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Superbonus nei condòmini, le due classi energetiche non per ogni appartamento

Se un professionista non ha certezze, alle assemblee non resta che rimandare la delibera sui lavori di ristrutturazione

di Enrico Bronzo

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(FOTOGRAMMA)

Se un professionista non ha certezze, alle assemblee non resta che rimandare la delibera sui lavori di ristrutturazione


5' di lettura

Superbonus oltre il 2021, 37% risorse a misure green

Superbonus al 110%: le aziende e i professionisti, ma solo quelli con anni di esperienza e/o preparati sull’ecobonus, con i lavori sono già partiti a luglio 2020. Il resto (il 99%?) aspetta che i propri ordini o albi professionali o le associazioni di categoria dicano: è così, stai tranquillo, ora puoi iniziare i lavori (sempre che sappia come stipulare l’assicurazione obbligatoria). Ma, appunto, per il momento la stragrande maggioranza dei professionisti tecnici aspetta, non si fida, ha paura di fare il passo più lungo della gamba, e obbliga i proprietari immobiliari, di sicuro quelli condominiali, a fare altrettanto.

Le due classi energetiche

Lo scorso 6 settembre ho assistito di persona a una presa di posizione di un tecnico sul tema delle due categorie energetiche, secondo cui, per l’incrocio di norme nazionali e regionali, in un condominio potrebbero anche essere richieste per singolo appartamento.

In altre parole questo tecnico non esclude che se in un solo appartamento su 500 non si raggiungessero le due classi energetiche - per esempio da G a E - le Entrate potrebbero chiedere indietro i soldi a tutti e 500 i proprietari. Magari tra cinque anni. Risultato? Panico tra i presenti all’idea di non dormire per cinque anni, ma anche stupore in chi invece ha da mesi altre informazioni di tenore opposto, rassicuranti che la sostanza sia ok.

Ma intanto tutto si blocca, in attesa di certezze. Che peraltro da mesi l’agenzia delle Entrate ha dato sul fronte fiscale. Ma per altri gli oracoli di riferimento sono gli ordini e le associazioni di categoria, senza il loro ok non si muovono.

Nel caso specifico, l’associazione di categoria in questione - termotecnici - non aveva saputo dare certezze fiscali, costringendo i propri associati timorosi/rispettosi/prudenti/... a iscriversi al prossimo trendy webinar chiarificatore.

Altri professionisti, come detto, i più esperti di isolamenti agevolati sono già all’opera in diversi cantieri: sono incoscienti o.. solamente preparati? È proprio impossibile che leggendosi da soli tutte le norme, e confrontandosi con altrettanto colleghi preparati, costoro possano avere certezze? Certezze sull’avviare l’iter dei lavori, sul trovare chi esegue i lavori gratis (per ora), sapendo da luglio come si individuano le due classi energetiche. E che pensano che i dettagli poco significativi si possono anche vedere più avanti.

Di sicuro un’eventuale ignoranza professionale genera ripercussioni economiche immediate, e potenzialmente futuri danni (indennizzabili?) più gravi perché ora le aziende e le banche ufficialmente si accollano il 100% delle spese, ma domani? Il 90%? Vedremo. Le aziende di ogni tipo (costruttori, banche, assicurazioni) ogni anno devono raggiungere il budget prefissato, raggiunto iI quale poi li devi pregare perché ti diano i soldi oppure eseguano i lavori di ristrutturazione. I Babbi Natale non sono infiniti, anche se il premier Conte ha assicurato che il superbonus andrà oltre il 2021.

In condominio

Per chiarezza in questo articolo mi sto occupando solo di condomini con decine di appartamenti, e non di ville singole o a schiera, e mi domando:

- un termotecnico/direttore lavori che ai fini fiscali non sa ancora a settembre 2020 quali siano i criteri energetici (le due classi) per ottenere il superbonus del 110% legato a un intervento (trainante) di isolamento termico è professionalmente affidabile? Per me no;

-  ai fini fiscali è vero che il salto di due classi, come noto condizione obbligatoria per poter accedere all'ecobonus, deve essere calcolato sull'intero fabbricato condominiale utilizzando unicamente la normativa nazionale (per i requisiti, non per il calcolo)? Una mia fonte, che reputo attendibile, mi dice di sì;

- può un termotecnico dire a (inizio) settembre che ancora non è chiaro se e come incrociare norme nazionali e regionali (leggasi lombarde) per ottenere il 110%? Altri, appunto, mi dicono che sia chiaro;

- lo stesso primo tecnico convintamente dice che ancora non gli è chiaro se ogni singolo appartamento deve guadagnare due classi affinché tutto il condominio prenda il superbonus.

A me sul punto risulta che le certezze ci siano già: potete dire la vostra a e.bronzo@ilsole24ore.com e i commenti verranno aggiunti a fine articolo;

Il Cened / 1

Il Cened (ente Certificazione energetica edifici della Regione Lombardia) un mese fa ha detto che è obbligatorio inviargli l'Attestato di prestazione energetica (Ape) da calcolare con la norma lombarda – con parametri diversi da quelli nazionali - sia prima sia a fine lavori. Ma tutto in base alle mie informazioni non ha rilevanza ai fini fiscali per ottenere il superbonus del 110% ma ha altre finalità? Secondo la mia fonte è vero.

La nota Cened è chiara, è del 25 agosto 2020 ed è pubblicata sul loro sito.

Il decreto Requisiti

Il decreto Requisiti tecnici del ministero dello Sviluppo economico è stato pubblicato sul loro sito dallo scorso 8 agosto 2020. È indispensabile, per avere le tabelle allegate definitive, che venga pubblicato sulla Gazzetta ufficiale ed è questione di giorni. Uno degli aggiustamenti richiesti dalla Corte dei conti riguarda la certezza sui tetti di spesa, per esempio per chi all’isolamento nelle parti comuni aggiunge i propri infissi, privati. Informazioni importanti ma sono talmente alti i tetti che nessuno resterà senza lavori eseguiti gratis;

- il decreto Requisiti del Mise a pag 21 punto 12 commi 1.2. e 3 spiega in modo a mio avviso chiarissimo anche a un non tecnico come si calcola l'Ape convenzionale previsto per avere il 110%.

Ecco come si ottiene il superbonus

Per ottenere la detrazione/cessione del credito del 110% si utilizza solo e unicamente il calcolo sul modello nazionale (Ape convenzionale). La legge (prima decreto legge) e l'agenzia delle Entrate della sua Guida lo hanno scritto. Va quindi fatto sì un'Ape per appartamento (attestazione prestazione energetica) sia prima (va sempre rifatta anche perché in giro ci sono troppi Ape da 50 euro, fatte a distanza senza sopralluogo) e un'Ape dopo. Ma poi tutto viene mediato con il calcolo della media pesata del fabbisogno energetico reale del fabbricato. Grossomodo, ma non è esattamente così lo dico solo per dare un’idea, la somma dei valori dei singoli appartamenti va diviso il numero degli stessi.

L’Ape convenzionale

Dalle Faq superbonus del Cened: «Gli “Ape convenzionali” redatti per edifici composti da più unità immobiliari nella loro interezza (Articolo 7 comma 2 del Decreto Requisiti – agosto 2020) possono essere predisposti anche dal progettista o dal direttore dei lavori (non è indispensabile il certificatore accreditato). Ai fini della predisposizione dell'Ape convenzionale (punto 12.3 allegato A decreto Requisiti), la determinazione degli indici di prestazione energetica dell'edificio, considerato nella sua interezza, presuppone la necessità di calcolare gli indici di prestazione energetica delle singole unità immobiliari con obbligo di depositare presso il Ceer ( Catasto energetico edifici regionale) l'Ape delle singole unità immobiliari interessate dagli interventi»;

Il Cened / 2

Il Cened - che come detto non entra minimamente negli aspetti fiscali del superbonus del 110% - con la propria circolare chiede quindi anch'essa un'Ape prima e un'Ape dopo dei singoli appartamenti ma fatta con altri parametri energetici;

- il calcolo dell'Ape lombardo, quello prima e quello post lavori (che prevede costi di registrazione), serve a fini statistici e per ulteriori controlli dei vecchi Ape. Il Cened può effettuare verifiche, per esempio prendendo la scheda catastale dell'immobile per vedere se la superficie lorda del pavimento è conforme ai dati energetici inseriti dal professionista nel registro: se non rientra nei parametri escono per il controllo;

- si può quindi dire che la Lombardia non ha determinato alcun requisito fiscale per avere il superbonus.

Trasmittanza

Le norme regionali non sono più severe di quelle nazionali, anzi in un caso concreto è vero il contrario come nella trasmittanza limite delle superfici: quella calcolata sulla base della norma nazionale è più restrittiva. Con la normativa nazionale la trasmittanza minima è 0,22 contro lo 0,26 della legge regionale lombarda, obbligando quindi, su un muro di un edificio normale, a un isolamento termico di 12 cm (polistirene espanso sinterizzato con grafite) o 14 cm e non di meno. E sui balconi ogni centimetro conta.


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