Tassi, inflazione e scarsa offerta frenano il mercato immobiliare

La medaglia ha sempre due facce. Quella più visibile e decifrabile oggi trasmette il messaggio che il mercato immobiliare del Centro, in linea con quello dell’intera Italia, sta frenando dopo l’”ubriacatura” del Covid e il boom di compravendite registrate nel 2022 (780mila nel comparto residenziale). La stima dell’istituto di ricerche Scenari Immobiliari è che quest’anno in Italia il numero di compravendite calerà di quasi il 13% (scendendo sulle 680mila), con una ulteriore discesa nel 2024 (-5,9% la previsione). A spingere questo trend sono l’inflazione e il conseguente aumento dei tassi di interesse, che contraggono il potere d’acquisto delle famiglie.

Ma l’altra faccia della medaglia, quella più nascosta e criptica, dà (anche) un’altra interpretazione: «Il mercato sta frenando per mancanza di prodotto», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari che nei giorni scorsi ha presentato a Rapallo il report annuale sull’andamento immobiliare europeo e italiano. Significa che non c’è alcuna crisi all’orizzonte? «La crisi esiste se guardiamo il numero di transazioni immobiliari - precisa Breglia - ma nella realtà la domanda di chi vuole investire per avere una casa più bella, per cambiare città o per altri motivi resta molto alta, e si scontra con una qualità del prodotto che ogni giorno è più scadente». Anche il bonus 110% non è servito a migliorare il quadro: «Fino a oggi la riqualificazione edilizia, che ha interessato 600-700mila abitazioni a livello nazionale, ha dato pochi frutti, e comunque una casa riqualificata non viene premiata dal mercato come una casa nuova», spiega Breglia. Poche speranze per arricchire l’offerta di abitazioni sul mercato sono legate anche agli interventi di efficientamento energetico delle abitazioni, difficili nei centri storici e in regioni ad alto interesse paesaggistico come la Toscana: «L’efficientamente energetico è un obiettivo che non può esistere per regioni come la Toscana, vista la difficoltà nel trasformare le abitazioni. Può servire al massimo per gli stabilimenti produttivi e per il direzionale. Il tema dell’efficienza energetica e del green però sarà sempre più discriminante sulle nuove abitazioni».

Dunque l’aumento dei tassi di interesse non frena i mutui e la domanda di case? «L’aumento dei tassi incide poco perché gran parte della domanda è di alto livello, proviene da chi ha disponibilità di denaro: e infatti quando i tassi erano al 5% in Italia abbiamo avuto 1 milione di transazioni, quando erano all’1% ne abbiamo avute 500mila».

La novità del 2023, piuttosto, è l’aumento dei prezzi dopo tanti anni di stagnazione, come avvenuto per l’inflazione. Scenari Immobiliari stima una crescita media dei prezzi di vendita del residenziale del 2,8%, con punte nelle grandi città: Bologna +4%, Ancona +5,2%, Perugia +3,5%, L’Aquila +4%, Campobasso +3,2%, Roma +6% e Firenze, prima in Italia, con prezzi in crescita del +6,9% nell’ultimo anno.

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«L’exploit di Firenze è dovuto quasi esclusivamente al boom delle locazioni brevi, che sta spingendo le quotazioni», spiega Breglia. Nel registro comunale delle locazioni turistiche oggi sono iscritti 13.700 appartamenti, 4.000 in più di tre mesi fa, quando il sindaco Dario Nardella annunciò la stretta sugli affitti brevi stile Airbnb nell’area del centro storico tutelata dall’Unesco. La delibera, a rischio impugnazione, è al voto in Consiglio comunale proprio in questi giorni, anche se Firenze continua a dialogare col Governo sulla legge nazionale anti-Airbnb. Il boom degli affitti turistici ha contagiato anche Bologna, che negli ultimi anni ha avuto uno straordinario sviluppo di questo segmento, decisamente meno rilevante in una grande città come Roma.