NOVITÀ LEGISLATIVE

Una «patente» di conformità per snellire le compravendite al riparo da abusi

Il nuovo “Certificato dello stato legittimo degli immobili” – introdotto dal decreto Semplificazioni appena convertito in legge – mira ad accelerare le operazioni immobiliari e a ridurre gli oneri in caso di difformità lievi rispetto al titolo edilizio originale

di Domenico Segreti*

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Il nuovo “Certificato dello stato legittimo degli immobili” – introdotto dal decreto Semplificazioni appena convertito in legge – mira ad accelerare le operazioni immobiliari e a ridurre gli oneri in caso di difformità lievi rispetto al titolo edilizio originale


3' di lettura

Accelerare e semplificare le procedure edilizie, riducendo i costi per cittadini e imprese. Rispondendo a questo obiettivo l’articolo 10 del decreto Semplificazioni (il Dl 76/2020, convertito con legge 120/2020), ha introdotto misure specifiche in materia edilizia e real estate per far fronte al brusco rallentamento del mercato immobiliare degli ultimi mesi.
In pratica, modificando il Dpr 380/2001 (cioè il Testo Unico in materia di edilizia, il cosiddetto Tued) punta a velocizzare le procedure edilizie, ridurre gli oneri e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio e a sviluppare processi di rigenerazione urbana.

Cosa cambia

Fra le misure messe in campo, assume rilievo innovativo l’introduzione del “certificato di stato legittimo dell'immobile”,ovvero un’apposita dichiarazione asseverata, rilasciata da un tecnico abilitato che attesta la presenza di difformità dell’immobile rispetto al titolo edilizio. Difformità che, tuttavia, ricadono nell’ambito delle «tolleranze costruttive», cioè quelle modifiche che non costituiscono violazioni edilizie.

Il concetto di «stato legittimo»

Il decreto Semplificazioni ha aggiunto il comma 1 bis all’art. 9-bis del Testo Unico in materia edilizia, prevedendo la definizione di «stato legittimo dell'immobile» e inquadrandola come lo stato «stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
In pratica, per gli immobili costruiti prima del 1967 lo stato legittimo è quello desumibile dai dati catastali di primo impianto o da ulteriori documenti con valenza probante.
Il nuovo comma 1-bis dell’art. 9-bis del Tued introduce, per la prima volta a livello legislativo un concetto – quello di “stato legittimo” – molto utilizzato nella prassi delle amministrazioni comunali e nel settore del real estate, ricevendo così una legittimazione normativa.

Le «tolleranze costruttive»

L’altra novità è l’introduzione – all’art. 10, comma 1, lettera p del decreto Semplificazioni – del concetto delle “tolleranze costruttive” (recepita nel nuovo art. 34-bis del Tued). Le tolleranze costruttive sono le difformità dei parametri edilizi (superficie coperta, cubatura ecc.) se contenute entro il limite del 2% di quanto previsto nel titolo edilizio.
Il comma 3 del nuovo art. 34-bis inoltre stabilisce che, laddove vi siano tolleranze costruttive, lo stato legittimo dell’immobile può essere attestato da un tecnico abilitato e tale attestazione può essere allegata agli atti notarili che trasferiscono la proprietà o costituiscono altri diritti reali.
Tali norme risolvono l’annoso tema della legittimità e di conseguenza della commerciabilità degli immobili, con lievi difformità rispetto al titolo edilizio, posto che oggi è stato chiarito quali sono le tolleranze ammesse.

Nessun obbligo: senza, non scatta la nullità dell’atto

Per quanto non si tratti di un obbligo di allegazione – ma di una mera possibilità – dato che l’assenza di allegazione non prevede la nullità dell’atto di trasferimento del diritto reale, è indubbia la portata innovativa del “certificato di stato legittimo”, il quale certamente semplificherà le operazioni di compravendita immobiliare in tutti i casi in cui vi siano dei dubbi circa la regolarità edilizia dell’immobile e fornirà anche ulteriori garanzie alla parte acquirente.
Il “certificato di stato legittimo” è stato così investito dal Legislatore di una valenza pubblicistica, costituendo di fatto una sorta di “patente” di conformità dell’immobile; a fronte di tale connotato è prevista una responsabilità penale, ai sensi del Dpr 445/2000, in caso di dichiarazioni false e mendaci da parte del suo redattore.

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