Come sarà il nuovo mondo

Real estate, il residenziale detta i tempi del dopo Covid

Le città in rigenerazione. La sfida di edifici ibridi che incorporino funzioni come uffici e ospitalità La casa? Grande e nel verde, per i giovani in affitto.

di Paola Dezza

(Afp)

4' di lettura

Sarà una città di spazi condivisi e fluidi, dove aree di lavoro, abitazioni e spazi per lo shopping e il divertimento saranno sempre più integrati. Una città a misura d’uomo, dove la qualità della vita sarà declinata in servizi più approcciabili, ma anche in metri quadrati di verde e infrastrutture dinamiche. La rivoluzione innescata dal Covid-19 nel mondo immobiliare inizia a germogliare. Si ripensano i progetti per adeguarli a necessità e desideri degli utenti e degli investitori, si rivalutano le case per trovare soluzioni più congeniali alle nuove dinamiche di vita quotidiana.

La pandemia ha rappresentato una doccia fredda in un mercato immobiliare che stava viaggiando a vele spiegate, seppur con differenti velocità. Da subito le previsioni hanno rivisto al ribasso i numeri attesi in quei mesi. La primavera 2020 è stata caratterizzata dalla chiusura delle agenzie immobiliari, dalla frenata degli acquisti, dallo stop ai grandi investimenti stranieri in tutti i settori. Una chiusura che ha pesato sui volumi dei singoli settori, dal residenziale agli uffici, dagli hotel chiusi ai centri commerciali con le loro aperture a singhiozzo e le polemiche sulle chiusure domenicali.

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Casa, spazi aperti sul verde

L’abitazione cambia e diventa contenitore di più funzioni, da ufficio ad aula scolastica. Dal Salone del mobile sono emerse proposte architettoniche per accrescere la qualità di vita e la funzionalità degli spazi di vita familiari. Perché a spaventare oggi sono futuri lockdown. E l’attenzione per la casa da parte degli italiani si è accentuata e gli acquisti in crescita faranno chiudere il 2021 con un fatturato di oltre 99 miliardi di euro, in aumento del 10% rispetto al 2020. «È una crescita dovuta agli scambi, aumentati sia nel numero che nel peso degli appartamenti più grandi e costosi» dicono da Scenari Immobiliari, che inaugura questa mattina a Santa Margherita Ligure il 29esimo Forum. I prezzi, infatti, restano fermi, salvo il segmento del nuovo dove gli incrementi sono significativi. A stupire sono quartieri che non conoscono crisi. La giovane e vivace Porta Ticinese e l’area di via Settembrini a Milano, la lussuosa piazza Navona a Roma, piazza Carlo Felice a Torino e ancora il lungomare Nazario Sauro a Bari. Sono tra i dieci quartieri che si sono rivalutati di più da giugno 2020 a oggi. Qui i prezzi delle case sono saliti dal 4 al 6% contro una media italiana che ha visto le quotazioni scendere dell’1,6% nel periodo considerato.

Le prospettive del residenziale sono di una crescita prolungata per i prossimi tre anni, a meno di nuovi eventi imprevedibili. L’ottimismo sull’economia, arrivato anche dal dato di stima di crescita del Pil che potrebbe sfiorare il 6% nel 2021, e i bassi tassi di interesse sui mutui fanno il resto. L’acquisto oggi è conveniente, qualche volta anche l’investimento da mettere a reddito, che sconta però l’incognita della domanda di locazione e l’affidabilità dell’inquilino.

Le scelte propenderanno ancora per abitazioni più grandi, con spazi esterni e magari nel verde, anche in zone meno centrali, desideri che accomunano tutta Europa. I lockdown, più o meno rigidi, hanno spinto a valutare l’acquisto di seconde abitazioni da vivere per lunghi periodi se si può usufruire del lavoro da remoto.

Se guardiamo al mercato italiano nella sua interezza, scambi non residenziali compresi, le previsioni per il 2022 sono di una forte ripresa, fino al numero record (per questo secolo) di 140miliardi di euro. Significa un incremento del 13,4% in 12 mesi.

Uffici, si investe nella qualità

Il direzionale resta la asset class più interessata dagli investimenti, se di qualità. Secondo i dati pubblicati da Gva Redilco a Milano, il secondo trimestre 2021 ha registrato un assorbimento di spazi direzionali record pari a 127.000 mq (+100% rispetto allo stesso periodo del 2020, superiore soprattutto allo stesso periodo 2019, uno dei migliori trimestri in assoluto degli ultimi anni), che ha portato il totale da inizio anno a circa 210.000 mq. Se Milano procede in ripresa, Roma non resta ferma e registra un take-up di 48.000 mq (+200% rispetto al secondo quarter 2020) portando il livello di assorbimento del primo semestre 2021 a circa 72.300 mq.

Logistica e hotel in evoluzione

È un settore in continua crescita, anche grazie alla spinta delle transazioni online. A fine primo semestre 2021 i volumi hanno superato 635 milioni, con una crescita del 92% sullo stesso periodo del 2020 e del 167% rispetto ai primi sei mesi 2019. Oggi gli immobili logistici hanno rendimenti che in alcuni casi sfiorano quelli degli uffici, il che significa che il settore sta diventando maturo. Notizia di questi giorni la joint venture tra Goldman Sachs e Kervis per investire un miliardo e realizzare prodotto nuovo.

Il settore dell’ospitalità è rimasto completamente bloccato dalla crisi, ma oggi gli investitori sono a caccia di opportunità di acquisto in Italia, non sempre solo a sconto, per ingrandire i propri portafogli immobiliari destinati a viaggi e vacanze, in vista della ripresa. La concorrenza è molto forte, nelle città ma anche nelle zone di vacanza. Marriott ha appena siglato per aprire il W a Firenze, Belmond ha aperto alcune strutture al sud, Four Seasons guarda località adatte a nuovi resort.

Retail, quale futuro?

Centri commerciali, vie dello shopping, retail park sono anime diverse del commercio. Tutte pesantemente ridimensionate dalla crisi. Ma oggi si tenta di ripartire. E i brand cercano nuovi spazi. «Il cambiamento che sta caratterizzando i centri commerciali, sempre più destinazioni sociali, oltre che commerciali, è un aspetto che sta subendo un’accelerazione nei progetti di re-fitting delle strutture» ha detto Roberto Zoia, presidente di Cncc, questa settimana al Mapic Italy.

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