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Real estate, Torino rincorre Milano. Dieci anni per la torre fantasma

di Paola Dezza


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La torre di Fuksas. L’edificio, sede unica della Regione, sarà pronto a metà 2020

5' di lettura

Tra grandi viali alberati, palazzi storici barocchi e neoclassici, piazze grandiose e vissute serpeggia il tentativo di approcciare la modernità con una chiave nuova. Un tentativo che potrà dirsi riuscito se Torino, città industriale e universitaria con una forte vocazione all’innovazione - come raccontato in un recente convegno di Urban land institute da Paola Pisano, assessore all’innovazione, e Guido Saracco, rettore del Politecnico - , riuscirà ad agganciare Milano in un tandem che la porti fuori dai confini nazionali.

Ma tutto intorno il panorama delle Alpi è un richiamo alla lentezza, lontano dal frenetico capoluogo lombardo, dal caos di Roma, dal rumore di Napoli. Torino è una città «work in progress», tra operazioni immobiliari innovative realizzate come Officine grandi riparazioni, altre in itinere e molte che stentano a decollare o sono «senza soluzione» allo stato attuale.

Un emblema? Il grattacielo della Regione, la cui costruzione ha subìto un lungo stop dal 2014 fino al 2017. Sede unica della Regione, da dove fanno sapere che i lavori dovrebbero concludersi entro la primavera del 2020, la torre di 205 metri per 42 piani disegnata da Massimiliano Fuksas si è bloccata per diversi problemi, gli ultimi legati alle vetrate. A febbraio, invece, sono stati assolti tutti gli imputati nel processo per presunti illeciti nei lavori.

La torre potrebbe rappresentare il rilancio di una vasta area della città, quella del Lingotto. Soprattutto oggi che le riqualificazioni urbanistiche hanno come tassello fondamentale la realizzazione di edifici iconici. Non solo. Lo spostamento dei dipendenti della Regione nella torre potrebbe liberare una ventina di edifici sparsi in città, dicono alcuni operatori. Sul mercato potrebbero finire piazza Castello, di proprietà della Regione stessa e corso Stati Uniti 21/23 di Generali.

Vicino alla torre, 8 Gallery, la galleria commerciale del Lingotto passata da Gwm ad Axa la scorsa estate, è pronta a crescere di altri 8mila metri quadrati. Di fianco all’imponente edificio, Oscar Farinetti sta realizzando Green Pea, il primo di una serie di supermercati di prodotti non food completamente sostenibili.

Al Lingotto ci sarà anche il parco della Salute a dare impulso alla riqualificazione. Il bando di gara per il contratto di partenariato pubblico-privato attraverso il quale sarà costruita l’opera, partito a febbraio per chiudersi il 26 aprile 2019, prevede un investimento di oltre 400 milioni. Quattro i poli funzionali del complesso che sorgerà all’interno dell’area ex Avio-Oval e che servirà come cerniera tra spazi oggi disgiunti.

Il mercato immobiliare, in pieno rispetto della riservatezza sabauda, si muove più che altro con transazioni off market. Secondo indiscrezioni in vendita potrebbero esserci l’edificio di via Cavour 28-30 di Bnl, via Bogino 31 di Mps, corso Galileo Ferraris 32, via Arsenale 17, del fondo Scarlatti di Generali, via Belfiore 23 di Investire Sgr e soprattutto il grattacielo di proprietà Rai, zona Spina 2. Un edificio problematico vista la presenza di amianto. Al momento la Rai sta selezionando il consulente che la affiancherà nella vendita che si dovrebbe concludere entro 12 mesi. Si sta, invece, definendo il processo di valorizzazioneper due edifici vuoti: via Sacchi 20, proprietà Cassa di Previdenza dei Geometri e via Botero 15 di Sator Sgr.

«Lo stock terziario in città è stimato in 3,6 milioni di mq, in ordine sparso dato che manca un business district – dice Paolo Benedetto, direttore della divisione advisory & valuation di Agire, gruppo Ipi -. Altre due aree di sviluppo, oltre al Lingotto, sono Spina 2 e Continassa. Nella zona di Spina 2 la vecchia stazione è stata ceduta per realizzare un hotel Moxy».

In città le grandi trasformazioni urbanistiche, tra il 1995 e il 2015, hanno riqualificato ben cinque milioni di mq di aree industriali trasformandoli in nuovi spazi per residenze, commercio e servizi. Torino è tuttavia ancora penalizzata da un mercato terziario rarefatto e da uno stock di uffici obsoleto. Tant’è che in città le nuove realizzazioni sono state portate avanti da gruppi che hanno voluto realizzare i propri headquarter come il grattacielo di Intesa SanPaolo, nato dalla matita di Renzo Piano, la sede di Reale Mutua e la Nuvola di Lavazza disegnata da Cino Zucchi. Mancano veri e propri progetti di sviluppo di ampia portata, che in genere si insediano su un tessuto urbano, economico e industriale, in grande fermento. A sopperire a questo quadro, come indicato da alcuni esperti, la necessità per le città che vogliono rilanciarsi di trovare una vocazione e un brand. Come è avventuo spesso all’estero.

Secondo Ipi il vacancy rate negli uffici è stabile (14,5%) e permane una buona disponibilità su tutto il territorio, in particolare nell’area centrale e nella zona semicentrale nord con canoni prime (di alto livello) di 200 euro al mq all’anno (a Milano si viaggia ben oltre il doppio nelle zone più richieste) e rendimenti elevati al 6,25%, stabili nell’ultimo semestre.

Non sono pochi gli asset pubblici che faticano a trovare un loro futuro, per la destinazione d’uso, per i vincoli imposti, ma anche per le dimensioni in un mercato comunque relativamente limitato. Oggetti “impegnativi” come la Cavallerizza Reale, le caserme (La Marmora per esempio), l’ex Mercato Ortofrutticolo, il Palazzo delle Poste di via Nizza e l’ex Toroc (comitato olimpico di Torino 2006) non hanno ancora un futuro delineato.

E il residenziale? Fiaip registra valori in discesa- le quotazioni del segmento di alto livello sono dimezzate rispetto al mercato milanese –, le vendite sono in crescita del 4,3% a quota 13.500 compravendite (dati dell’Osservatorio agenzia delle Entrate).

«Cresce l’attenzione per il residenziale di pregio nel centro città – spiega Giuseppe Caruso, presidente di Ipi intermediazione -. Cambia la mentalità e mentre un tempo era più appetibile la villa in collina, oggi si torna nei palazzi del centro. A favorire il cambiamento una serie di riqualificazioni di pregio e il cambio di destinazione d’uso di complessi immobiliari come Number6, Palazzo Novecento, l’ex sede Italgas. Palazzo Valperga Galleani, per esempio, da banca è diventato edificio residenziale. Palazzo Novecento, dove avranno casa nomi noti dell’imprenditoria della città, è la riqualificazione di lusso di un edificio anni 30 che per anni ha ospitato uffici pubblici, ma anche Gianni Agnelli che qui ha abitato da giovanissimo. Palazzo Luce, con facciata di Filippo Juvarra, ex sede Enel, è oggi suddiviso tra case, uffici e spazi per eventi.

Un tentativo di rilancio è passato anche per le vie dello shopping. In città sono arrivati brand di lusso negli ultimi anni. Oggi via Roma perde appeal a favore di via Lagrange, dove la riqualificazione della Rinascente rappresenta l’intervento più significativo degli ultimi anni.

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