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Riscaldamenti e rischio morosità, in condominio pesa il caro energia

L’aumento dei prezzi manda in rosso i consuntivi. Poco efficace la via giudiziale verso gli inadempienti. Meglio chiedere una dilazione di pagamento ai fornitori e rinegoziare i contratti

di Augusto Cirla

Misure basilari. Obbligatorie nei condomìni, le valvole termostatiche consentono di ridurre i consumi fino al 20 per cento.

4' di lettura

L’aumento delle bollette fa inevitabilmente crescere anche la morosità in condominio. L’importo preventivato dall’assemblea per la gestione terminata lo scorso 30 settembre (o in via di conclusione in questi giorni) non è infatti in grado di coprire i costi che l’amministratore si vede costretto ad attribuire ai condòmini proprio a causa dei rincari delle utenze per le parti comuni e del servizio di riscaldamento. Tutti i rendiconti consuntivi dei condomìni si chiudono con un saldo passivo; e anche il singolo proprietario virtuoso, che ha puntualmente saldato le rate calcolate in base alla delibera di inizio gestione, si trova incolpevolmente a essere moroso.

L’onda lunga dei debiti

In molti casi i condòmini sono rimasti sordi agli inviti di pagamento di rate straordinarie, disposte dagli amministratori nei mesi scorsi per far fronte all’evidente aumento dei costi e alla mancanza di fondi. E adesso tutti riversano la propria inquietudine nell’assemblea chiamata a consuntivare la gestione e a preventivare quella prossima.

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All’inesorabile crescita della morosità delle famiglie l’amministratore non può rimediare con i normali strumenti oggi a disposizione: si può certo chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, ma ciò significa aumentare il suo debito senza risolvere il problema. Oltretutto, non si tratta più del singolo che si trova in un temporaneo momento di difficoltà economica e che può sperare nella solidarietà degli altri (possibilità prevista anche dalla legge 220/2012), oppure del “moroso cronico” che, per abitudine, antepone il pagamento di altre spese a quelle condominiali: oggi il rischio – che sta già diventando realtà – è quello di una morosità diffusa, che secondo le prime stime delle associazioni degli amministratori potrebbe passare dal 15 al 40% e oltre.

La via del risparmio...

I tempi per il recupero del credito comune attraverso la via giudiziaria sono lunghi e non consentono al condominio di diminuire nell’immediato l’insolvenza verso i fornitori. L’amministratore è dunque chiamato a cercare altre soluzioni.

La prima strada da percorrere è senza dubbio quella del risparmio energetico, anche se i condòmini non sono sempre disponibili a sopportarne il sacrificio. A tal proposito l’Enea ha da poco diffuso il vademecum, previsto dal decreto Cingolani (Dm 383 del 6 ottobre 2022), con le indicazioni per contenere i consumi da riscaldamento invernale, riferiti ai sistemi alimentati a gas naturale. Dalla regolazione degli impianti alle date d’avvio e spegnimento.

Il vademecum, che gli amministratori dovranno distribuire ai condòmini, segue dunque le misure ministeriali che stabiliscono per questo inverno 15 giorni in meno di accensione delle caldaie, un’ora in meno di accensione al giorno, e la riduzione di un grado delle temperature (quelle interne alle abitazioni dovranno essere settate a un massimo di 19 gradi, più due di tolleranza, salvo particolari eccezioni). Diverse città, come Milano o Bologna, approfittando del clima hanno scelto di posticipare lo start agli impianti comuni. Ma i singoli condomìni non dispongono della stessa flessibilità, dello stesso potere di deroga: al punto che sarebbe nulla un’eventuale delibera che vada oltre quanto stabilito dal decreto Cingolani, per esempio limitando ulteriormente i gradi e le ore di funzionamento degli impianti termici.

...e quella della rinegoziazione

L’altra via a disposizione degli amministratori, nei fatti la più logica, è quella di risalire alla fonte, vale a dire ai fornitori: non a quelli delle utenze primarie (verso i quali si confida in provvedimenti governativi), ma a quelli dei servizi. Comprendendo tra questi le imprese addette alla gestione del servizio di riscaldamento che, benché anch’esse colpite dalla crisi generale, hanno certo più margine per concedere dilazioni di pagamento o addirittura prezzi più vantaggiosi a fronte della garanzia di un rapporto contrattuale di più lunga durata rispetto a quello attuale: un accordo di fedeltà reciproca che si traduce in un vantaggio per entrambe le parti.

Una ferma presa di posizione da parte del fornitore, d’altro canto, comporterebbe per lui l’incognita della perdita del cliente (il fenomeno colpisce oggi la maggior parte dei complessi condominiali), oppure la seria probabilità di vedersi costretto a recuperare il proprio credito non più dal condominio, ma dai singoli condòmini morosi, così come previsto dalla legge.

Problemi e rimedi

CONGUAGLI E PREVENTIVI

Saldo passivo diffuso

O Gli importi preventivati dall’assemblea condominiale per la gestione terminata lo scorso 30 settembre (o in via di conclusione) non sono in grado di coprire i costi attribuiti ai condòmini a causa dei rincari delle utenze per le parti comuni e del servizio di riscaldamento. Così i consuntivi si chiudono con un saldo passivo.

O La situazione si aggrava, visto che l’assemblea è ora chiamata a consuntivare la gestione e a preventivare quella prossima.

DILAZIONE DELLE SOMME

Negoziazione col fornitore

O Il pagamento a rate delle somme che i morosi devono corrispondere al condominio ha un’utilità limitata, visto che non rimpingua in tempi brevi le casse vuote.

O A fare la differenza può essere la negoziazione tra il condominio e i fornitori di servizi di riscaldamento che - sebbene colpiti dalla crisi - hanno margini per concedere il dilazionamento dei pagamenti o un prezzo più vantaggioso, magari allungando i tempi del contratto di fornitura.

VIA GIUDIZIALE

Ingiunzione poco efficace

O L’amministratore di condominio può rivolgersi al giudice chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino (o dei condòmini) che non ha pagato le spese condominiali.

OTuttavia, il ricorso alle vie giudiziali per il recupero del credito ha tempi lunghi e non risolve il problema del condominio che ha bisogno di reperire fondi per non risultare a sua volta insolvente nei confronti dei fornitori di servizi di riscaldamento.

RESCISSIONE

L’azienda rifiuta l’accordo

O Il fornitore di servizi di riscaldamento, a fronte del mancato pagamento, può rescindere il contratto.

O Una presa di posizione rigida come la chiusura del contratto implica tuttavia la perdita del cliente in un momento in cui la problematica è diffusa e coinvolge quindi la maggior parte dei condomìni. Senza contare che, a quel punto, la stessa società potrebbe vedersi costretta a recuperare il proprio credito dai singoli condòmini morosi.

VADEMECUM ENEA

Come ridurre i consumi

O L’Enea ha stilato un vademecum – previsto dal decreto Cingolani del 6 ottobre 2022 – con le indicazioni per contenere i consumi da riscaldamento durante la stagione
invernale 2022/23.

O Il vademecum, che gli amministratori dovranno distribuire ai condòmini, contiene istruzioni operative su accensione e spegnimento degli impianti, limiti di temperatura e temporali per l’esercizio dei riscaldamenti.

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