«Scuole, sanità, assistenza e uffici: il real estate dovrà reinventarsi così»

La crisi sta accelerando trend già presenti nel mercato immobiliare.

Riteniamo continuerà, accelerata, la selezione darwiniana dei centri commerciali, con i più accoglienti e dominanti che proseguono il percorso evolutivo e con le strutture più obsolete che andranno via via a scomparire, sia per la competizione, sia per la sottrazione di giro d’affari da parte dell’e-commerce. I negozi di prossimità e i supermercati food stanno svolgendo un ruolo sociale fondamentale, e anche la grande distribuzione è stata vicina alla gente in modo esemplare. Proseguirà anche la selezione del retail non food, velocizzata dal forte impatto della crisi covid sui fatturati e sulla tenuta degli imprenditori meno strutturati. Anche in questo caso siamo in presenza di un trend ben noto.

Q uali i vincitori e i perdenti, in termini di settori, in uscita dalla crisi?

La logistica legata alla distribuzione di quanto acquistato online è immune alla crisi, grazie proprio alla accelerazione dell’ecommerce, quella classica invece potrebbe soffrire se ci fosse una recessione. Il turismo tornerà, ma in recupero progressivo.

Sotto la lente anche gli uffici, oggi semi-vuoti, che dovranno subire una rivoluzione per tornare a regime.

Il nostro patrimonio è costituito per più del 60% da uffici e quindi il futuro del settore ci sta molto a cuore. Al momento non prevediamo grandi cambiamenti, ma sicuramente si dovrà interrompere la tendenza a ridurre lo spazio per postazione al di sotto dei 9 mq/posto e si dovrà ritornare a una rapporto più ragionevole che consenta una distanza interpersonale.

Il repricing degli asset è alle porte?

Al momento lo immagino sugli alberghi, selettivo su alcuni pezzi di retail e alcune limature sugli uffici. No su logistica e residenziale.

Il residenziale oggi piace agli investitori, classico o in affitto, di nuova generazione con spazi comuni.

Aiuta molto il basso costo del denaro. Oggi è più conveniente fare il mutuo che andare a vivere in affitto. C’è voglia di avere case più belle, ma resta la preoccupazione per il futuro.

Come procede la quarta torre del progetto Citylife a Milano?

Siamo nella fase di progetto esecutivo. Cerchiamo un livello sufficiente di pre locazione e poi partiamo.

Dovrà rinnovarsi il real estate?

Gli immobili sono un bene di investimento, ma sono soprattutto una infrastruttura che permette alle persone di abitare, lavorare, passare il tempo libero e fare acquisti. Il rallentamento economico e l’eventuale crisi finanziaria impatteranno sugli immobili in quanto “beni di investimento”; mentre i cambiamenti comportamentali e sociali impatteranno sugli immobili in quanto “infrastruttura”. Si dovranno adattare scuole, ospedali, case di riposo, spazi di socializzazione a uno stile di vita più prudente. La lezione impartita da questa pandemia influirà sicuramente anche sulla evoluzione della infrastruttura immobiliare.