Fisco e immobili

Regole ancora critiche per le abitazioni familiari e le aree fabbricabili

Nonostante gli aiuti anti Covid molti di coloro cui è stato abbuonato l’acconto dovranno fare il conguaglio

di Luigi Lovecchio

(Getty Images)

3' di lettura

Esenzioni Covid, riferite alla sola prima rata o all’intera annualità. Residenze disgiunte dei coniugi in Comuni diversi. Rilevanza dell’edificabilità di fatto per l’attribuzione della qualifica di area fabbricabile. Sono alcune delle criticità da affrontare in occasione del saldo Imu che scade il 16 dicembre prossimo.

Gli aiuti anti-crisi

La legge di Bilancio 2021 (articolo 1, comma 599, legge 178/20) e il decreto Sostegni (articolo 6 sexies, Dl 41/21) hanno disposto l’esenzione della prima rata Imu del 2021 per un’ampia platea di tipologie immobiliari. Tra cui gli alberghi e le pensioni, di categoria catastale D/2, e gli immobili strumentali appartenenti ai soggetti che avevano diritto al contributo a fondo perduto – previsto dal decreto Sostegni – a condizione che fossero anche gestori delle strutture.

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Ora, in sede di saldo, occorrerà sottrarre dal totale Imu dovuto l’importo dell’acconto teorico maturato a giugno. Si tratta dell’imposta calcolata sulla situazione possessoria del primo semestre 2021, con le aliquote Imu del 2020 (articolo 1, comma 762, legge 160/2019). Per differenza, dunque, si otterrà il saldo da pagare. Mentre nulla continua invece, a essere dovuto, anche a saldo, per gli immobili in categoria D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, che sono esenti per le intere annualità 2021 e 2022, purché i gestori siano anche i soggetti passivi d’imposta (articolo 78, Dl 104/2020).

Le residenze dei coniugi

Un altro problema riguarda le residenze distinte dei coniugi non separati. La Cassazione continua ad affermare – con orientamento ormai consolidato – che l’esenzione per l’abitazione principale non può mai essere sdoppiata, neppure in caso di residenza in Comuni diversi. Il punto, però, è che – sempre alla luce di tale orientamento – laddove non sia dimostrato che il nucleo familiare risieda e dimori nello stesso immobile, l’esonero non compete per nessuna unità (Cassazione, 17408/2021). Questo significa penalizzare proprio i casi in cui i coniugi hanno effettivamente l’esigenza di tenere dimore distinte, ad esempio per necessità lavorative.

Di recente la questione è stata oggetto di molte ordinanze di rimessione alla Corte costituzionale: tra l’altro, per manifesta irragionevolezza della situazione così determinata (si veda, ad esempio, l’ordinanza 297/2020 della Ctr Liguria). In attesa che entri in vigore la nuova regola prevista dal Parlamento con la conversione del Dl fisco lavoro, bisogna prendere atto della posizione della Cassazione e pagare l’imposta in tutti i casi in cui i due coniugi non abbiano residenza e dimora nella stessa casa. Comunque, già oggi, nell’ipotesi di residenze disgiunte nel medesimo Comune, la legge assicura che una delle due unità, a scelta del contribuente, è esente.

Le aree fabbricabili

La tassazione delle aree edificabili è da tempo un punto dolente per i contribuenti. Sia in ragione dell’ampia (e per certi versi indeterminata) nozione di edificabilità, sia per la difficoltà di attribuire dei valori congrui a queste aree.

Si considera infatti “fabbricabile” l’area così qualificata dallo strumento urbanistico generale, anche solo adottato dal Comune e non ancora approvato dagli organi regionali. Ne consegue che il suolo viene tassato sulla base del valore di mercato anche se in concreto non sarà possibile alcuna costruzione, in assenza dei provvedimenti attuativi. A ciò si aggiunge che – in base all’articolo 1, comma 746, della legge 160/19 – un’area concretamente oggetto di lavori di costruzione è comunque ritenuta fabbricabile, anche in mancanza dei requisiti di carattere urbanistico.

La Corte di cassazione, inoltre, continua ad affermare la rilevanza della cosiddetta «edificabilità di fatto»: quella condizione che caratterizza, ad esempio, i suoli ubicati in prossimità del centro abitato, dotati di servizi essenziali e di opere di urbanizzazione primaria (ordinanza 30732/21). In presenza di questi requisiti, insomma, l’area è “edificabile” anche se mancano quelli formali.

Infine un altro aspetto da tener presente: con la riforma dell’Imu del 2020 le attribuzioni e le variazioni riguardanti la qualifica di edificabilità hanno effetto immediato, e non differito all’anno successivo. Significa che se il Comune ha adottato lo strumento urbanistico, ad esempio, il 13 settembre 2021, il mutamento di qualità del suolo ha effetto ai fini Imu già per gli ultimi quattro mesi dell’anno in corso.

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