci. Oggi si può edificare logistica in 6 mesi a 400 euro al mq e i rendimenti restano interessanti. Il turistico è in fase di profonda ristrutturazione e in Paesi come l’Italia si può legare l’accoglienza leisure, quella turistica degli hotel, al segmento business/conference. Si può fare un congresso a Milano o a Roma integrando i due target. Ma anche in Sicilia o sui Laghi, se ci sono le infrastrutture.

Roma continua a essere messa in ombra da Milano?
Roma è complicata perchè estesa. Ha una densità abitativa molto più bassa e ciò complica erogazione e manutenzione dei servizi. Detto ciò, serve una visione di città che inserisca i grandi progetti e le soluzioni tecnologiche in un ecosistema integrato. Stiamo facendo un’importante riqualificazione all’Eur, in via dell’Arte. Abbiamo realizzato il Woliba business park, sulla Laurentina, nel quale adesso entra McDonald’s. Roma si muove.

Il retail ha sofferto in questi anni. Continuerete a investirvi?
Ha per noi un valore di 1,7 miliardi e abbiamo sempre diversificato. L’high street mantiene valori importanti nelle vie dello shopping esclusivo. Shopping center e retail park sono tornati a rianimarsi dopo il covid. Meno negozi, più food e servizi. Continueremo a investire sempre diversificando.

Le residenze con servizi fanno lievitare i prezzi anche in periferia. Vivere in città rischia di essere un lusso per pochi?
Più che un rischio è, purtroppo, una certezza, come a Parigi, Londra, New York. Si fanno case costose perchè conviene agli investitori. Ma anche perchè c’è chi se le compra. Molte di queste saranno case a scopo di investimento e da riaffittare ma a canoni alti. In Italia, come DeA Capital costruiamo e vendiamo senza gestire. Il Fisco italiano penalizza il build to rent, per cui, diversamente dalla Spagna, non abbiamo ancora un progetto in questa direzione

L’housing sociale funziona?
Sì, per lo più solo a Roma e Milano, perchè le periferie sono diventate costose mentre in altre città spesso i costi non sono diversi che comprare dal costruttore

Investire in altre città si può?
Se devo vendere un immobile a Milano e Roma, i tempi medi di vendita sono molto più corti che nel resto d’Italia. In altre città posso anche avere un venditore importante ma spesso non ho adeguati acquirenti. Il grosso tenant è difficile da sostituire.
Ma nelle province in cui cresce la popolazione anziana bisogna investire in residenze per la terza età, negli studentati dove ci sono atenei, in hotel di qualità dove ci sono infrastrutture e offerta turistica. Gli investimenti arrivano, quando la traiettoria è chiara.