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Affitti, la denuncia dell’inquilino basta a provare il nero

di Marco Ligrani


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2' di lettura

La denuncia dell’inquilino fa piena prova dell’esistenza di un contratto verbale di locazione non dichiarato, in quanto proviene direttamente da una delle parti. È questa, in estrema sintesi, la motivazione con la quale Ctp di Milano (sentenza 2718/19/2019, presidente Lo Monaco e relatore Chiametti) ha confermato l’operato dell’ufficio delle Entrate, che aveva notificato un avviso di accertamento relativo ad alcuni canoni di locazione non dichiarati, per il periodo ottobre-dicembre 2013.

La vicenda trae origine da una denuncia presentata alle Entrate, con la quale, il 7 febbraio 2014, l’inquilina di un appartamento denunciava di aver avuto un contratto in nero a partire dal 1° ottobre dell’anno precedente.

Sulla base di quella denuncia, l’ufficio finanziario notificava un avviso di accertamento ai fini Irpef, con il quale recuperava a tassazione i relativi canoni, maggiorati di interessi e sanzioni.

Il locatore impugnava l’accertamento, lamentando innanzitutto il difetto di motivazione per mancata allegazione della denuncia, quindi - nel merito - un marchiano errore nel calcolo del maggior reddito (l’ufficio aveva indicato un imponibile di 2.845 euro anziché 997,50, pari al 95% del canone mensile di 350 euro per tre mensilità). Inoltre, il proprietario contestava che alla denuncia, presentata dall’inquilina, potesse attribuirsi valore di prova, trattandosi della dichiarazione resa da un terzo che, in quanto tale, possedeva una valenza meramente indiziaria.

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Costituitasi in giudizio, l’Agenzia ammetteva l’errore di calcolo, sottolineando che la svista era stata corretta in esito al procedimento di mediazione, ma che il contribuente - costituitosi in giudizio prima dei 90 giorni - non aveva “beneficiato” della correzione.

Quanto al resto, l’ufficio difendeva il proprio operato sia sul piano motivazionale, dal momento che dall’atto era pienamente desumibile il contenuto della denuncia, sia su quello probatorio, in quanto la dichiarazione presentata dall’inquilina doveva ritenersi sufficiente a dimostrare la fondatezza della pretesa.

La commissione milanese ha rideterminato il reddito correggendo l’errore delle Entrate (e compensando perciò le spese del giudizio), ma ha confermato l’impianto probatorio. In particolare, i giudici hanno evidenziato che lo status di parte contrattuale posseduto dall’inquilina esclude che la denuncia possa essere paragonata a una mera dichiarazione di terzi. Quindi, l’operato dell’ufficio risultava corretto, in quanto non si era proceduto sulla base di un mero indizio, come sarebbe accaduto in presenza di una dichiarazione rilasciata da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale (quale un vicino di casa). Né, secondo il giudice, il Fisco avrebbe potuto effettuare le ulteriori indagini pretese dal ricorrente (verifiche presso altri inquilini dello stabile, riscontri sui valori di mercato dei canoni e così via). Un’affermazione, quest’ultima, su cui sarebbe forse il caso di riflettere meglio, perché fa ricadere interamente sul presunto locatore l’onere di “smontare” la denuncia. Con una prova che, a livello pratico, può rivelarsi impossibile (si pensi al caso in cui viene denunciato un maggior canone percepito in contanti).

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