Gestione Affitti

Tour del condominio a Bari: sempre più difficile far pagare i morosi

di Saverio Fossati


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3' di lettura

A Bari i condòmini sono in crisi: pagano in ritardo e, soprattutto, non pagano l'acqua. Si temi della morosità si è giocato il terzo convegno del Tour del Condominio del Sole 24 Ore, dove sono stati presentati i nuovi prodotti editoriali del Sole 24 Ore per i professionisti del condominio: la Banca Dati Smart 24 Condominio, il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio, il Consulente Immobiliare e il nuovissimo software Valore24 Condominio, che vede il Sole 24 Ore entrare nell'arena delle gestioni immobiliari con un programma che tiene conto di tutti gli adempimenti dell'amministratore.

Al convegno la prima relazione è stata tenuta da Pierantonio Lisi del'Università di Bari, che ha iniziato a distinguere la natura parziaria o solidale dell'obbligazione dal problema della individuazione dei soggetti del rapporto obbligatorio. «Ci può essere solidarietà- ha detto Lisi - anche quando i debitori rispondono sulla base di titoli diversi (fideiussore e debitore principale) e parziarietà anche quando il rapporto è unitario (coeredi). Concluderò che, a mio avviso, la sentenza del 2008 è da superare non tanto per la parziarietà, quanto per aver riferito le obbligazioni condominiali direttamente ai singoli anziché prima al condominio (profilo esterno) e, poi, ai singoli (profilo interno)».

Lisi si è poi concentrato su quella parte della sentenza del 2008 in cui si afferma che l'amministratore “rappresenta immediatamente i singoli” e che “il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e obbligazioni: «La titolarità dei diritti sulle parti comuni fa capo ai singoli condomini e agli stessi sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti e i servizi comuni”. Insomma, sulla parte della sentenza che riferisce le obbligazioni condominiali direttamente ai singoli condomini e non al condominio.

In particolare, mi soffermerò sul fatto che la titolarità dei diritti sulle parti comuni è cosa ben diversa dalla riferibilità delle obbligazioni sorte per effetto della gestione comune. Sembra, invece, che la giurisprudenza, anche la più recente, colleghi l'esistenza di una soggettività del condominio ai diritti sulle parti comuni. Insomma, se esiste un soggetto-condominio, questo deve essere proprietario delle parti comuni. Ma questo non è vero e, quindi, si può affermare la soggettività del condominio, pur riconoscendo che i diritti sulle parti comuni restano ai singoli, farò qualche considerazione sulla nozione di soggettività giuridica».

Lisi ha poi messo in rilievo le contraddizioni e i paradossi in cui cade questa giurisprudenza che continua a riferire le obbligazioni nascenti dalla gestione comune ai singoli (per esempio: se titolari del conto sono i singoli, perché non possono prelevare, pro quota? come è possibile che il singolo sia obbligato direttamente nei confronti del terzo e debba, però, adempiere necessariamente “pagando” all'amministratore? Se il pagamento all'amministratore libera il condominio dalla sua obbligazione nei confronti del terzo, l'amministratore finisce con l'essere un rappresentante del terzo.. ecc.) e ha concluso il suo inervento analizzando la recente sentenza di Cassazione 12715/2019 sulla pignorabilità dei crediti: «Mi sembra incompatibile, piuttosto che con la natura parziaria delle obbligazioni condominiale, con la immediata riferibilità delle obbligazioni ai singoli condomini. Se, infatti, il credito del condominio è pignorabile, significa che è un credito che vede come debitore il singolo e creditore il condominio. Fatto non compatibile con la ricostruzione che vede come creditore il terzo e suo debitore “immediatamente” il singolo condomino. Esiste la necessità, in somma, di tornare a riflettere, se non sulla solidarietà, almeno sulla individuazione dei soggetti delle obbligazioni condominiali».

La parola è poi passata a Roberto Bonasia di Anapi, che si è dedicato ai difficili rapporti con l'Acquedotto Pugliese per quanto riguarda la morosità idrica condominiale, richiamando le direttive per il contenimento della morosità “ Inquadramento generale i ed orientamenti finali “ richiamati nello specifico dalle direttiva Arera N° 158/2019/R/IDR. Lo scopo dell'intervento di Bonasia è stato quello di definire i provvedimenti in materia tra l' applicazione normativa e la fatturazione idrica condominiale, evidenziando le criticità nella ripartizione dei consumi dell'acqua potabile in relazione alla fatturazione e alla contabilizzazione condominiale piuttosto che individuale (si veda anche la delibera Arera 311/2019).

Il convegno si è concluso con l'intervento del presidente di Anapi, Vittorio Fusco, che è tornato sui temi della morosità idrica: «Manca, di fatto, la legittimità della fornitura rispetto alla sua contabilizzazione».

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