ServizioContenuto basato su fatti, osservati e verificati dal reporter in modo diretto o riportati da fonti verificate e attendibili.Scopri di piùLa proroga

Rivalutazione di terreni e quote societarie entro il 15 novembre

La proroga: l'agevolazione permette di ridurre la tassazione in sede di cessione dei beni. Sono esclusi i titolari di reddito d'impresa. Tutti i criteri

di Alessandra Caputo e Marcello Valenti

6' di lettura

La rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni societarie è una agevolazione che permette di ridurre la tassazione in sede di cessione di beni; la rideterminazione, infatti, consente di assumere, in luogo del costo o del valore iniziale del bene oggetto della rivalutazione, quello indicato nella perizia di stima con la conseguenza di far emergere, in caso di cessione, una plusvalenza minore o addirittura di azzerarla. Possono beneficiare della rivalutazione esclusivamente le persone fisiche, le società semplici ed altre a questa equiparate nonché gli enti non commerciali. Restano, invece, esclusi i titolari di reddito di impresa. I beni che possono essere rivalutati sono i terreni agricoli, i terreni edificabili e le partecipazioni in società non quotate, sia qualificate, che rappresentano cioè una percentuale superiore al 20% dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria ovvero al 25% del capitale, sia non qualificate.
Al fine di poter beneficiare della “sostituzione” del valore storico con quello rivalutato è necessario, in primo luogo, far redigere una perizia di stima da cui emerga il valore del bene e, in secondo luogo, versare una imposta sostitutiva. Con riferimento ai beni posseduti al 1° gennaio 2022, la rideterminazione è possibile entro il prossimo 15 novembre e l’imposta sostitutiva è dovuta in misura pari al 14%. Al fine di verificare la convenienza dell’operazione di rideterminazione è necessario confrontare l’ammontare di imposta sostitutiva da versare per la rideterminazione e l’ammontare dovuto in caso di tassazione ordinaria della plusvalenza.
Le regole per la tassazione ordinaria sono contenute negli articoli 67 e 68 del Tuir e cambiano a seconda che si tratti di terreni agricoli, di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria o di partecipazioni. Si precisa che nel caso di tassazione ordinaria, l’ammontare assoggettato a tassazione è solo quello della plusvalenza, mentre nel caso di rideterminazione l’imposta sostitutiva si applica su tutto il valore rivalutato che emerge da perizia (e non solo sul maggior valore).
La cessione di terreni agricoli genera plusvalenza da assoggettare a tassazione solo se sono posseduti da meno di cinque anni; qualora, invece, siano posseduti da più di cinque anni, anche se dalla cessione dovesse emergere una plusvalenza (data dalla differenza positiva tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto), questa non sconterebbe alcuna tassazione. Nel caso di beni ricevuti per donazione o successione, la verifica del quinquennio si effettua con riferimento alla data in cui il de cuius o il donante ha acquisito la proprietà del bene.
Diverso il caso dei terreni edificabili per i quali l’eventuale plusvalenza che deriva dalla cessione va sempre assoggettata a tassazione. La plusvalenza, per questa fattispecie, può essere assoggettata ad Irpef con la tassazione separata e, quindi, ad un carico fiscale che dipende da quello medio del contribuente nel biennio anteriore alla cessione. In casi di redditività modesta, la tassazione potrebbe fermarsi al 23% sulla plusvalenza; quindi, il 14% sul valore rivalutato potrebbe essere superiore alla tassazione in dichiarazione. Si ricorda che nel caso di scelta per la tassazione ordinaria prevista dal Tuir, sono deducibili nel calcolo della plusvalenza, anche gli oneri accessori sostenuti sull’acquisto delle aree edificabili. La plusvalenza derivante dalla cessione di partecipazioni, sia qualificate che non qualificate, è invece assoggettata ad una ritenuta del 26%.
Non è possibile, a priori, dire se sia più conveniente la rideterminazione o la tassazione ordinaria: tutto dipende dai valori e, quindi, è necessario fare una valutazione caso per caso.

Ok al beneficio anche per chi ha già ottenuto altri sconti

È possibile avvalersi della rivalutazione quote e terreni con riferimento ad un’area edificabile per la quale, anni fa, il proprietario (persona fisica) aveva già beneficiato della medesima agevolazione?

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La rivalutazione è possibile anche quando il contribuente abbia già in precedenza usufruito di analoghe disposizioni agevolative. Tale possibilità è consentita anche nel caso in cui la seconda perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente. In questo caso, dall’imposta sostitutiva dovuta è possibile scomputare l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. In alternativa allo scomputo di quanto già versato, è possibile chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato, ai sensi dell’articolo 38 del Dpr 600/1973, in 48 mesi. Il termine di decadenza per la richiesta del suddetto rimborso decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento e cioè dalla data di pagamento dell’intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell’ultima rideterminazione effettuata ovvero dalla data di versamento della prima rata.

Imposta sostitutiva da versare in unica soluzione o in tre rate

Come va versata l’imposta sostitutiva dovuta nel caso di rideterminazione di una partecipazione e come si determina?

L’imposta sostitutiva prevista per la rivalutazione dei beni posseduti al 1° gennaio 2022 è pari al 14%. Si precisa che l’aliquota va applicata sull’intero valore rivaluto che emerge dalla perizia, al contrario di quanto accade per la tassazione ordinaria in cui va assoggettato a tassazione il valore della plusvalenza (quindi solo il maggior valore di vendita rispetto al costo di acquisto). L’ammontare così determinato va versato in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali di pari importo; il termine per il pagamento dell’unica rata o della prima rata è il 15 novembre 2022. Sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi del 3% annuo.  Il versamento dell’imposta sostitutiva sarà effettuato tramite modello F24, indicando come anno di riferimento il 2022, ed utilizzando il codice tributo 8055 per le partecipazioni (per i terreni, il codice tributo è 8056).

Nel caso di versamento dell’intero importo o della prima rata oltre il predetto termine del 15 novembre 2022, la rivalutazione non può considerarsi perfezionata e il contribuente non può utilizzare il valore rideterminato al fine di determinare l’eventuale plusvalenza che dovesse emergere in caso di cessione del bene.

Cassazione: si può applicare la rideterminazione al ribasso

È possibile fare una rivalutazione al ribasso?

Se un terreno, a seguito di rivalutazione, perde valore, è possibile operare una nuova rivalutazione al ribasso. Con la circolare 1E/2021, l’agenzia delle Entrate, adeguandosi alla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha precisato che nel caso in cui il terreno sia stato oggetto di perizia asseverata con lo scopo di attuare la rideterminazione del valore, tale valore non determina alcun vincolo nella successiva vendita; pertanto, deve escludersi la possibilità da parte dell’amministrazione finanziaria di accertare una plusvalenza basandosi sul costo storico di acquisto del bene.

In passato, infatti, l’agenzia delle Entrate, a fronte della cessione del bene ad un valore inferiore a quello di perizia, ipotizzava una sorta di “rinuncia” al valore asseverato, determinando la plusvalenza come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo storico. La questione è stata risolta con le sentenze delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (2321 e 2322 del 31 gennaio 2020), che hanno affermato che, se l’affrancamento è stato validamente operato, risulta impossibile risalire al precedente valore di “carico” del bene anche se il (maggior) valore periziato non è riportato in atto o è indicato un valore commerciale inferiore.

Modifiche al valore da indicare nella dichiarazione redditi

Oltre alla redazione della perizia e al pagamento dell’imposta sostitutiva, devo porre in essere altri adempimenti affinché la rivalutazione si consideri perfezionata?

Le rivalutazioni devono essere indicate nel modello di dichiarazione dei redditi relativo all’anno in cui la rivalutazione è eseguita. Pertanto, le rivalutazioni eseguite entro il prossimo 15 novembre 2022, con riferimento ai beni posseduti all’1/01/2022 troveranno posto nel modello Redditi per il periodo di imposta 2022 che verrà presentato il prossimo anno (Redditi 2023). Nel modello di dichiarazione che si presenterà entro il prossimo mese di novembre sarà necessario indicare i dati delle rivalutazioni eseguite nel 2021. La rivalutazione del valore dei terreni va dichiarata nel quadro RM del modello di dichiarazione, mentre quelle relative alle partecipazioni devono essere riepilogate nel quadro RT.

Coniugi in comunione dei beni: opzione individuale al 50%

È possibile rivalutare una partecipazione acquisita in comunione di beni con il coniuge?

L’affrancamento di valore di una partecipazione acquisita in regime di comunione dei beni da un coniuge deve essere operato distintamente da ciascun coniuge al 50%. A norma dell’articolo 177 del Codice civile, se vige il regime di comunione tra i coniugi, l’acquisto di un bene, anche se effettuato da uno solo dei coniugi, entra nella comunione e, a norma dell’articolo 4, comma 1, del Tuir, i redditi di questi beni sono imputati a ciascun coniuge per metà del loro ammontare netto. Pertanto, nel caso in cui si intenda rideterminare l’intera quota di partecipazione, entrambi i coniugi devono procedere con il versamento dell’imposta sostitutiva per la quota a ciascuno imputabile. Allo stesso modo, a ciascuno coniuge verrà imputato il 50% del capital gain in caso di cessione non preceduta da perizia o a valore superiore a quello asseverato

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