ANALISI CRIF RES

Uffici e negozi, il prezzo al metro quadro non basta a fotografarne il valore

Meno del 40% di uffici, negozi e centri direzionali è valutabile attraverso i parametri di intervallo prezzo/metro quadrato forniti dai database nazionali. Questo perchè il mercato immobiliare è complesso e sottoposto a troppe altre variabili. Lo certifica Crif Res

di Laura Cavestri

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Meno del 40% di uffici, negozi e centri direzionali è valutabile attraverso i parametri di intervallo prezzo/metro quadrato forniti dai database nazionali. Questo perchè il mercato immobiliare è complesso e sottoposto a troppe altre variabili. Lo certifica Crif Res


2' di lettura

I database che forniscono valutazioni prezzo/metro quadrato per negozi e uffici non bastano a offrire perizie corrette del reale valore di mercato di questi immobili. Anzi, meno del 40% dei valori di mercato vi rientra.
Lo spiega Crif Real Estate Services con uno studio che fornisce una evidenza quantitativa della complessità del mercato immobiliare italiano. Che a Roma e Milano ha dimensioni anche più ampie.

Lo studio
Crif Res hacomparato i dati corrispondenti ai valori di mercato provenienti dall’attività valutativa peritale con quelli ottenuti da valutazioni monoparametriche riconducibili a range di valori al metro quadro forniti dalle banche dati statistiche più utilizzate in Italia. Sono state, quindi, analizzate circa 10mila valutazioni di immobili non residenziali (uffici, negozi e capannoni) effettuate fra il 2014 ed il 2018 e sono state agganciate alle banche dati statistiche che producono range di prezzi al metro quadro.

L'Analisi Fonte: Crif Res
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Cosa è emerso
Si è visto che solo il 39% dei valori di mercato rientra all’interno degli intervalli, mentre il restante 61% non vi è ricompreso. Di questi ultimi, nello specifico, il 17% presenta valori inferiori all’estremo minimo del range e ben il 44% valori che superano l’estremo superiore della forchetta.

Ulteriore elemento di riflessione è inoltre rappresentato dall’ampiezza dell’intervallo di riferimento, che è ben del 46% in media. Se ne deduce che il tasso di copertura di tali indicatori statistici è piuttosto basso e, laddove la valutazione monoparametrica è considerata attendibile, il campo di oscillazione è così ampio che perde di accuratezza.
Nel dettaglio, i valori per i capannoni industriali i dati provenienti dai database prezzo/mq sono utilizzabili solo nel 36% dei casi (poco più di un terzo). Per gli uffici, il tasso di copertura sale al 38%, mentre per i negozi si arriva al 41% del totale.

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Milano e Roma

Milano e Roma presentano una dispersione maggiore rispetto al dato nazionale, tanto che in entrambe le città solo nel 33% dei casi i valori di mercato rientrano nell’intervallo di riferimento. Se ci si sposta al comparto direzionale, il mercato milanese ricade nel range dato solo nel 18% dei casi, ridotto alla metà se si fa riferimento agli uffici del centro meneghino.
In sintesi si è dimostrato che la valutazione monoparametrica degli immobili costituisce uno strumento grossolano e non idoneo, se usato come unico o sostanziale elemento per effettuare valutazioni affidabili ed accurate.

Il commento

«I dati analizzati in chiave storica – ha spiegato Daniela Percoco, responsabile Marketing e Research di Crif real estate services – ci dimostrano la complessità e l’articolazione del mercato immobiliare italiano. Per effettuare valutazioni immobiliari accurate ed affidabili sono, infatti, sempre più necessarie competenze tecniche specifiche che vanno comunque inserite e contestualizzate nell’ecosistema di riferimento cercando altresì di proiettare nel medio periodo l’evoluzione del valore del bene analizzato ed il rischio ad esso collegato. La crisi immobiliare da cui stiamo faticosamente riemergendo e l’enorme bagaglio di sofferenze che ha creato ci deve insegnare a valutare gli immobili approfonditamente ed in chiave anche forward looking, soprattutto quando si tratta, come è il caso degli immobili d’impresa, di asset complessi e di elevato valore unitario».

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