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Uffici «flessibili», le regine di Europa sono Londra, Parigi, Stoccolma e Dublino

di Evelina Marchesini


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5' di lettura

Sono oltre 11 milioni i metri quadrati di spazi per il coworking e gli uffici flessibili nel mondo e Londra è la città più attiva in Europa con 1,1 milioni di metri quadrati. L’Italia è ancora indietro rispetto a queste cifre e lo stock di uffici flessibili rappresenta solo l’1,1% del totale a Milano e lo 0,4% a Roma, ma sta crescendo rapidamente.

A tracciare il ritratto del settore è Cushman & Wakefield, il cui team di ricerca Research & Insight Emea, per la prima volta, ha costruito un indice per i principali mercati in Europa. L’analisi iniziale ha considerato oltre 40 città ed il punteggio finale è il risultato di un’analisi di fattori economici ed immobiliari che sono alla base della domanda per spazi flessibili. I risultati sono contenuti nel report appena diffuso “European Coworking Hotspot Index”.

I risultati del report Cushman & Wakefield
La ricerca stima che oggi lo stock globale di spazi per coworking, serviced office e spazi uffici flessibili sia pari a 11 milioni di mq. Londra è la città più attiva con il maggiore stock di spazi flessibili (1,1 milioni mq) in Europa, pari al 4,6% dello stock uffici totale della città. Inoltre, Londra e New York insieme rappresentano il 22% dello stock globale di spazi flessibili. In Italia lo stock di uffici “flessibili” è ancora una piccola percentuale del totale: 1,1% a Milano e 0,4% a Roma, ma l'assorbimento è in rapida crescita in entrambe le città. La quota per questo tipo di spazi sul totale dello stock è inferiore rispetto alle altre grandi città Europee ma l'assorbimento di spazi “flessibili” negli ultimi 2 anni è cresciuto esponenzialmente, passando dal rappresentare il 2% del take-up totale nel 2016 a circa il 10% del 2018 a Milano.

I mercati consolidati come Londra e Parigi sono in cima alla classifica, ma nella top 10 della graduatoria ci sono città come Stoccolma e Dublino che ugualmente hanno buone prospettive per l'evoluzione di spazi di coworking.
I fattori chiave alla base della crescita degli spazi flessibili e/o coworking sono strettamente legati alla crescita dell'economia digitale, all'attività imprenditoriale e ai requisiti di flessibilità: l'indice realizzato da Cushman & Wakefield misura i fattori che possono favorire la domanda per spazi flessibili.

Cosa misura l’indice
I fattori analizzati per le 40 città ricoprono quattro aree: la dimensione del mercato, il contesto di business, le caratteristiche della popolazione, in termini di formazione accademica e settori di attività lavorativa e i catalizzatori per questo tipo di domanda. In base alla combinazione dei fattori analizzati nell'indice, è possibile stimare in quali città in Europa sia maggiore la propensione a passare da spazi tradizionali a spazi flessibili, e dove questo trend sia più probabile accada velocemente. Questo indice è uno strumento utile per supportare gli operatori nell'individuare in quali mercati sarà necessario adeguare più velocemente l'offerta di spazi flessibili.

LA TOP TEN DEL COWORKING IN EUROPA
LA TOP TEN DEL COWORKING IN EUROPA
LA TOP TEN DEL COWORKING IN EUROPA

«La crescita del coworking sta spingendo gli operatori e i proprietari immobiliari a ripensare il modo in cui progettare e adattare lo spazio ufficio tradizionale per meglio rispondere alla nuova domanda degli utilizzatori, più flessibile – commenta Lamberto Agostini, responsabile per Cushman & Wakefield in Italia e Sud Europa del team Project & Development Services –. Oggi incontriamo sempre più spesso aziende Corporate che, oltre alla sede tradizionale che continua a rappresentare l'Hq e l'immagine dell'azienda, cercano una parte di spazi flessibili che consenta loro di espandersi-contrarsi in modo snello e con il minor costo, in base al momento di mercato. E non solo cost saving: gli spazi in condivisione favoriscono la “contaminazione” con realtà e mondi diversi da cui nascono nuove idee necessarie alla crescita di qualsiasi tipo di business. Ecco perché riteniamo che nel futuro vedremo crescere la domanda per spazi misti anche da parte di aziende consolidate: un mix tra uffici tradizionali ed uffici flessibili».

L’esempio di Amsterdam e Berlino
Il report di Cushman si sofferma poi sulle singole città europee più interessanti per gli sviluppatori di uffici in smart working. «Amsterdam è un vero esempio di mercato degli uffici molto dinamico – spiega il report –. È la sede di un altissimo numero di start up, se le mettiamo in relazione con la sua dimensione. La sua cultura imprenditoriale incoraggia la collaborazione e attrae diverse piattaforme di lingua inglese». Amsterdam è al nono posto della top ten di Cushman, in rapida ascesa, con un punteggio di 114.

«Prendere un'idea e trasformarla in un business in grado di crescere è molto difficile senza un supporto – si legge nel report –. Gli imprenditori vanno a Berlino perché la città è in grado di fornire un ampio e comprovato network di acceleratori e risorse finanziarie a uno stadio davvero iniziale». La forza di Berlino sta proprio nella capacità di dare supporto alle idee fin dai primi passi. Nato come mercato low cost per il basso costo degli uffici, Berlino si è trasformata via via, dando origine alla città in cui tutti i nuovi creatori vogliono essere presenti. Nella classifica la città si piazza al 7° posto con un indice di 116.

Copenhagen, Dublino e Madrid
A Copenhagen la business innovation si manifesta in due grandi filoni. In primo luogo, l'Ict e le life sciences dominano il settore della ricerca e sviluppo; in secondo luogo, la città è un vero e proprio centro di innovazione creativa nei settori della moda, i film e il design. Il coworking ha un ruolo fondamentale nel supportare tutti questi settori e lavorare nei tech hubs, laboratori, centri di ricerca e parchi scientifici con soluzioni di smart working è la norma. Copenhagen è al quinto posto nella classifica di Cushman con un indice di 126.

«Il profilo di Dublino come centro di smart working è forte sotto tutti i profili – spiega il report – e lo spazio di crescita è ancora molto ampio». Fin dagli anni 90 Dublino è stato un centro molto importante per gli investimenti diretti stranieri e per la creazione di posti di lavoro. Molte corporation internazionali hanno spostato i propri quartier generali in città grazie agli incentivi fiscali, il che ha nutrito il background di lavoratori qualificati e start up, specialmente nel settore FinTech. Dublino è in quarta posizione con un indice di 132.

La Spagna è stata uno dei Paesi più veloci in termini di crescita del coworking e degli spazi flessibili. La grande crisi ha lasciato un altissimo tasso di disoccupazione e molte persone si sono trovate nella situazione di lavorare come freelance. Nella fase di crisi anche il mercato degli uffici ha sofferto molto, con alti tassi di disoccupazione. I due fattori uniti hanno creato le basi per una forte crescita dello smart working, crescita che continuerà in futuro. Madrid è in nona posizione, con un indice di 100.

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