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Studentati e Data centres, ma anche cimiteri e asili. Ecco gli asset preferiti dagli investitori

Un complesso di immobili che in Europa catalizza per ora 60 miliardi di euro di investimenti, ma che continua a crescere. A influenzare le scelte dei grandi investitori sono urbanizzazione, invecchiamento della popolazione, ricerca di formazione a livelli sempre più elevati

di Paola Dezza

Il settore degli investimenti immobiliari alternativi presto sarà una asset class a tutto tondo

Un complesso di immobili che in Europa catalizza per ora 60 miliardi di euro di investimenti, ma che continua a crescere. A influenzare le scelte dei grandi investitori sono urbanizzazione, invecchiamento della popolazione, ricerca di formazione a livelli sempre più elevati


4' di lettura

Lavoreremo da casa, faremo acquisti online dal divano, vivremo in appartamenti con ampi spazi comuni, dal cinema nel palazzo al salotto condiviso. E forse un giorno ci trasferiremo in un appartamento all’interno di un complesso nato per assistere gli anziani (più o meno autosufficienti). Il real estate accompagna ogni momento della nostra vita e si prepara a farlo affinando i servizi e le strutture.

Dagli studentati alle case assistite per gli anziani, per passare da asset class come i cimiteri e gli asili che in Italia non hanno (e forse non avranno mai spazio), ma anche magazzini da affittare come cantine singole per conservare arredi o altro, data centres e così via. tutti settori, più o meno legati allo sviluppo della tecnologia, che prendono piede nel mondo immobiliare sulla base dei trend globali che influenzeranno la nostra vita in futuro. Trend che nel resto del mondo hanno preso piede e di cui in Italia si parla solo negli ultimi anni. Alzando così il velo su una serie di asset class immobiliari alternative ai classici uffici e ai negozi.

Il mercato offre oggi una molteplicità di opportunità a chi cerca investimenti nel real estate. Con rischio più elevato, ma in alcuni casi con anche una maggiore diffusione territoriale. È il caso di student housing, Rsa, ma anche co-living e senior housing. Gli immobili citati sono abbinati a un servizio di cui si sente necessità su tutto il territorio nazionale e non solo nelle grandi città più ambite da investitori e utenti.

All’estero il segmento degli alternativi è più sviluppato rispetto all’Italia, dove solo negli ultimi mesi è salita la febbre dell’investimento in settori come quelli citati.
«Il mercato degli alternativi ha circa 20 macro categorie – dice Davide Dal Miglio, responsabile Capital markets di JLL -. All’estero si va dai parchi tematici a settori più maturi come lo student housing o i Data center». Secondo un report dii JLL ci sono anche segmenti come le case con assistenza medica, nursery per finire con i cimiteri.

«Nel nostro Paese ci sono diverse operazioni allo studio e altre già partite – dice ancora Dal Miglio -. Lo stesso segmento del Self storage in Italia potrebbe essere un uso alternativo interessante per immobili senza vocazione, ma situati su asse stradali importanti. Si tratta di un buon modo di trovare alternative ad asset sfitti».
In Europa i Prs, private rental sector, immobili residenziali frazionati in appartamenti affittati, gestiti da un unico operatore, con contratti diversi, sono ormai diffusi. In Italia il settore sta nascendo e porterà a un abbassamento della quota di proprietari di casa, oggi intorno al 70-75%. «Sono immobili con servizi adeguati – dice l’intervistato -. A Milano ce ne sono già alcuni».
Il segmento “alternativo” resta ancora di nicchia, con volumi aggregati di circa 60 miliardi su un totale di 271 miliardi, nel mercato europeo nel 2018.

A guidare i cambiamenti anche nelle scelte di investimento sono i megatrend che influenzano la nostra vita di tutti i giorni e le nostre scelte, dall’urbanizzazione – entro il 2037 il 78% della popolazione europea vivrà in un centro urbano - alla ricerca di un livello più elevato di scolarizzazione e alla flessibilità (di vita e di lavoro), dalla necessità di avere strutture competenti per la vita da anziani e così via.

Seguendo questo trend sta arrivando in Italia uno dei gruppi leader nelle soluzioni abitative “avanzate” destinate proprio alla terza età. Il gruppo francese Aegide Domitys aprirà infatti la prima struttura a Bergamo. La struttura che Domitys aprirà in Italia è diversa da una Rsa (Residenza sanitaria assistenziale) ed è pensata per rispondere alle esigenze dei senior autosufficienti che vogliono godersi la terza età, mantenendo una vita sociale attiva. Appartamenti con servizi in comune che vanno dal ristorante al bar, dalla piscina alla palestra, dal ristorante al beauty center. Uno staff qualificato è disponibile tutti i giorni, 24 ore. La struttura disporrà di 124 appartamenti. L'apertura è prevista per la fine di gennaio 2020.

Tornando al panorama generale degli asset immobiliari alternativi, abbiamo visto che in Italia alcuni non arriveranno - come i cimiteri -, hanno invece successo i grandi spazi di coworking. Lo dimostrano le pipeline di aperture di molti gruppi. WeWork, nonostante la mancata quotazione e la bufera arginata da Softbank, continua ad aprire location per il lavoro flessibile. Il gruppo ha aperto ufficialmente a inizio dicembre le porte della prima sede italiana, in via San Marco 21. Qui, fanno sapere dalla società, ci sono più di 850 desk suddivisi su quattro piani. In via di preparazione c’è poi lo spazio in via Mazzini, in un edificio di proprietà di un fondo di Hines, e in via Turati in un edificio di proprietà di Allianz. La nuova location è parte delle 52 aperture di sedi di WeWork a dicembre, a livello globale, dicono sempre dalla società. Si vedrà nei prossimi mesi se la mancata quotazione e i problemi del gruppo permetteranno di rispettare la pipeline di aperture.

Entro il 2020 in Europa ci saranno 26mila location per il co-working. Sempre a Milano Covivio ha aperto - dopo Parigi e Marsiglia - “Wellio”, l’offerta di flex-spaces e servizi che combina il know-how nel settore alberghiero con quello degli spazi dedicati al lavoro. Wellio intende posizionarsi come provider principale di spazi di co-working, a disposizione non solo di grandi gruppi ma anche di piccole e medie aziende, imprenditori e freelance. Lo spazio è nell’immobile di Covivio situato in Via Dante 7. Entro il 2022 Wellio offrirà circa 35.000 mq di spazi di co-working nelle maggiori città europee.

Senza dimenticare Regus, una multinazionale che opera a livello globale offrendo spazi di lavoro flessibili, presente in 106 Paesi.

PESO ATTESO DELL'ASSET ALLOCATION NEL REAL ESTATE

Fonte: “2018 Allocations Monitor”, Hodes Weill & Associates

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GLI ASSET ALTERNATIVI NELL’IMMOBILIARE

Fonte: Jones Lang LaSalle IP, Inc.

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  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

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