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Roma e Milano scommettono sul «flex» office

Le conseguenze della pandemia portano a richiedere un prodotto che soddisfi i nuovi standard di benessere sul luogo di lavoro, le crescenti esigenze di lavoro smart, e la necessità di soluzioni flessibili da parte delle aziende

di Giulia Ghiani* e Costanza Voltolin**

(LIGHTFIELD STUDIOS - stock.adobe.com)

5' di lettura

È oramai sotto gli occhi di tutti come l’emergenza sanitaria in atto abbia determinato una accelerazione delle dinamiche di lavoro agile già in parte precedentemente avviate da un certo numero di aziende e portato a una crescente attenzione del mercato verso una nuova tipologia di asset, quella degli “uffici flessibili” (flexible/flex office). Le conseguenze della pandemia hanno infatti spostato i riflettori su un prodotto che riesce a soddisfare i nuovi standard di benessere sul luogo di lavoro, le crescenti esigenze di lavoro smart, e la necessità di soluzioni flessibili da parte delle aziende, non solo in termini di impegno locativo, ma anche di progettazione degli spazi e delle infrastrutture.
Lo sviluppo di questo fenomeno si accompagna alla nascita di nuove tendenze e soluzioni innovative, e alla definizione di nuovi servizi ad alto valore aggiunto e nuove modalità di partnership tra stakeholder (proprietà, operatori, utilizzatori).

Il mercato italiano

Cbre Italia ha studiato dimensioni e trend del mercato flex italiano, con particolare attenzione alle città di Milano e Roma, e in chiave comparativa rispetto alle principali città europee.
A livello europeo, il concetto di flexible office ha iniziato a diffondersi nel 2015-2016. Prima di questa data, questo format era sviluppato solamente in alcune città, in particolare Londra, Amsterdam e Bruxelles, che mostrano infatti, a oggi, un mercato più maturo. Secondo i dati Cbre, le città di Londra e Amsterdam sono quelle che negli ultimi cinque anni hanno presentato una maggiore incidenza (superiore al 10%) del take-up ad uso flessibile rispetto al volume totale.
A livello italiano, mediamente, questa percentuale è pari al 6% e al 5%, rispettivamente per Milano e Roma, in linea tuttavia con la media delle principali città europee, che si attesta attorno al 6 per cento. Per quanto riguarda lo stock, invece, gli spazi flessibili incidono per l’1,3% a Milano e lo 0,7% a Roma, contro una media europea pari a circa il 2 per cento.

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Il fenomeno del flex office è cresciuto molto anche in Italia negli anni recenti. La città di Milano è la principale rappresentante del fenomeno: numerosi operatori, molto attivi anche a livello internazionale, la hanno scelta come location per aprire la loro sede. Secondo i dati Cbre, Milano conta complessivamente uno stock di oltre 176mila mq dedicati ai flexible office. Di questi, oltre 171mila mq corrispondono al take-up di spazi ufficio flessibile a partire dal 2008 in poi, incidendo per il 4,3% sul take-up totale degli uffici nello stesso periodo.
Tale dato ha registrato un notevole incremento negli ultimi tre anni, quando gli operatori con maggiore esperienza nel mercato italiano hanno rafforzato la loro presenza con l’apertura di nuovi centri, e nuovi brand hanno fatto il loro ingresso. Negli ultimi anni si è inoltre assistito a un progressivo spostamento dell’interesse verso spazi ibridi, che ad oggi rappresentano circa il 60% dei flex office milanesi, sempre secondo i dati di Cbre Italia.

A Roma, a partire dal 2008 è stato registrato un take-up relativo ai maggiori operatori del settore pari a 83mila mq, cifra che esclude numerosi operatori locali, molto radicati sul mercato romano, ma più difficili da tracciare. A livello cumulato, questo livello di take-up incide per il 4,6% sul take-up totale dello stesso periodo, mentre nell’anno record del 2019 l’incidenza è arrivata al 15,5%, a dimostrazione dell’impatto di tale fenomeno anche nella Capitale, seppur con numeri ridotti rispetto a Milano.
Il trend di forte espansione del mercato flex ha visto le città di Milano e Roma raggiungere, rispettivamente, il record di oltre 51mila mq affittati nel 2018, e di oltre 43mila mq nel 2019, trend in linea il resto dell’Europa, che ha visto nel 2019 oltre 900mila mq oggetto di operazioni letting da parte di operatori del settore.
Si osserva dunque come, nonostante la decisa crescita registrata negli ultimi anni, il fenomeno dei flex office in Italia rappresenti ancora una piccola quota rispetto al totale dello stock e take-up uffici. La tipologia di spazi occupati sta progressivamente cambiando, passando dal semplice modello di business center a una più complessa forma ibrida che include sia le caratteristiche tipiche del primo sia quelle del co-working.
In questo contesto, e in seguito ai trend emersi con l’emergenza sanitaria, gli operatori flex potrebbero consolidare il loro portafoglio e pianificare una nuova offerta a valore aggiunto per gli utenti e per attrarre nuovo business. Gli operatori e le proprietà andranno, con buone probabilità, verso la ridefinizione di nuovi principi di salute e benessere sul posto di lavoro e di conseguenza di design degli spazi. È dunque ragionevole supporre che la domanda di spazi flessibili potrà crescere nei prossimi anni, interessando anche parte del mondo delle aziende corporate, e con conseguente crescente interesse da parte degli investitori.

Trend futuri

Quali sono i trend che vedremo consolidare nel prossimo futuro in Italia? Assisteremo al consolidarsi di format ibridi in ambiti finora largamente inesplorati. Il concetto di flexible office soddisfa infatti la necessità di spazi flessibili adattabili alle esigenze di persone che lavorano molto da remoto, di “nomadi digitali” e giovani professionisti che svolgono le loro attività come freelancer. Esso si allinea alle tendenze di una società sempre più connessa, nella quale la creazione di una rete di contatti personali e professionali e la condivisione di spazi e idee (community) risultano imprescindibili nello sviluppo dell’emergente sharing economy. Per rispondere a queste nuove esigenze, in alcuni paesi stranieri (ad esempio Regno Unito, Germania, Spagna, Stati Uniti e Sudest Asiatico) hanno iniziato a svilupparsi iniziative ibride di co-living, co-housing e student-housing comprensive anche spazi di co-working, nonché piattaforme online dedicate che aiutano nella scelta del miglior alloggio.

L’esperienza di altri Paesi ci mostra come i servizi e la condivisione di alcuni spazi stia acquisendo maggiore importanza e delineando nuovi format dell’abitare: si tratta dell’espressione di una visione più ampia del living, in cui si sovrappongono sempre più spazi della vita, tempo libero e lavoro.

Esempi dall’estero ci raccontano dell’opportunità di sbloccare il potenziale di locali che restano per la maggior parte del tempo inutilizzati per incrementare la flessibilità e valorizzare gli spazi che sembrano scarseggiare nel cuore delle città, prenotando un desk all’interno di bar e ristoranti negli orari di chiusura dell’attività. Per favorire l’integrazione e il sostegno tra lavoro e famiglia stanno inoltre nascendo spazi che coniugano i bisogni di professionisti e aziende con aree dedicate ai bambini a pochi passi di distanza: spazi di co-working, attrezzati con uffici privati, sale riunioni e aree relax, vicinissimi ad aree di gioco dove i bambini possono essere affidati alle cure di figure professionali esperte.

*Head of Research Cbre Italy

** Valuation & Advisory Services
Cbre Italy

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