Ristrutturazioni della casa «potenziali» da 6,75 miliardi

di Adriano Lovera

27 giugno 2017

2' di lettura

Il 5% degli immobili in vendita in Italia, circa 72.500, sono classificati come “da ristrutturare”. Ma ce ne sono altri 162.500 (il 10,5%) in vetrina sotto la dicitura “in buono stato”, comunque bisognosi di interventi. Considerando entrambi i gruppi, ne emerge che il mercato potenziale delle ristrutturazioni residenziali, nel nostro Paese, valga circa 6,75 miliardi di euro, poco meno di mezzo punto di Pil. Lo studio è stato condotto da Agentpricing.com, piattaforma di analisi comparative e di mercato per gli agenti immobiliari, che ha preso in esame la totalità degli annunci di vendita (circa 1,5 milioni) presente sui principali portali italiani. E dal momento che si concentra sugli immobili realmente in corso di cessione, e non semplicemente sullo stock di edifici esistenti, la cifra ottenuta restituisce un valore concretamente raggiungibile.

In termini di superficie, parliamo di 4.922.000 di metri quadrati completamente da mettere a posto, cui è stato applicato un costo medio di ristrutturazione di 700 euro/mq, e altri 11 milioni di metri da sistemare in modo più leggero, per cui è stato considerato un costo di 300 euro al mq. Si tratta di immobili che rappresentano una fascia di mercato critica, a seconda che ci si ponga dal punto di vista del venditore o dell'acquirente. “Comprare una casa da ristrutturare costa in media il 35% in meno di un appartamento già ristrutturato”, spiega Patrick Albertengo, fondatore di di Agentpricing.com “ma ha tempi di vendita più lunghi anche del 60%, circa quattro mesi in più. Quindi, per chi vende, sistemarlo significa venderlo meglio e in tempi più rapidi”.

Scendendo nel dettaglio, a livello nazionale la città con più unità da ristrutturare è Roma: sono 15.200, cioè il 29,8% delle 51.000 case in vendita. Seguono Milano, con 6.100 da ristrutturare su 26.000 in vendita (23,5%) e Torino, con 3.760 su un totale di 14.700 (25,6%). Considerando la media generica delle tre città, un bilocale da ristrutturare costa intorno ai 110.000 euro, mentre uno ristrutturato arriva a 146.021 euro (+33%). I trilocali che necessitano di lavori costano in media 145.552, mentre quelli già pronti salgono a 193.944 euro (+33%), mentre per i quadrilocali la forchetta si allarga addirittura al 40% di prezzo: 194.948 contro 272.753 euro.

Cifre poco indicative a livello di prezzo, viste le forti differenze dei valori delle tre piazze, ma che rendono l'idea di quanto convenga al venditore mettere sul mercato un immobile già sistemato, soprattutto se parliamo di interventi “light”. Prendiamo un bilocale da 60 mq. Considerando un costo di 700 euro al metro per un rifacimento pesante, si ottiene un investimento complessivo di 42.000 euro, una cifra superiore alla differenza di prezzo indicata dallo studio (36.021 euro) tra “pronto” e “da ristrutturare”. A un costo, invece, di 300 euro al metro per i lavori, con un investimento di soli 18.000 euro si mette a segno un guadagno rilevante come tempi di vendita e prezzo di partenza.