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Società immobiliari italiane quotate: chi vince e chi perde con il rialzo dei tassi d’interesse

di Evelina Marchesini

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(Fotolia)


7' di lettura

I mercati finanziari mondiali si sono dimostrati iper sensibili alle aspettative di rialzo dei tassi d'interesse Usa, prospettati dalla Fed e dati ormai per scontati dagli analisti e dagli economisti. Per i giorni che verranno, tutto dipenderà dalla forza di queste misure – che devono fare i conti con un'inflazione salita più delle attese –, e sul fronte del real estate quotato si sono già visti notevoli movimenti delle quotazioni. Le manovre sui tassi d'interesse hanno infatti un impatto diretto sul settore immobiliare, dato che un maggior costo del denaro si traduce in una penalizzazione per il mattone.

Le prospettive. L'attuale fase di tassi d'interesse ai minimi non può continuare per sempre, nemmeno nel nostro Paese, dove il recupero del settore immobiliare ha ritardato di anni rispetto ai principali mercati; la domanda dunque è se le prospettive di un aumento dei tassi nel medio-lungo periodo possano, già fin d'ora, scrivere la parola fine alla ripresa dell'immobiliare (non residenziale) italiano. “Mentre il quadro macro italiano per il periodo 2018-2019 offre una prospettiva di supporto al settore immobiliare in termini di crescita del Pil e dell'inflazione e di trend della disoccupazione, la spinta ricevuta dal settore immobiliare dal continuo calo dei tassi di interesse ora appare finita”, intervengono gli analisti di Mediobanca Securities in un report di febbraio sul settore immobiliare italiano. Cbre ribatte con i risultati sulle intenzioni di investimento di oltre 50 investitori nazionali e internazionali in ambito immobiliare, che evidenzia invece un atteggiamento positivo nei confronti del mercato italiano, con il 45% degli intervistati che dichiara che aumenterà la propria attività di investimento nell'immobiliare della Penisola nel 2018.

Cosa succederà dunque ai titoli real estate quotati? L'analisi di Mediobanca scende nel dettaglio delle tre società considerate più significative: Beni Stabili, Igd e Coima Res. Con valutazioni differenziate.

Beni Stabili. La Siiq, alla luce del proprio business e della strategia prescelta, è secondo Mediobanca più simile a un bond che a un'azione e, tra le Siiq italiane, è il titolo più esposto alle prossime variazioni dei tassi d'interesse. Per questo motivo il rating viene ridotto e il target price subisce un ridimensionamento a quota 0,711 euro. Lo scorso 12 febbraio Beni Stabili Siiq ha lanciato e completato il collocamento di obbligazioni senior non garantite per un importo nominale complessivo di 300 milioni con una durata di dieci anni e con una cedola a tasso fisso del 2,375% annuo. Le obbligazioni sono state prezzate a uno spread di 133 punti base sul tasso swap di riferimento. Come si legge in una nota, l'operazione rientra nella strategia di ottimizzazione delle fonti di finanziamento e consente alla società di allungare ulteriormente la scadenza media del debito, riducendone allo stesso tempo il costo. Il collocamento è rivolto solo a investitori qualificati.

Beni Stabili Siiq, come comunicato il 6 febbraio scorso, ha chiuso il 2017 con un risultato netto ricorrente di 101,7 milioni di euro, contro i 106 milioni del 2016 (+7% rispetto all'obiettivo comunicato a luglio 2017). Il consiglio di amministrazione ha proposto un dividendo di 0,033 euro per azione. Il patrimonio immobiliare (valore di mercato) si è attestato a 4,233 miliardi su base consolidata, in rialzo dai 4,094 miliardi di fine 2016. La posizione finanziaria netta ha messo in luce un indebitamento di 1,731 miliardi su base group share, in calo dai 2,23 miliardi al 31 dicembre 2016, e di 2,033 miliardi su base consolidata. Il costo del debito si è ridotto di 29 punti base al 2,15% su base group share, con la scadenza media del debito salita a 5,7 anni su base group share e a 5,9 anni su base consolidata. La società ha nominato Ariberto Fassati nuovo presidente del consiglio di amministrazione. Considerate le iniziative strategiche del 2017, che hanno contribuito a rifocalizzare il portafoglio immobiliare e a ridurre la leva finanziaria, la società ha fissato come obiettivo il raggiungimento di un Epra earnings per azione di circa 0,04 euro nel 2018. Nel 2017 l'Epra earnings si è attestato a 85,8 milioni, 0,038 euro per azione, in calo dai 91,2 milioni, 0,04 euro per azione, del 2016. Nel 2017 l'utile netto si è attestato a 85,6 milioni, in calo dai 158,8 milioni dell'anno precedente. “In generale il 2017 è stato un anno positivo, che ha consentito al gruppo di raggiungere quasi tutti i target con tre anni di anticipo. La qualità del portafoglio è molto migliorata”, ha dichiarato Alexei Dal Pastro, general manager di Beni Stabili, in occasione della presentazione dei risultati. “Nel complesso il contesto macroeconomico offre sostegno alle attività – ha aggiunto – e che si assiste a un miglioramento della fiducia delle aziende, con livelli di investimento record nel real estate”. La società è attivamente impegnata nello sviluppo: ne sono un esempio i progetti “The Sign” (con un budget di circa 100 milioni di euro), per il quale i lavori secondo le previsioni inizieranno nel primo trimestre di quest'anno; e “Symbiosis” (con un budget di 490 milioni), per il quale è stato già avviato il primo edificio, che dovrebbe essere consegnato quest'anno.

Durante l'anno Beni Stabili ha acquisito immobili per 194 milioni di euro, principalmente a Milano, e ha firmato accordi vincolanti per ulteriori 27 milioni.E' stata inoltre completata la vendita di immobili e parti di edifici per 204,5 milioni, con un rendimento sul prezzo di vendita del 4% circa (tra le operazioni principali la cessione a Luxottica Group di un immobile a Milano per circa 114,6 milioni). Nel corso del 2017 Beni Stabili ha venduto il 40% di Central Sicaf, equivalente a circa 618 milioni di euro di immobili, e ha firmato accordi vincolanti per la vendita di un ulteriore 9%, pari a circa 140 milioni di immobili. La prevista riduzione dell'esposizione a Telecom Italia, che si attestava al 41% nel 2015 ed era scesa al 25% a giugno 2017, secondo le previsioni sarà completata nel 2020, con un target del 20%.

Il titolo ha chiuso ieri, 15 febbraio, a 0,66, quotazione che esprime una performance negativa a un mese dell'11,41% e del -4,83% a sei mesi; su base annua la performance è invece pari al +18,92 per cento.

Igd Siiq. Mediobanca conferma il giudizio di “outperform” per Igd Siiq “alla luce della valutazione non cara e della prevista adozione di una strategia di crescita interna più sostenibile” pur ponendo il target price a 1,18 euro per via delle “pressioni in vista del completamento dell'aumento di capitale”. Il 12 febbraio Igd ha reso noto che l'assemblea straordinaria degli azionisti ha deliberato di aumentare il capitale sociale a pagamento, in via scindibile, per un importo massimo, comprensivo di eventuale sovrapprezzo, di 150 milioni di euro, da eseguirsi entro e non oltre il 31 dicembre 2018, mediante l'emissione di azioni ordinarie. Secondo quanto spiegato dalla società, l'aumento di capitale è finalizzato al parziale finanziamento dell'acquisizione di quattro rami d'azienda relativi a quattro gallerie commerciali e un retail park ubicati nel Nord Italia, oggetto di cessione da parte del gruppo facente capo a Eurocommercial Properties. L'eventuale importo residuo servirà invece alla riduzione dell'indebitamento del gruppo, con conseguente rafforzamento della struttura patrimoniale e finanziaria. Coop Alleanza 3.0, azionista di maggioranza di Igd, si è impegnata a sottoscrivere per intero la quota dell'aumento di capitale di relativa pertinenza, pari a circa il 40,92% (per circa 61,38 milioni di euro). Per la parte residua rispetto alla quota oggetto di impegno da parte di Coop Alleanza 3.0, l'offerta in opzione sarà assistita da un consorzio di garanzia promosso, coordinato e diretto da Banca Imi, Bnp Paribas e Morgan Stanley che agiranno in qualità di joint global coordinators e bookrunners dell'aumento di capitale.

Igd ha chiuso i nove mesi dell'anno con un utile netto di gruppo pari a 64,7 milioni, in aumento del +74,1% rispetto allo stesso periodo del 2016. Il risultato netto ricorrente (Ffo) era pari a 49 milioni di euro (+22,8%) e i ricavi da gestione caratteristica si sono attestati a 108,1 milioni, +6,6%. Il gruppo conferma gli obiettivi di crescita dell'Ffo (Funds from operations) per l'intero 2017, pari a +20%, comunicati e rivisti ad agosto scorso. La posizione finanziaria netta del gruppo Igd al 30 settembre era negativa per 1.065,71 milioni, diminuita rispetto al 30 giugno 2017.

Igd ha chiuso ieri (15 febbraio) in Borsa a 0,815, che rappresenta il -15,1% in un mese, il -2,8% a sei mesi e il +10,14% a un anno.

Coima Res. La “prima scelta” di Mediobanca nel real estate italiano quotato è Coima Res “alla luce del suo forte posizionamento nel segmento degli uffici a Milano (72% del totale degli asset) e della valutazione potenziale degli asset con rispetto agli attuali rendimenti di mercato, che dovrebbero sostenere la crescita del net asset value”. Il giudizio è così di “outperform”, con un target price che passa da 9,2 a 10,13 euro.

Il 13 febbraio Coima Sgr ha comunicato di aver completato la raccolta per il fondo Coima Opportunity Fund II raggiungendo il target previsto di 500 milioni oltre al coinvestimento e all'opzione di incremento delle sottoscrizioni già perfezionate, che portano la raccolta complessiva a oltre 650 milioni. La capacità di investimento del fondo, includendo la leva finanziaria, è di oltre 1,5 miliardi. Il fondo rappresenta il più grande veicolo di investimento immobiliare discrezionale raccolto sino ad ora in Italia con la presenza di primari investitori internazionali, asiatici e nord americani per oltre il 90% del fondo, con la parte rimanente rappresentata da principali investitori istituzionali italiani e dalla stessa Coima Sgr. Il Coima Opportunity Fund II segue il completamento degli investimenti per il fondo Coima Opportunity Fund I, con un rendimento netto (Irr) atteso per gli investitori superiore al 12%, secondo una nota della società.

Coima Sgr in dieci anni di operatività è arrivata a gestire 21 fondi di investimento con oltre 5 miliardi di euro tra asset gestiti e capacità di investimento e un portafoglio di oltre 150 proprietà e 150 conduttori. In particolare, negli ultimi tre anni Coima Sgr ha raccolto oltre 2 miliardi di euro di capitale da fondi sovrani (53% del totale), fondi pensione , fondazioni, private equity, assicurazioni. Sono stati negoziati finanziamenti per oltre 4,5 miliardi, di cui 2,4 miliardi già rimborsati, con oltre 20 istituti bancari, di cui il 73% italiani e il 27% stranieri. Coima Res ha chiuso in Borsa ieri a 8,32, con una performance a un mese del -7,76% e del +2,09% a sei mesi e del +19,63% a un anno.

Il confronto del mercato. L'indice Ftse Italia Immobili ha perso l'11,16% nell'ultimo mese e il 2,33% a sei mesi, con una performance del +16,72% nell'ultimo anno; il Ftse Italia All Share ha perso il 4,26% a un mese, con una performance del +3,29% a sei mesi e del +17,89% a un anno.

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