Edilizia

Ricostruzioni integrali bloccate in metà regione

Un’interpretazione del Mibac congela le demolizioni di edifici in aree vincolate: Ance stima impatti sul 58% della Lombardia

di Giuseppe Latour

 I vincoli riguardano, tra gli altri, territori vicini ai laghi, fiumi, torrenti, corsi d’acqua e territori alpini (

3' di lettura

Demolizioni con ricostruzione bloccate nelle aree sottoposte a vincolo. Con un forte impatto negativo sui processi di rigenerazione urbana, cioè la riqualificazione di tutte le aree abitate.

Sono le conseguenze di una norma del 2020, e della successiva interpretazione del ministero della Cultura. Tanto che adesso Ance Lombardia stima effetti sul 58% del territorio regionale. E, attraverso il suo presidente Tiziano Pavoni, chiede un cambio di rotta al Governo. Un cambio di rotta necessario anche per il vicepresidente nazionale di Legambiente, Edoardo Zanchini, che sottolinea i molti problemi legati agli interventi nei centri storici.

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Dove nasce il problema
Tutto ruota attorno al decreto legge n. 76/2020, che disciplina le demolizioni degli immobili sottoposti a tutela: il principio è che, quando c’è una tutela, non possono essere classificati come ristrutturazione (vengono considerati nuove costruzioni e non accedono ai bonus fiscali) gli interventi che prevedono modifiche di parametri come sagoma, prospetti e sedime. Di fatto, in questi casi gli edifici vanno ricostruiti identici ai vecchi.

Dalla norma, però, non è chiaro quale sia il perimetro di questa tutela: se, cioè, ci sia distinzione tra edifici di pregio e oggetto di un vincolo puntuale ed edifici ubicati in un’area vincolata, ma privi di pregio.

Il Consiglio superiore dei lavori pubblici, con un parere dell’11 agosto, aveva provato a imporre la ricostruzione fedele solo per gli immobili soggetti a vincolo storico-artistico. Il Mibac, però, in un parere datato 22 settembre ha spiegato che, per eseguire un intervento di demolizione su un immobile ubicato in qualsiasi area vincolata, è sempre necessario ricostruire l’edificio identico. Secondo il parere, la tutela paesaggistica intende salvaguardare «il territorio da qualsiasi trasformazione che sia esteticamente percepibile».

L’effetto è semplice: chi voglia intervenire su un immobile in zona vincolata deve farlo sempre in maniera fedele. E questo ingessa un’ampia porzione del territorio italiano. Con risultati paradossali. Diventa, ad esempio, impossibile delocalizzare immobili ubicati in fascia costiera, anche se semplici baracche.

L’impatto
Quali sono gli effetti pratici di questa linea del Mibac? Ance Lombardia stima che il 58% del territorio regionale è soggetto a tutela paesaggistica: centri storici, aree a 300 metri dai laghi, territori nelle vicinanze di fiumi e torrenti, territori di montagna sopra i 1.600 metri, ma anche aree panoramiche, parchi e riserve nazionali e regionali. In tutte queste zone valgono le limitazioni sulle demolizioni: ricostruire integralmente un edificio diventa quasi impossibile.

Almeno in linea teorica, infatti, sarebbe possibile rifare gli edifici identici. Ci sono, però, dei notevoli impedimenti, come spiega il presidente di Ance Lombardia, Tiziano Pavoni: «Anzitutto, facendo un edificio nuovo in un involucro vecchio, le tecnologie rendono molto meno. Inoltre, oggi gli impianti occupano più spazio di quanto succedeva anni fa: serve uno spazio che molto spesso non c’è».

C’è, poi, un problema legato alla collocazione degli immobili. «Non ha senso ricostruire edifici identici in luoghi compromessi, magari in prossimità di un fiume», aggiunge Pavoni. Senza dimenticare la questione fiscale, perché solo le ristrutturazioni accedono alle detrazioni come il superbonus: «Ci sono territori lontani dalle grandi città - prosegue il presidente di Ance Lombardia - nei quali il 110% rappresenta la sola opportunità di rendere sostenibili i lavori. E, per fare un intervento davvero incisivo, la demolizione con ricostruzione è il modo migliore».

Insomma, dice ancora Pavoni, «abbiamo molto discusso di rigenerazione urbana negli ultimi anni, ma con norme del genere diventa impossibile farla davvero, soprattutto con le caratteristiche che hanno i nostri territori». L’approccio, per Pavoni, dovrebbe essere differente, più chirurgico: «Bisogna valutare concretamente quali sono gli edifici di interesse storico e artistico e riservare solo a quelli una tutela: va superata un’impostazione che ingessa intere aree». Per fare questo, «bisogna modificare l’interpretazione del ministero e, se serve, va cambiata anche la norma, per fare maggiore chiarezza».

Centri storici da riqualificare
Anche un’associazione come Legambiente è convinta che la strada imboccata dal Mibac non porti da nessuna parte, soprattutto sul fronte della rigenerazione dei centri storici.

Lo spiega il vicepresidente, Edoardo Zanchini: «Se uno tira il perimetro intorno a quella che era la città negli anni trenta e poi decide che tutto quello che c’è dentro deve rimanere così com’è fa un errore grave, perché dentro ci sono edifici di ogni tipo, ci sono dei veri scheletri». Andrebbe, invece, adottato un approccio differente. «Dentro quel perimetro - spiega Zanchini - bisognerebbe capire come tutelare gli edifici di reale interesse storico, serve un’analisi puntuale, fatta edificio per edificio. Ovviamente bisogna sempre passare dai pareri delle Soprintendenze».

C’è, poi, una questione legata alle tecnologie. «Siamo - dice il vicepresidente di Legambiente - nell’epoca dei cambiamenti climatici, non è possibile che ogni edificio venga rifatto com’era. Bisogna ripensare quegli edifici anche dal punto di vista tecnologico, ad esempio fare le schermature solari». In conclusione, «è impensabile rifare tutto com’era e dov’era».

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