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Solo nel 2021 il mercato immobiliare riprenderà a correre, secondo il centro Rur

di Adriano Lovera


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3' di lettura

L'anno in corso restituisce buoni segnali sul segmento residenziale nuovo o ristrutturato, ma sul fronte complessivo degli scambi e dei prezzi regna ancora la stasi. Il mercato immobiliare residenziale è salito nel 2018 sulle 580 mila transazioni, con la stima di superare le 600mila nel 2019. Solo con il 2021 sarà lecito attendersi un cambio di marcia del mercato immobiliare, sebbene sul settore gravino alcune incognite come la minaccia dell'inasprimento della tassazione e una possibile stretta del credito da parte delle banche in tema di mutui. È questo in sintesi il risultato della terza edizione di Meteo Immobiliare, studio condotto dal centro ricerca Rur (Rete Urbana delle Rappresentanze) e dalla società di consulenza Yard, presso un panel di tecnici, operatori ed esperti del real estate.

Nel prossimo triennio il 49% degli esperti segnala un aumento delle compravendite del residenziale nuovo (erano il 34% nel 2017) e nella logistica il balzo è ancora più significativo, prevedeno espansione il 28% degli intervistati, contro il 19% del 2017. Per quanto riguarda l'anno in corso, invece, solo nel Nord-Ovest, che comprende Milano e l'Emilia Romagna, sempre più territorio di riferimento degli investimenti, il 50% degli operatori definisce già “in ripresa” il 2019, ma nella media nazionale il 52,4% indica una situazione stazionaria e c'è anche un 10% del Centro e delle Isole che fa i conti con una contrazione del business.

I prezzi sono ancora fermi. Solo un quinto degli interpellati prevede un aumento visibile quest'anno e limitato al “nuovo/ristrutturato”. Nel triennio, però, quasi la metà degli interpellati prevede un aumento dei valori per il residenziale nelle zone centrali, che però si accompagnerà a un'ulteriore riduzione per gli immobili posti in periferia.

Nel residenziale domina sempre più la ricerca di tagli piccoli e hanno un ruolo sempre più determinante come potenziali acquirenti i nuclei diversi dalla famiglia tradizionale, come i single (passati dal 14,4% del 2006 al 19,5% del 2016). nelle città metropolitane, oggi il 3,1% dei nuclei è nella fase conclusiva per acquistare o affittare un'abitazione, il 13 è alla ricerca attiva di un alloggio in proprietà o locazione con un orizzonte temporale di 12-18 mesi. Tra gli acquirenti, il 40% è composto da soggetti che acquistano con rivendita dell'abitazione in cui vivono, per il 33% è il primo acquisto, per il 10,9% si acquista un alloggio per un componente familiare mentre il 10,5% si muove a scopo investimento.

Gode di buone prospettive la logistica, trainata dalla crescita dell'e-commerce. Si calcola che nel 2019 il fatturato del commercio digitale raggiungerà in Italia i 16,8 miliardi per toccare i 22 nel 2021. Si valuta che per ogni miliardo in più si crei un fabbisogno per circa 400mila mq di capannoni. Fa più fatica il lato “uffici”, dove circa l'80% dei rispondenti prevede un 2019 stazionario o con una contrazione degli scambi e il 51% ravvede una diminuzione dei prezzi. A livello geografico, Milano e Roma da sole rappresentano il 56% degli scambi, ma resta significativo il ruolo potenziale di altri assi come Torino-Genova e Firenze- Bologna.

«Il Rapporto presenta un quadro molto interessante: dal ricettivo ai servizi alle persone, dalla logistica al nuovo residenziale. Sono solo alcuni degli ambiti su cui emerge la necessità di sviluppare un consistente volume di immobili e con cui la filiera del real estate si dovrà confrontare. Il Paese ha bisogno di valorizzare il nostro patrimonio attuale e creare progetti di compartecipazione di pubblico e privato per rispondere a questa esigenza» secondo Alessandro Pasquarelli, ceo del gruppo Yard. «Gli italiani confermano un grande attaccamento alla proprietà della casa che costituisce un ascensore sociale funzionante. Ma l'economia digitale chiede nuovi spazi di lavoro e una logistica urbana del tutto rinnovata. Real estate vuol dire sempre più innovazione e le istituzioni se ne devono convincere» per Giuseppe Roma, presidente Rur.

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