Sugli uffici prevale la cautela. Cresce la domanda di nuovo
L’Italy Office Snapshot di Jll certifica un primo semestre in forte flessione. Ma la prudenza dei capitali stride con la pressione per maggiori spazi green e tecnologici, facendo lievitare i canoni
di Laura Cavestri
3' di lettura
Per ripartire servono una stabilizzazione (e poi un calo) dei tassi di interesse, dell’inflazione (strettamente connessa anche al mercato dell’energia), un repricing per rendimenti meno compressi, dato che manca il capitale core e il mercato è, per lo più fatto, di investitori che esigono flussi di cassa: più income return che capital value.
Un anno (quasi) trascorso alla finestra, per il mercato degli uffici, in Italia e in Europa, secondo l’ultimo Italy Office Snapshot 2023 di Jll. Dal punto di vista dei mercati dei capitali, il settore degli uffici, nella prima metà del 2023, nell’area Emea, ha registrato investimenti per 18,6 miliardi (-62% anno su anno e in linea con il mercato complessivo in calo del 54 per cento).
Il quadro nazionale
Nei primi sei mesi, in Italia sono state registrate 21 operazioni di investimento in uffici per un valore di circa 500 milioni di euro, con una contrazione dell’80% sullo stesso periodo 2022. Certo, il I semestre 2022 aveva dato performance record (2,5 miliardi) ed è da notare che circa il 17% del totale dei volumi investiti in uffici è finalizzato al cambio d’uso destinazione degli edifici ad altri usi, tra cui quello abitativo/residenziale e all’ospitalità. Il core rappresenta circa il 47% dei volumi totali, il 25% è value add.
Destinazioni e rendimenti
Milano rimane la destinazione preferita, attirando volumi per circa 300 milioni di euro (62% del totale) con dieci operazioni. Roma segue con cinque operazioni e circa cento milioni di euro (il 20% il totale). Altri 88 milioni di euro (il 18% del totale) sul resto d’Italia.
I rendimenti prime nel secondo trimestre del 2023 sono aumentati di dieci punti base, sia a Milano (4%) che a Roma (4,25%) rispetto al primo trimestre del 2023 e si mantengono competitivi rispetto alle principali città europee che generalmente hanno sperimentato una decompressione dei rendimenti più elevata. In Italia, del resto, l’asset di qualità prime ed Esg compliant resta, in termini di offerta, sotto della domanda.
Gli affitti degli uffici prime, a Milano, hanno infatti toccato i 700 euro al mq annuo (+50 euro anno su anno), mentre a Roma sono stabili a 520 euro al mq annuo.
Il quadro del mercato e previsioni
«La domanda si conferma dinamica, focalizzata su location prime e immobili di grado A - ha detto Stefania Campagna, head of markets di Jll Italia -. A Milano si registra un tasso di rientro in ufficio dell’85%: quindi, al netto di una maggiore flessibilità offerta dallo smartworking, le persone considerano l’ufficio un luogo centrale. Nelle città italiane si delinea un’ampia domanda attenta ai parametri Esg, a beneficio degli investimenti».
«Occorre distinguere tra un mercato degli investitori, attualmente prudenti, e un mercato occupazionale, che oggi vede il completamento di tanti sviluppi partiti prima che le condizioni macro-economiche cambiassero – ha spiegato il managing partner di Cushman & Wakefield Italy , Joachim Sandberg –. Gli investitori sono prudenti. Ma la domanda resta forte e sana. Nel 2022, il take up degli uffici ha raggiunto i 500mila mq, ma nel 2023 chiuderemo a 400mila mq». Il mondo office sconta i mutui e i costi di costruzione. Ma Sandberg vede una stabilizzazione nel prossimo anno. «Oggi - ha concluso - oltre al ritorno in ufficio, permane la cronica mancanza di offerta di prodotto di alto livello. In Ue, intanto, incalzano le direttive per rinnovare il patrimonio edilizio commerciale. Nei prossimi anni, il direzionale sarà un’asset class estremamente vivace».
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