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Condominio, le liti finiscono in tribunale: spese contestate, parcheggio selvaggio e rumori

Tre casi concreti ci aiutano a capire come evitare i conflitti

di Annarita D'Ambrosio

I conflitti in condominio

3' di lettura

Li chiamano corsi di de-escalation e negli ultimi tempi è tutto un gran proliferare. Conseguenza dell'aggressività imperante che le restrizioni Covid ci hanno lasciato addosso, sostiene non a torto qualcuno. La de-escalation è una delle tecniche che permettono di affrontare una emergenza conflittuale con l'interlocutore creando un contesto idoneo al dialogo e alla risoluzione. Nei condomìni italiani, dove dai primi mesi del diffondersi della pandemia si è persa la voglia di cantare, la de-escalation sarebbe salutare. Lo dimostrano le tante liti che approdano in Tribunale e finiscono in Cassazione per motivi futili soprattutto.

Le spese per il distacco dal riscaldamento comune

L'abuso dell'utilizzo del bene comune, i rumori, gli odori molesti, le infiltrazioni restano i temi principe in un momento economico in cui le spese e la loro sostenibilità sono in molti casi il vero problema. E qui entriamo in tema costi energetici. Sono in aumento le richieste di distacco dall'impianto centralizzato condominiale e molte originano liti. L'articolo 1118 ultimo comma del Codice civile stabilisce che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

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Non è necessario un consenso assembleare ma il condomino è tenuto a dimostrare all'assemblea che il distacco sia legittimo, mediante la produzione di una perizia. Lo precisa la sentenza del Tribunale di Roma 17980/2022 del 4 dicembre 2022 (pubblicata il 6 dicembre) che ha condannato un condomino distaccatosi dall'impianto termico centralizzato a provvedere a sue spese al riallaccio, consentendo all'impresa incaricata dal condominio di installare nuovamente le termovalvole e i contabilizzatori nel suo appartamento.

L’auto parcheggiata per dispetto

Quanto all'uso dei beni comuni c’è anche il parcheggio tra gli argomenti sensibili, lì dove il condominio disponga di aree predisposte alla sosta. Quante volte ci ha infastidito quel condomino che sistematicamente ostruisce una delle vie d'accesso? Chiamare il carro attrezzi spesso è l'unica soluzione, ma chi paga? Il regolamento condominiale non può prevedere la rimozione dei veicoli, di condòmini o di terzi, parcheggiati in modo non corretto, a spese del trasgressore a titolo di sanzione, per contrasto con l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (Cassazione, sezione seconda, 820/2014).

La giurisprudenza di legittimità ha ritenuto lecita la rimozione di veicoli o ciclomotori parcheggiati su aree condominiali anche in violazione di norme del regolamento di condomini. Non si configura il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni in virtù del principio dell’autotutela possessoria (Cassazione, 196/2007). Ma le spese per la rimozione e la custodia altrove del veicolo - tutt’altro che trascurabili - devono essere anticipate dal soggetto che ha chiesto la rimozione, il quale potrà poi rivalersi sul trasgressore solo agendo in giudizio per il risarcimento dei danni e rischiando, in ogni caso, di dover affrontare un processo penale per esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

I rumori del locale sotto le nostre finestre

Casistica non esaustiva di fatti origine di liti condominiali che non può prescindere infine dai rumori molesti provocati dalla movida. La responsabilità non solo del gestore del locale, ma anche dell'amministrazione comunale è confermata da più di una pronuncia. L'ultima in ordine di tempo arriva dalla Corte d'appello di Milano, sentenza 72/2023, pubblicata il 12 gennaio 2023. Condanna sia inibitoria che risarcitoria per l'amministrazione comunale ed i gestori del locale rumoroso che secondo la relazione del Ctu e i numerosi rilievi fonometrici di Arpa, provocava le immissioni acustiche negli ambienti interni dell'abitazione di una famiglia particolarmente gravose nelle stanze che si affacciano su piazza.

In materia di immissioni, ricordano i giudici, il superamento dei limiti di rumore stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che disciplinano le attività produttive è, senz'altro, illecito, in quanto, se le emissioni acustiche superano la soglia di accettabilità pregiudicando la quiete pubblica, a maggior ragione se si risolvano in immissioni nell'ambito della proprietà del vicino devono, per ciò solo, considerarsi intollerabili, ex articolo 844 Codice civile e, pertanto, illecite anche sotto il profilo civilistico. Alla famiglia lesa sono stati liquidati 50mila euro, anche in assenza di un danno biologico documentato.


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