il termine di 30 giorni non è perentorio

Bonus affitti, cessione possibile solo se il contratto è registrato

Il contratto si può sanare se si procede alla registrazione, anche tardivamente rispetto al termine dei 30 giorni

di Mario Cerofolini e Lorenzo Pegorin

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(peshkova - stock.adobe.com)

Il contratto si può sanare se si procede alla registrazione, anche tardivamente rispetto al termine dei 30 giorni


2' di lettura

Cessione del credito affitti possibile solo in presenza di un contratto registrato. È quanto si desume dall’analisi dei “requisiti tecnici” previsti dal provvedimento 250739/2020 dello scorso 1° luglio che detta le regole per la cessione del credito d’imposta botteghe e negozi di cui all’articolo 65 Dl 18/2020 (“cura Italia”) e del credito d’imposta per locazioni di immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda di cui all’articolo 28 Dl Rilancio, il 34/2020.

La procedura messa a punto dalle Entrate ha una sua logica, per i contratti di locazione e di affitto d’azienda (nei quali vi sia almeno un immobile ad uso non abitativo) ai fini di un corretto monitoraggio del credito. Per essi (se di durata superiore a 30 giorni) la registrazione è, infatti, un obbligo la cui mancanza genera, per effetto dell’articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, la nullità del contratto. Questo però non è così scontato per gli altri accordi ammessi dalla normativa al beneficio del credito, in particolare per i contratti di servizi a prestazioni complesse.

Il caso dei contratti di coworking
Si pensi, ad esempio, ai contratti di coworking, espressamente richiamati nella circolare delle Entrate 14/E del 6 giugno scorso, molto utilizzati nel mondo professionale. Nel merito della questione, la risposta 318 del 25 luglio 2019 ha previsto (con riferimento all’articolo 5, comma 2, Dpr 131/1986), che «le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d’uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto».

In quella sede l’Agenzia delle entrate in relazione all’imposta di registro dovuta in seguito alla registrazione di un contratto di messa a disposizione di spazi attrezzati per la realizzazione di corsi professionali per il personale, ebbe modo di precisare che «l’accordo, mediante il quale un soggetto mette a disposizione degli spazi attrezzati fornendo ulteriori servizi al fine di agevolare l’attività formativa del soggetto occupante, non realizza un contratto di locazione immobiliare, bensì, un diverso contratto contenente unicamente disposizioni soggette ad Iva, redatto nella forma della scrittura privata non autenticata».

La registrazione del contratto entro 30 giorni dalla data di stipula
La registrazione del contratto di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore; tuttavia la Cassazione (n. 34156/2019) ha chiarito che questo termine non deve considerarsi perentorio. Viene così ribadito il principio per cui si può sanare il contratto con efficacia ex tunc se si provvede alla registrazione dello stesso, anche se tardivamente rispetto al termine dei 30 giorni. Tanto detto, in relazione ai contratti di servizi a prestazioni complesse, si ritiene del tutto ammissibile la possibilità (che diventa una necessità per poter gestire la cessione del credito d’imposta) di procedere, solo ora, alla registrazione del relativo contratto.

Un’ultima considerazione va fatta in relazione alla necessità che le parti redigano un documento scritto nel quale andranno a formalizzare l’intesa raggiunta sulla cessione del credito e le altre informazioni necessarie per la gestione dell’accordo. La forma dell’accordo in assenza di indicazioni precise riscontrabili nella legge e/o nel provvedimento delle Entrate può essere considerata libera. Sono dunque ammissibili: apposito contratto, scambio di corrispondenza e qualsiasi altro documento che possa attestare l’avvenuta cessione.

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