Il Codice della crisi d’impresa

Un favore ai creditori a spese di chi compra la prima casa

di Niccolò Nisivoccia

(Romolo Tavani - stock.adobe.com)

3' di lettura

Il Codice della crisi d’impresa, nella sua versione su cui sta lavorando in queste settimane la Commissione nominata dal ministero, contiene una norma concernente le conseguenze del fallimento sui contratti preliminari di vendita immobiliare che, se non fosse la stessa relazione accompagnatoria a darne una spiegazione, potrebbe sembrare perfino il frutto di una svista.

La norma riguarda l’ipotesi in cui a fallire sia il promittente venditore e prevede che, nel caso di subingresso del curatore nel preliminare, il promissario acquirente conserva sì il diritto all’acquisto definitivo dell’immobile ma dovrà pagare di nuovo, almeno per la metà, gli acconti eventualmente già versati. E questo anche quando l’immobile consista nella sua prima casa. In più, la norma addossa al promissario acquirente l’onere di provare di aver già pagato eventuali acconti: con la conseguenza che, nel caso in cui gli acconti fossero stati pagati ma non ne venga fornita la prova, il promissario acquirente si troverebbe costretto a pagare di nuovo anche più della metà di quanto già pagato.

Loading...

La relazione che accompagna il Codice spiega che questa norma avrebbe lo «scopo di bilanciare l’esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell’interesse dei creditori», capitando spesso che «il curatore non abbia rinvenuto, nel patrimonio del debitore, risorse sufficienti al pagamento del creditore ipotecario». E da questo punto di vista, allora, la previsione dell’obbligo da parte del promissario acquirente di pagare di nuovo almeno la metà di quanto già pagato potrebbe essere intesa come una scelta salomonica, e cioè come una ripartizione a metà dei rischi derivanti dal fallimento.

Ma davvero questa scelta è in grado di bilanciare in modo equo gli interessi coinvolti? L’impressione che non lo sia è molto forte, se non altro quando l’immobile sia costituito dalla prima casa. Ecco: sotto questo aspetto, costringere a pagare due volte l’acquisto della propria prima casa appare semplicemente ingiusto, tanto più se pensiamo che la Costituzione tutela espressamente «l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione».

Si obietterà che il diritto dev’essere freddo e razionale e che non deve cedere a sentimentalismi. Ma in realtà, si potrebbe rispondere, è vero il contrario. In primo luogo le norme sono sempre il frutto di una visione del mondo: e non esiste una visione del mondo o un’idea che non siano personali e quindi calde, per definizione. Il diritto, come fa la Storia nella canzone di Francesco De Gregori, «entra dentro le stanze, le brucia»; e quindi anche il diritto, come la Storia, alla fine «dà torto e dà ragione». In secondo luogo il diritto è razionale, ma non scientifico, ed è per questo che, come ha scritto Umberto Galimberti, non può mai esimersi dall’entrare nell’arena delle opinioni: perché, per quanto razionali possano essere, le ragioni della legge rimangono comunque sempre opinabili. In terzo luogo, al diritto non potrebbe bastare neppure la sola razionalità tecnica. Ed è la grande lezione di Martha Nussbaum: il diritto – se vuole assumere piena consapevolezza della sua funzione, che non è tanto di rivestire di forme tecniche la realtà quanto di contribuire a costruire una rete di relazioni economiche, sociali e personali – ha bisogno anche di emozioni, passioni e sentimenti.

Insomma, la norma che impone al promissario acquirente di pagare due volte gli acconti sul prezzo della propria casa sembra ingiusta sotto più di un profilo. Ma oltre a questo sembra anche disallineata sia rispetto al passato da cui proviene sia rispetto alla logica complessiva del sistema, perché tutte le norme emanate nel corso degli ultimi anni sono state univoche nella direzione opposta: quella di tutelare quanto più possibile l’acquirente. E lo stesso Codice della crisi ha introdotto altrove, nel proprio corpo, altre norme che proteggono le ragioni del debitore a totale discapito dei creditori. Pensiamo in particolare all’esdebitazione dell’incapiente, che consente al debitore persona fisica di ottenere la liberazione dai propri debiti anche in assenza di contropartite da offrire ai creditori. Qui l’ottica non è più quella di bilanciare la tutela di interessi contrapposti, bensì quella di tutelare interessi sovraordinati e forse anche di accogliere un’istanza di carattere sociale. Ed è questa la possibile contraddizione: l’esistenza di norme eccezionali contro le crisi, da una parte, quando altre norme, da un’altra parte, di quelle medesime crisi potrebbero essere di per sé una fonte o una concausa.

Riproduzione riservata ©

loading...

Brand connect

Loading...

Newsletter

Notizie e approfondimenti sugli avvenimenti politici, economici e finanziari.

Iscriviti