Un quinto del Pil europeo arriva dagli immobili. Costruzioni in discesa, servizi in salita con 400 miliardi di fatturato

Le attività principali nei servizi
La ripartizione del fatturato tra i diversi servizi riflette in modo abbastanza lineare le proporzioni nel numero di addetti, secondo Scenari Immobiliari. Property e Facility management realizzano insieme circa la metà del fatturato dei servizi immobiliari, confermando una maggiore omogeneità tra i diversi Paesi. L’asset management genera circa il 23% del fatturato dei servizi, con una presenza più organizzata in Francia e nel Regno Unito. Il project management risulta più strutturato nel Regno Unito e in Germania, dove sono presenti società più grandi ed è più diffuso l'uso di sistemi tecnologici più avanzati.

In Italia è molto forte invece l'attività di intermediazione immobiliare, con la quota di fatturato del settore agency pari al 18%, inferiore solo alla Spagna, dove il peso dei servizi di intermediazione è pari circa a un quarto del totale dei servizi. Tale quota è minore negli altri Paesi, compresa tra il 6% della Germania e il 14%. Advisory e Valuation, infine, sono i settori che evidenziano il gap più ampio tra i Paesi considerati, sia in termini di dimensioni che di professionalizzazione delle società.

Le costruzioni in calo
A fronte di un peso medio del 18,4% del settore immobiliare nel suo complesso sul Pil in Europa, le costruzioni continuano a contrarsi e contribuiscono per circa il 5% al Pil dei Paesi considerati da Scenari Immobiliari. Resta però importante l'impatto sotto il profilo occupazionale, visto che le imprese nei cinque Paesi sono oltre due milioni e danno lavoro a 7,8 milioni di persone, pari al 5,9% della forza lavoro complessiva. La dimensione media delle imprese è di 3,9 addetti, con l'Italia a quota 2,6 addetti per ogni impresa di costruzione.

L’asset management
Tra i servizi immobiliari, oltre al property e facility management, l’asset management è particolarmente significativo, ma soprattutto in continua crescita. Come evidenziato da Scenari Immobiliari, alla fine del 2017 il settore dell’asset management immobiliare a livello globale ha segnato un nuovo record di crescita sia in termini di valore degli asset gestiti, sia in termini di performance generate dalla gestione degli stessi e il quadro positivo si è confermato anche nel 2018. Nel 2017, l’asset under management aggregato dei primi 100 gestori mondiali è aumentato del 12%, per un totale di quasi tremila miliardi di euro. Per dare ancora di più l'idea di quanto sia cresciuto il comparto, si pensi che il totale degli asset in gestione a livello globale dieci anni fa era, in termini di valore, inferiore di circa il 50% (1.450 miliardi di euro). La media degli Aum fra tutti i gestori è aumentata del 22%, rispetto al 2016, passando da 13,3 miliardi di euro a 16,2 miliardi a fine 2017.

Nella classifica mondiale, Blackstone ha incrementato il suo valore di Aum con più di 161 miliardi di euro, a fronte dei 157 del 2016, seguita da Brookfield Asset Management e PGIM, con 140 miliardi e 119 miliardi di Aum, rispettivamente. Il 47% dei gestori ha base in Nord America, mentre l'Europa cresce e arriva a rappresentare quasi il 37% del totale. Asia e Australasia insieme rappresentano poco più dell'11% del totale degli Aum nell mondo, meno dell'1% riguarda invece l'America Latina e il Medio Oriente. Focalizzandoci sull'Europa, la prima società di gestione si conferma svizzera, con Swiss Life Asset Managers che a fine 2017 deteneva un portafoglio di Aum di oltre 69,1 miliardi di euro (circa il 3% in più rispetto al 2016), seguita dal colosso francese Axa con oltre 66,3 miliardi, vale a dire circa il 7% in più rispetto a fine 2016.

In Italia i primi tre gestori sono Generali Re, con 10 miliardi di Aum, Dea Capital Re, con 9,5 miliardi e Investire Sgr, con 7,5 miliardi. Si tratta di dimensioni ancora molto limitate rispetto a quanto accade nei mercati più evoluti e di un mercato ancora molto frammentato, se si escludono le prime cinque società. Con un'aggravante: la guerra al ribasso delle fees di gestione per accapparrarsi i mandati non gioca a favore di un miglioramento del settore per quanto riguarda l'Italia, con una forte minaccia di effetto-boomerang.

Property management
In Italia è in atto un processo di aggregazione tra società di servizi, come evidenzia l'acquisizione, avvenuta nel 2017, da parte di Ipi Servizi delle società ArcoTecnica, ArcoEngineering e Groma, che ha portato alla costituzione del nuovo raggruppamento Agire. Altra importante aggregazione avvenuta nel 2017 è quella tra il Gruppo Yard e Innovation Real Estate. La società leader in Italia è Bnp Paribas, con un fatturato di 16,7 miliardi e 49 dipendenti; segue Cbre con 15,3 miliardi e 139 dipendenti; poi Agire, con 12 miliardi e 84 dipendenti. Guardando al patrimonio gestito in prima posizione svetta però Prelios Integra con 7,8 miliardi di asset, seguita da Bnp Paribas con 6,6 miliardi e Revalo con 6,389 miliardi.