L’intervista

«Scuole, sanità, assistenza e uffici: il real estate dovrà reinventarsi così»

Parla Aldo Mazzocco (Generali) sulle prospettive del settore

di Paola Dezza

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Parla Aldo Mazzocco (Generali) sulle prospettive del settore


3' di lettura

«Con questi tassi di interesse ci sono poche alternative all’investimento immobiliare, per chi vuole ritorni stabili nel medio/lungo periodo». Esordisce con queste parole Aldo Mazzocco, figura di riferimento nel real estate oggi a capo della divisione immobiliare di Generali, che vanta quasi 31 miliardi di asset in gestione nel mondo. Non nascondendo che quello che ci aspetta dopo la crisi pandemica di questo 2020, non ancora terminata, è una situazione economica di difficile gestione.

Come vede il mercato immobiliare alla luce della pandem ia degli ultimi mesi?

Complessa. E quel che è peggio potrebbe combinarsi e sommarsi con un ciclo storico dell’economia che già presentava segnali di rallentamento globale. Stiamo vivendo una esperienza molto inquietante e foriera di lutti e disagi molto vicini a quelli provocati da una guerra mondiale. Ma impareremo a convivere con il Covid finché persisterà e impareremo a convivere con gli altri problemi che la globalizzazione e l’aumento della popolazione ci porteranno inevitabilmente ad affrontare. È probabile che il continuo, secolare, aumento della popolazione, combinato alla sempre maggiore interazione delle persone, ci sottopongano con una certa frequenza a stress ambientali o sanitari di questa magnitudo. I mercati immobiliari, rappresentando un’infrastruttura presente in ogni segmento economico, beneficeranno o soffriranno degli impatti generati da questi stress.

Come saranno i numeri del real estate a fine anno?

In base alla nostra esperienza, prevediamo una sofferenza sui canoni 2020 di circa il 15%, con un probabile recupero nel 2021. Per le transazioni prevediamo un calo compreso fra il 10% nelle location più liquide e il 30% nelle location meno prestigiose.

La crisi sta accelerando trend già presenti nel mercato immobiliare.

Riteniamo continuerà, accelerata, la selezione darwiniana dei centri commerciali, con i più accoglienti e dominanti che proseguono il percorso evolutivo e con le strutture più obsolete che andranno via via a scomparire, sia per la competizione, sia per la sottrazione di giro d’affari da parte dell’e-commerce. I negozi di prossimità e i supermercati food stanno svolgendo un ruolo sociale fondamentale, e anche la grande distribuzione è stata vicina alla gente in modo esemplare. Proseguirà anche la selezione del retail non food, velocizzata dal forte impatto della crisi covid sui fatturati e sulla tenuta degli imprenditori meno strutturati. Anche in questo caso siamo in presenza di un trend ben noto.

Q uali i vincitori e i perdenti, in termini di settori, in uscita dalla crisi?

La logistica legata alla distribuzione di quanto acquistato online è immune alla crisi, grazie proprio alla accelerazione dell’ecommerce, quella classica invece potrebbe soffrire se ci fosse una recessione. Il turismo tornerà, ma in recupero progressivo.

Sotto la lente anche gli uffici, oggi semi-vuoti, che dovranno subire una rivoluzione per tornare a regime.

Il nostro patrimonio è costituito per più del 60% da uffici e quindi il futuro del settore ci sta molto a cuore. Al momento non prevediamo grandi cambiamenti, ma sicuramente si dovrà interrompere la tendenza a ridurre lo spazio per postazione al di sotto dei 9 mq/posto e si dovrà ritornare a una rapporto più ragionevole che consenta una distanza interpersonale.

Il repricing degli asset è alle porte?

Al momento lo immagino sugli alberghi, selettivo su alcuni pezzi di retail e alcune limature sugli uffici. No su logistica e residenziale.

Il residenziale oggi piace agli investitori, classico o in affitto, di nuova generazione con spazi comuni.

Aiuta molto il basso costo del denaro. Oggi è più conveniente fare il mutuo che andare a vivere in affitto. C’è voglia di avere case più belle, ma resta la preoccupazione per il futuro.

Come procede la quarta torre del progetto Citylife a Milano?

Siamo nella fase di progetto esecutivo. Cerchiamo un livello sufficiente di pre locazione e poi partiamo.

Dovrà rinnovarsi il real estate?

Gli immobili sono un bene di investimento, ma sono soprattutto una infrastruttura che permette alle persone di abitare, lavorare, passare il tempo libero e fare acquisti. Il rallentamento economico e l’eventuale crisi finanziaria impatteranno sugli immobili in quanto “beni di investimento”; mentre i cambiamenti comportamentali e sociali impatteranno sugli immobili in quanto “infrastruttura”. Si dovranno adattare scuole, ospedali, case di riposo, spazi di socializzazione a uno stile di vita più prudente. La lezione impartita da questa pandemia influirà sicuramente anche sulla evoluzione della infrastruttura immobiliare.

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