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Rigenerare le città «a costo zero»: la proposta Roj-Verga-Assoimmobiliare

La parola chiave che renderebbe possibile questo esercizio è “densificazione”, abbinata al coinvolgimento degli operatori privati

di Evelina Marchesini


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5' di lettura

Ridisegnare l’edilizia popolare e riqualificare i quartieri più problematici di una città, a costo zero per l’amministrazione pubblica e locale. Un sogno? No, in realtà una proposta concreta, presentata nell’ambito di Assoimmobiliare e già illustrata ai principali player del real estate, che l'hanno accolta con favore. Inoltre, già accennata, nelle linee teoriche, all’amministrazione di Milano.

La parola chiave che renderebbe possibile questo esercizio è “densificazione”, abbinata al coinvolgimento degli operatori privati. La proposta, presentata in un dibattito sulla rigenerazione urbana, arriva da due nomi noti del real estate, Gianni Verga – ex assessore all’Urbanistica di Milano e oggi presidente del Collegio degli ingegneri ed architetti di Milano –  e Massimo Roj, fondatore e ad di Progetto Cmr.

Il contesto
I temi della riqualificazione e della rigenerazione urbana sono da tempo al centro del dibattito pubblico a Milano, sull’onda di un dinamismo che sta trasformando profondamente il volto della città. Ma di certo la rigenerazione non si limita a Milano, riguardando tutte le città. Sul fronte meneghino, dal “Piano Quartieri” ai progetti sul futuro degli scali ferroviari, dal nuovo Stadio Meazza all’area Expo, è chiaro che la città del prossimo decennio va incontro a un processo di trasformazione urbanistica e infrastrutturale senza precedenti.

Il documento fondamentale di questa trasformazione è il Pgt “Milano 2030”, appena adottato. A partire dalle sfide principali – tutela ambientale, diritto alla casa, ricucitura dei rapporti fra centro e periferie – la discussione sul nuovo Pgt ha offerto l’occasione per individuare nuove strategie di rigenerazione urbana coerenti con gli obiettivi complessivi delineati dall’amministrazione comunale.

La proposta nel dettaglio
Al centro della proposta, che punta a definire un vero proprio modus operandi per la rigenerazione urbana, ci sono sette ambiti di edilizia popolare individuati sulla base di caratteristiche e necessità di intervento simili: Vialba e Quarto Oggiaro; Comasina; San Siro; Giambellino, Lorenteggio, Inganni; Sant'Ambrogio; Stadera e Corvetto.

«Tutti costruiti a cavallo tra le due guerre o nell'immediato Dopoguerra, con materiali spesso scadenti e tecniche costruttive superate, questi quartieri – spiega al Sole 24 Ore Gianni Verga – richiedono oggi cospicui interventi di riqualificazione strutturale e presentano difficoltà sociali dovute alla carenza di servizi, spazi verdi e centri di aggregazione, in un contesto di forte marginalità. Allo stesso tempo, però, si tratta di aree già interessate da numerosi collegamenti infrastrutturali con il resto della città, e per questo presentano un forte potenziale di sviluppo».

Partendo da questi presupposti, la proposta di Roj e Verga inverte la linea di intervento seguita finora dall’amministrazione comunale, giudicando non più sufficiente – oltre che economicamente svantaggioso – il semplice risanamento conservativo del patrimonio edilizio esistente. Si propone quindi una diversa parola d’ordine: densificazione.

«Si tratta di progettare “verso l'alto” la trasformazione dei quartieri in esame, andando incontro alle esigenze di equità e accessibilità lasciate insoddisfatte dallo sviluppo orizzontale dell'edilizia popolare di settant'anni fa – ci spiega Massimo Roj –. Densificare, infatti, significa innanzitutto risparmiare sul consumo di suolo, ricavando nuovi spazi per aree verdi comuni, ma anche sfruttare meglio le infrastrutture esistenti come trasporti, strutture sanitarie, scuole, che sono compatibili con un processo di densificazione».

In più, il rinnovamento del patrimonio edilizio e l’insediamento di nuovi servizi permette di ostacolare i processi di “ghettizzazione”, favorendo un mix sociale eterogeneo, verso un modello di città policentrica, formata da distretti virtualmente autosufficienti e collegati tra loro. «Il termine rigenerazione vuol dire, in sintesi, rifare pezzi di città: rifarla nel suo complesso, dal punto di vista urbanistico ed edilizio, rifarla per le infrastrutture di servizio, ma anche rifarla negli abitanti, che devono essere aiutati a crescere».

Cosa significa dunque in pratica? Verga e Roj delineano un processo step by step basato sul coinvolgimento di operatori privati, a costo zero per l’amministrazione pubblica: quest’ultima sviluppa il piano strategico e seleziona, attraverso una procedura di evidenza pubblica, gli operatori privati; questi, a loro volta, sviluppano gli ambiti individuati, realizzando gli interventi di densificazione e commercializzazione degli immobili privati secondo i criteri definiti dal bando; infine, il privato compensa il soggetto pubblico in seguito alla cessione delle aree, attraverso lo sviluppo di nuovi immobili per il pubblico e la riqualificazione dello spazio pubblico limitrofo all’intervento.

«Gianni ed io siamo partiti da una riflessione nata da un’analisi del PGT “Milano 2030” – spiega Roj –. A partire dalle sfide principali: tutela ambientale, diritto alla casa, ricucitura dei rapporti fra centro e periferie, la missione è quella di mettere in atto un vero processo di rigenerazione urbana che porti valore e benessere ai cittadini coinvolti da questo percorso innovativo e virtuoso. I sette ambiti periferici della città di Milano che abbiamo esaminato, su cui insistono residenze popolari (Ers ed Erp), necessitano di un intervento entro breve che possa riqualificare i quartieri partendo dalla densificazione e contestualmente dall'aumento delle aree verdi a disposizione dei cittadini, dieci volte in più. Un quartiere che cambia pelle, da area degradata a un distretto polifunzionale aperto a tutte le classi sociali, un quartiere che porta un nuovo concetto di abitare sostenibile e aggregante. Per tutti».

Il caso San Siro
Per illustrare la proposta, Verga e Roj hanno presentato un’ipotesi pilota di densificazione del quadrilatero Selinunte, nel quartiere San Siro, un complesso di edilizia popolare costruito tra il 1935 e il 1947. Attraverso tre fasi di intervento, a partire dal polo di piazzale Segesta – dove si trova la fermata della M5 – si propone di trasformare radicalmente l’aspetto del quadrilatero: non più una serie di edifici bassi disposti a “filare”, ma più nuclei ad alta densità disposti attorno ad aree verdi comuni. Secondo l'ipotesi, in questo modo è possibile triplicare la superficie costruita, diminuendo allo stesso tempo del 16% la superficie coperta e decuplicando il verde fruibile.
«Per l’esattezza, da 9.200 mq diventa 100mila mq di verde, con un'immagine completamente nuova di tutto il quartiere», dice Verga.

Quello che viene costruito in più grazie alla densificazione viene destinato non solo a residenziale, ma anche a commerciale e uffici. «Le caratteristiche di consumo energetico dei nuovi edifici sono poi completamente diverse – continua –. Basti pensare che oggi nell’edilizia popolare si hanno più spese di manutenzione, tra cui riscaldamento, che di affitto, sono case vetuste, con materiali scadenti. Il nuovo che verrebbe consegnato sarebbe invece ovviamente in categoria energetica A. Con beneficio per l’intera città».

Gli esempi esteri
La proposta non nasce dal nulla, ma parte da quanto già si sta realizzando all'estero. HafenCity, il progetto di rigenerazione urbana che ha trasformato il porto di Amburgo in un “museo di architettura contemporanea a cielo aperto”, e il piano Le Grand Paris, in fase di realizzazione nella capitale francese, che prevede oltre 70mila nuove abitazioni all'anno e 18 milioni di metri quadri di nuovo costruito concentrati in 12 “hub” edilizi.
Ma anche nella “vecchia” Milano non mancano esempi di sviluppo urbano virtuosi: Città Studi, ad esempio, presenta un indice territoriale di 3 mq/mq (contro 1 mq/mq nei 7 ambiti edilizi presi in considerazione), con edifici di altezza media di otto piani fuori terra disposti attorno a cortili e spazi verdi.

Riproduzione riservata ©
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    Evelina Marchesinivice caporedattore

    Luogo: Milano-Messico

    Lingue parlate: italiano, spagnolo, inglese, francese

    Argomenti: real estate, immobiliare, turismo, travel, latin america

    Premi: "Arel Lady of the year" by Arel; "Key player of the italian real estate market" by Scenari Immobiliari

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