Retail, la ripresa (già in atto) e la guerra spingono gli investimenti nelle città dell’Ovest

«Un congelamento degli investimenti sul quadrante orientale e un riposizionamento nell’Europa dell’Ovest, concentrando l’attenzione sulle grandi città europee – Parigi, Londra, Milano, Francoforte». Alla presentazione – ieri a Milano – del Rapporto 2022 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, il presidente Mario Breglia non poteva – prima di illustrare il bilancio 2021 e le previsioni 2022 – non aprire partendo dalle prime reazioni degli operatori immobiliari di fronte all’imbarbarimento della guerra in Ucraina.

«Il mercato europeo degli investimenti ha chiuso il 2021 con un volume totale di circa 400 miliardi di euro, in aumento del 28% rispetto al 2020 – ha aggiunto Breglia –. Circa due terzi dei capitali nel 2021 provenivano dall’Europa stessa. Per quanto riguarda la Russia, nel 2021 gli investimenti nell’immobiliare sono stati pari a 2,5 miliardi euro (al cambio del rublo datato 31 dicembre 2021, al cambio di oggi siamo ad un miliardo di euro in meno) con una crescita del 38% rispetto al 2020. Mentre in Ucraina sono stati di poco inferiore a 1 miliardo di euro, concentrati sulla grande distribuzione. Come effetto della guerra in atto – ha detto ancora Breglia – gli investitori internazionali hanno bloccato gli investimenti nei due Paesi e si stanno concentrando sulle grandi città europee. Al momento non sono previste riduzioni degli investimenti, mentre si teme un possibile incremento dei canoni di locazione per le zone migliori, sia nel settore commerciale che in quello degli uffici».

Il settore del commercio al dettaglio, insieme all’hotellerie, è stato sicuramente il più penalizzato dalla crisi sanitaria, con “fuga” degli investitori. Ma la situazione si dovrebbe invertire, almeno sul fronte degli investimenti, nel corso del 2022. Gli investimenti immobiliari per negozi e luoghi del commercio sono calati di circa il 10% in Europa con un minino storico di 33 miliardi di euro lo scorso anno. Nel 2022 si prevede una risalita complessiva del 12% a oltre 37 miliardi.

Nel mercato immobiliare commerciale europeo la domanda ha privilegiato operazioni a minor rischio, i parchi commerciali e gli asset legati al settore alimentare e ha espresso minor interesse, almeno momentaneamente, per i centri commerciali, che tipicamente rappresentano una buona parte degli impieghi del settore, le high street e le vie principali dello shopping cittadino, così come le attività di sviluppo.
Sul fronte delle quotazioni, il 2021 si è concluso con il segno meno, come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi hanno subito nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a un -1 per cento. Il calo è dovuto alla crisi che ha colpito tutte le piccole attività commerciali delle grandi città posizionate fuori dalle principali arterie dello shopping locale e internazionale.

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Il volume totale degli investimenti registrati nel 2021 – pari a 1,32 miliardi di euro, grazie al miliardo di euro raggiunto nel corso dell’ultimo quarto dell’anno grazie alla maxi operazione, da parte di Blackstone sul portafoglio da 14 asset trophy di Reale Compagnia Italiana – risulta inferiore del 9% rispetto al 2020 e di poco più del 30% rispetto al 2019. Il trend negativo c’era già ben prima della pandemia.
Tuttavia, per il 2022 gli investimenti nel nostro Paese dovrebbero risalire del 10,5% a oltre 1,46 miliardi di euro. Due diverse tipologie di investitori si sono affacciate cautamente sul mercato italiano nel corso del 2021: investitori core, alla ricerca delle rare location di pregio nelle principali high street nazionali o di grandi superfici commerciali e parchi commerciali caratterizzati da elevati livelli di resilienza rispetto alle restrizioni imposte per il contenimento della pandemia e investitori opportunistici, alla ricerca di gallerie commerciali con rendimenti a doppia cifra.