Osservatorio sull'edilizia - Presentazione

La qualità dei contenuti de Il Sole 24 ORE insieme all’esperienza di BigMat - il più grande Gruppo europeo di Punti Vendita di materiali per costruire e ristrutturare - sono gli ingredienti fondamentali che hanno portato alla realizzazione dell’"Osservatorio sull’edilizia” che oggi siamo lieti di proporle. Uno strumento periodico di aggiornamento e informazione con una selezione di notizie ed approfondimenti del Gruppo 24 ORE dedicati al mondo dell’edilizia, con particolare attenzione agli aspetti normativi e agli aggiornamenti utili per lo svolgimento della sua professione.

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La lesione del decoro architettonico è risarcibile a prescindere dal regolamento

La vicenda giudiziaria, risolta dal Tribunale di Milano (sentenza n. 1615/2017 , pubblicata il 9 febbraio 2017 ) con giudice Marco Manunta, tra origine dalla richiesta di rimessione in pristino dello status quo ante conseguente a lavori di ristrutturazione eseguiti da una condomina proprietaria di un appartamento con terrazzo all'ultimo piano di un edificio.
In particolar modo, veniva lamentata la modifica delle parti esterne del condominio in violazione delle norme regolamentari ed in completa difformità da quanto precedentemente autorizzato da un' apposita assemblea e contestualmente si richiedeva il risarcimento del danno subito dagli altri condomini.
Per la convenuta, viceversa, non c'era stata alcuna modifica comportante l'alterazione delle parti esterne della propria proprietà ed in ogni caso vi era l'assoluta mancanza di lesione del decoro architettonico dell'edificio oltre al fatto che non ci fosse prova della natura contrattuale del Regolamento del condominio coinvolto.
In fase di trattazione, inoltre, la convenuta documentava l'esistenza, attraverso due delibere assembleari intervenute nelle more del giudizio, dell'approvazione a maggioranza qualificata di una proposta transattiva dalla stessa proposta con la conseguente intervenuta cessazione della materia del contendere.
Il Giudice rilevava che la transazione mancava proprio della sottoscrizione degli attori ritenuti, quindi, secondo quanto stabilito dalla Sentenza della Cassazione n. 2158/1998, portatori dell'interesse ad agire e quindi della prosecuzione del giudizio fino alla sua naturale statuizione.
Si rendeva quindi necessaria la nomina di un consulente tecnico d'ufficio per la verifica dell'effettiva violazione delle regole e si verificava, nel contempo, che era pendente presso il Comune una pratica edilizia protocollata come “Permesso di costruire in sanatoria” in relazione all'appartamento della convenuta che, insieme all'esistenza della richiesta di convocazione di un'assemblea per ottenere il benestare sui lavori stessi, configuravano chiari indici dell'importanza e dell'invasività degli interventi programmati.
La CTU dimostrava, infine, la radicale modifica dei serramenti, la realizzazione di due serre, l'ispessimento dei muri perimetrali con evidente modifica del carattere costruttivo del fabbricato nonché l'installazione d'impianti idraulici ed elettrodomestici sul terrazzo.
Il Regolamento condominiale, richiamato e prodotto da entrambe le parti, veniva certificato essere di natura contrattuale in quanto allegato e richiamato nei singoli atti di compravendita; circostanza che, come affermato anche, tra le altre, da Cassazione n. 8731/98 e Cassazione n. 16598/02: “lo rende idoneo a contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale”.
Peraltro, per le stesse decisioni, addirittura tali disposizioni possono essere ritenute valide e cogenti “quale che sia l'origine ed il procedimento di formazione del Regolamento e quindi anche quando non abbia natura contrattuale a mente dell'art 1138, primo comma, c.c.”.
Addirittura nella CTU espletata si evidenziavano della macroscopiche trasformazioni alla finestre diventate porte – finestre con notevole ampliamento assolutamente vietato dal Regolamento al pari della serra e della tettoia costruite attraverso modalità e tecniche ben oltre i limiti di quelle concesse dall'assemblea autorizzativa, essendo peraltro anche irrilevante la natura di proprietà privata del lastrico in relazione alle modifiche apportate in evidente contrasto con le norme regolamentari.
Da tutto quanto sopra, è conseguito il totale accoglimento della domanda sul ripristino dei luoghi oltre alla statuizione di un risarcimento per ciascun condomino in ragione della lesione procurata alle parti comuni ed all'aspetto estetico dell'edificio fino all'adempimento della rimessione dei luoghi nello status quo ante, oltre alla naturale rifusione delle spese legali sostenute.

Sopraelevazione, per il permesso edilizio non serve il consenso degli altri condòmini

La vicenda, che esprime un orientamenti di ampia liberalizzazione degli interventi di sopraelevazione, inizia quando un’amministrazione comunale emette una ordinanza con la quale viene negato a un privato, proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di un condominio, il permesso di costruire una struttura sopraelevata. Secondo il Comune, infatti, la domanda di variante alla concessione edilizia richiesta dal privato – che avrebbe consentito di sopraelevare – sarebbe stata carente «della liberatoria dei soggetti aventi diritto sulle parti oggetto di intervento in quanto l'intervento proposto si configura nella fattispecie dell'innovazione, così come definita dall'articolo 1120 del codice civile».
Il proprietario dell'appartamento, però, ricorre al Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa di Trento il quale, con sentenza datata 6 febbraio 2017, gli dà ragione.
In particolare il Giudice specificava come nel caso in oggetto non potesse trovare applicazione l'articolo 1120 del Codice Civile, bensì l'articolo 1127 che afferma «il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare».
In sostanza, quindi, deve considerarsi priva di rilievo la carenza dell'assenso alla costruzione da parte dei condomini dei piani sottostanti ai fini della concessione del permesso di costruire.
Aggiunge il Tribunale Amministrativo che il diritto di sopraelevare spetta per legge al proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano dello stabile e che «peraltro l'articolo 1120 cod. civ. trova unicamente applicazione alle innovazioni regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare».
Il diritto in oggetto spetta di diritto a chiunque sia proprietario dell'ultimo piano del palazzo (spetta a più persone in caso di comproprietà) e si manifesta tanto nella possibilità di edificare nuovi piani quanto in quella di trasformare le strutture esistenti con aumento sia di superfici che di volumetrie.
Per quanto riguarda i limiti a tale diritto, inoltre, il Tribunale specifica come questi siano previsti dal II e III comma dell'articolo 1127 del Codice Civile e che consistano nella conformità dei progetti alle normative in materia di edilizia, limitando la possibilità per gli altri condomini di opporsi a tali opere solo ai casi in cui vi siano ragioni di ordine architettonico o «di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti».
Pare quindi importante sottolineare come questa decisioni da un lato sottolinei e limiti a pochi casi le eccezioni degli altri condòmini in caso di sopraelevazione e dall'altro confini il diritto di muovere le eccezioni solo al termine dei lavori e non come condizione necessaria a priori per darvi inizio.

Settore delle costruzioni, il 2017 sarà l'anno della ripresa?

Dopo la paralisi del 2016, il 2017 sarà l'anno della ripresa per il settore delle costruzioni? In aumento gli investimenti in riqualificazione immobiliare e opere pubbliche.

Definirlo l’anno della possibile svolta, forse, è troppo. Ma, di sicuro, il 2017 potrebbe riservare finalmente qualche notizia positiva per il martoriato settore delle costruzioni. La ventata d’ottimismo arriva dall’Ance – l’associazione che rappresenta gli interessi e le istanze delle imprese operanti nel mondo dell’edilizia – che al ritorno dalle feste di Natale ha pubblicato il suo tradizionale dossier sulle aspettative per l’anno appena cominciato.

Un’analisi che prende le mosse – com’è inevitabile che sia – dai risultati maturati nel corso del 2016, che nel rapporto messo a punto dall’Ance viene definito “l’anno delle occasioni mancate”. E delle promesse tradite – verrebbe da aggiungere – visto che le previsioni della vigilia avevano disegnato uno scenario del tutto diverso, molto più positivo. Secondo le stime iniziali, infatti, nel 2016 gli investimenti in costruzioni avrebbero dovuto aumentare dell’1%, ma, alla fine, l’incremento si è fermato allo 0,3%. Inoltre tutti i principali indicatori sull’andamento economico del settore relativi allo scorso anno hanno fatto registrare il segno meno. Nei primi dieci mesi del 2016, ad esempio, la produzione è diminuita dello 0,2%. Una flessione comunque ridotta se la si paragona all’ennesima emorragia di posti lavoro di cui il mercato dell’edilizia è stato vittima anche l’anno scorso: i dati relativi ai primi tre trimestri parlano di un calo pari al 4,9%. In totale i posti di lavoro andati in fumo nel settore dal 2008 ad oggi sono oltre 600.000. Anche il credito ha continuato a rappresentare un problema: i flussi di finanziamento si sono ridotti del 4,3% nel comparto abitativo e del 14 nel non residenziale.

È questo il punto di partenza – evidentemente, nient’affatto entusiasmante – da cui prende il via l’osservatorio congiunturale dell’Ance. Il quale – nonostante queste premesse – arriva a ipotizzare un 2017 in miglioramento: se non un rilancio in piena regola, dovrebbe concretizzarsi quantomeno una mini-ripresa. La previsione, infatti, è di un aumento dello 0,8% degli investimenti in costruzioni: un dato che corregge al rialzo le previsioni fatte a luglio dello scorso anno, che per il 2017 indicavano una flessione dell’1,2%. Prima di entrare nel merito delle ragioni che hanno portato i costruttori a rivedere così radicalmente – nell’arco di qualche mese – le loro stime, è necessario però fare un passo indietro e segnalare come le previsioni di Ance siano, comunque, ben più prudenti di quelle fatte dal governo. Nell’aggiornamento al Def (Documento di economia e finanza) di fine settembre, infatti, l’Esecutivo ha previsto numeri molto più significativi: secondo Palazzo Chigi, gli investimenti in costruzioni aumenteranno nel 2017 del 2,9% e nel 2018 ancora di più, quasi del 4%. Una differenza non da poco – quella tra i calcoli dell’Ance e i calcoli del Governo – pari a più di due punti percentuali.

Ciò evidenziato, occorre tornare al quesito in parte già sollevato: perché l’associazione dei costruttori – nel giro di alcuni mesi – ha modificato così radicalmente le sue stime, passando dalla previsione di una riduzione degli investimenti pari all’1,2% a quella di una crescita di poco inferiore al punto percentuale? La risposta a questa domanda la fornisce direttamente il dossier, nel quale si afferma espressamente che al miglioramento delle prospettive ha contribuito in maniera fondamentale la legge di bilancio per il 2017 approvata dal Parlamento a dicembre. Un provvedimento assai gradito agli operatori del settore perché – si afferma testualmente nel rapporto – “dà grande attenzione all’edilizia con misure relative al rilancio degli investimenti infrastrutturali e al rafforzamento degli incentivi fiscali esistenti, in particolare per gli interventi di messa in sicurezza sismica (detrazione fino all’85%) e di efficientamento energetico. C’è poi un’altra novità ad incidere fortemente sulle aspettative degli imprenditori edili: si tratta dell’aumento delle risorse stanziate per le opere pubbliche disposto sempre con l’ultima legge di bilancio. Da questo punto di vista l’incremento rispetto all’anno scorso è notevole: +23,4%.

Il merito di questa significativa crescita – viene osservato nell’osservatorio congiunturale dell’Ance – è da ricercare nel cosiddetto programma Casa Italia e nelle risorse stanziate da Palazzo Chigi per la ricostruzione nelle zone drammaticamente colpite dai ripetuti terremoti del centro Italia. Sotto il primo profilo, bisogna sottolineare che si tratta di un fondo per gli investimenti e lo sviluppo infrastrutturale – istituito presso la presidenza del Consiglio dei Ministri – a favore del quale sono stati previsti € 47 miliardi per il periodo compreso tra il 2017 e il 2032, di cui 8,5 specificatamente destinati al triennio 2017-2019. Un fondo creato con l’apposito obiettivo di finanziare l’ammodernamento del sistema infrastrutturale e trasportistico del nostro Paese e, altresì, il compimento di interventi per la difesa del suolo e di messa in sicurezza dal rischio sismico.

Quanto alla ricostruzione, la somma messa sul piatto dal governo ammonta complessivamente a 6 miliardi di euro tra investimenti diretti, concessione del credito d’imposta e programmi cofinanziati dai fondi strutturali europei.

Nel complesso la corretta attuazione di tutte queste misure dovrebbe consentire di far crescere di 1,7 miliardi gli investimenti nel settore per il 2017. Nello specifico l’Ance prevede, innanzitutto, ulteriori passi in avanti sul fronte della riqualificazione del patrimonio abitativo che quest’anno è destinato ad aumentare dell’1,4%. Un incremento in linea con i risultati degli anni precedenti che fanno del recupero degli immobili – grazie anche ai bonus fiscali – il comparto oggi leader dell’intero mercato delle costruzioni con il 37% del totale degli investimenti nel settore.

Segno + anche per quanto riguardo gli investimenti in opere pubbliche che – stando all’indagine dell’associazione di rappresentanza dei costruttori – nel 2017 aumenteranno dell’1,9%. Pure in questo caso si tratta di un trend già in corso da qualche anno: tra il 2008 e il 2014 c’era stata, infatti, una riduzione costante e pesantissima, pari complessivamente al 48%. Poi la lenta risalita: nel 2015 gli investimenti in opere pubbliche sono aumentati dell’1,9%, nel 2016 del ben più contenuto 0,4% e quest’anno – si spera – ancora dell’1,9%.

Aumenti molto più ridotti si prevedono, invece, nel non residenziale privato che comprende uffici, negozi, centri commerciali e capannoni industriali. La crescita si dovrebbe attestare a un timido 0,3%, peggio di quanto accaduto nel 2016 quando il non residenziale è cresciuto dell’0,8%.

In negativo solo il settore delle nuove abitazioni per il quale si ipotizza un calo dell’1,4%. Da questo punto di vista è da sottolineare che questo dato – laddove fosse confermato – sarebbe comunque migliore rispetto a quelli registratisi in questi lunghi anni di crisi economica. Il crollo era stato del 12,4% nel 2013, del 14% nel 2014, del 6,8% nel 2015 e del 3,4% lo scorso anno.

Sempre a proposito di immobili, è da segnalare come dall’altra parte prosegua la ripresa del mercato delle compravendite: una tendenza già in atto dal 2014 dopo il minimo storico toccato nel 2013. I primi nove mesi del 2016 mostrano un aumento del 20,4% degli acquisti e delle cessioni rispetto all’anno precedente. Sulla base di queste indicazioni si calcola che il totale delle compravendite in tutto il 2016 sarà pari a 520.000 unità. E nel 2017 le transazioni aumenteranno ancora e arriveranno a toccare almeno quota 550.000.

Sismabonus, certificazione semplificata per agevolare il lavoro dei professionisti

Otto classi di rischio, con l'introduzione della "A+", sul modello della certificazione energetica. Un sistema fortemente semplificato, con una corsia rapida per gli interventi sugli edifici in muratura, per agevolare l'ingresso sul nuovo mercato di tutti i professionisti. La valutazione di due parametri: quello economico dei costi di ricostruzione in caso di danni da terremoto e quello della salvaguardia delle vite umane. E, in arrivo, una campagna di formazione per gli operatori, guidata dal ministero delle Infrastrutture.

Sono queste le novità chiave delle linee guida per la classificazione sismica degli edifici, che lunedì 20 febbraio l'assemblea plenaria del Consiglio superiore dei lavori pubblici, il massimo organo tecnico consultivo del Governo, ha approvato in via definitiva. Non è stato solo un passaggio tecnico: il documento, infatti, costituisce la base, insieme a un decreto del Mit e a un documento applicativo, del pacchetto che dovrà dare attuazione al sismabonus, il nuovo sconto fiscale disegnato dalla legge di Bilancio 2017, che consentirà di godere di detrazioni fino all'85%. Il provvedimento dovrebbe arrivare al traguardo entro la fine del mese (non serve la registrazione della Corte dei Conti, sarà immediatamente pubblicato) , rispettando le previsioni del ministro Graziano Delrio.

L'approvazione è arrivata alla fine di un lungo lavoro di limatura. «Rispetto al documento che era stato già elaborato – spiega il presidente del Consiglio superiore, Massimo Sessa – abbiamo introdotto importanti innovazioni che consentiranno di avere uno strumento più funzionale».
Il riferimento è, anzitutto, alla scelta di introdurre una specifica valutazione del criterio della salvaguardia delle vite umane, che si affianca alla valutazione basata su parametri economici, già presente nel primo documento.
L'altra innovazione forte è la grande semplificazione del sistema: le linee guida definitive sono un documento leggero, composto da dodici pagine, di pronto uso per tutti i professionisti.

Il meccanismo, comunque, resta nelle sue linee generali simile a quello anticipato nelle scorse settimane. Per accedere allo sconto servirà una valutazione della situazione dell'edificio e, poi, una volta effettuati gli interventi di messa in sicurezza, una diagnosi sui miglioramenti ottenuti. L'immobile potrà essere incasellato, prima e dopo, in otto classi di rischio sismico (due in più rispetto alla prima versione): dalla A+ alla G. Per avere il bonus, sarà necessario scalare almeno una classe. Per alcuni interventi minori, il cosiddetto "consolidamento locale", ci sarà una procedura semplificata. E' una scelta che va nella direzione indicata dal ministro Graziano Delrio: limitare al massimo la burocrazia per gli interventi di rammendo più piccoli. Seguendo la stessa filosofia, anche per gli edifici in muratura ci sarà una procedura semplificata. In pratica, in casi come quelli dei piccoli borghi del Centro Italia ci sarà una corsia preferenziale per gli interventi più semplici, come l'innesto di catene in acciaio.

Ora manca solo il provvedimento di attuazione del ministero delle Infrastrutture, in arrivo entro il prossimo 28 febbraio. Dovrà definire alcuni aspetti applicativi dello sconto, delimitando ad esempio quali spese potranno godere della detrazione. Dovrebbero rientrare nel perimetro del bonus le spese documentate per la diagnosi sismica, l'esecuzione degli interventi di messa in sicurezza e la valutazione della classe sismica post intervento. Anche chi non tocca i muri ma effettua solo la diagnosi avrà, con ogni probabilità, uno sconto, pari al 65 per cento. Per promuovere lo strumento, il Mit organizzerà una campagna di formazione degli operatori. Per verificare i primi risultati, a valle della fase di applicazione, il Consiglio superiore istituirà una commissione di monitoraggio.

Dossier Scia 2, come leggere la tabella A del decreto e sapere sempre quale iter utilizzare

Il decreto legislativo n. 222 del 25 novembre 2016 (in vigore dall'11 dicembre dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale 26 novembre 2016, n. 277), che completa la disciplina generale della Scia introdotta con il precedente d.lgs. 126/2016 e attua l'articolo 5 della legge 7 agosto 2015 n. 124 (la cd. riforma Madia), individua puntualmente tutte le attività private soggette ai diversi regimi amministrativi di comunicazione inizio lavori, segnalazione certificata di inizio attività e di silenzio assenso, nonché quelle per le quali è necessario il titolo espresso o altre autorizzazioni di settore.

La struttura generale del Dlgs
Il provvedimento si compone di sei articoli, ma la parte da protagonista è riservata all'allegata Tabella A, che riassume tutti i regimi amministrativi applicabili alle numerose attività individuate (che spaziano dalle attività commerciali e assimilabili, alle attività edili, alle pratiche ambientali di AIA, VIA e AUA), nonché indica l'eventuale concentrazione dei regimi amministrativi applicabile e i riferimenti normativi vigenti.
Se la Tabella - per lo svolgimento di determinate attività -indica la comunicazione, la stessa produrrà effetti con la presentazione all'Amministrazione competente o allo Sportello unico (corredata delle asseverazioni o certificazioni ove espressamente previste da disposizioni legislative o regolamentari), mentre in tutti i casi in cui per l'avvio, lo svolgimento o la cessazione dell'attività siano richieste altre comunicazioni o attestazioni, l'interessato potrà presentare un'unica comunicazione allo Sportello di cui all'articolo 19-bis della legge 241/1990.
Diversamente, per le attività assoggettate a Scia troverà applicazione il regime di cui all'articolo 19 della legge 241/1990 e, nei casi in cui la Tabella indichi il regime amministrativo della Scia cd. "unica", si applicherà quanto previsto dall'articolo 19-bis, comma 2, mentre nei casi di Scia cd. "condizionata" ad atti di assenso comunque denominati, si applicherà quanto previsto dall'articolo 19-bis, comma 3, della medesima 241/1990.
Nelle attività per le quali è prevista un'autorizzazione, sarà necessaria l'emissione di un provvedimento espresso da parte della PA competente, salva l'applicazione del silenzio-assenso di cui all'articolo 20 della legge 241/1990, ove espressamente indicato; mentre in tutti i casi in cui, per lo svolgimento dell'attività, risulti necessaria l'acquisizione di ulteriori atti di assenso comunque denominati, si dovrà ricorrere alla conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14 e seguenti della 241/1990.

Dal testo definitivo del provvedimento scompaiono la riscrittura dell'articolo 245 del d.lgs. 152/2006 e le modifiche in materia di commercio (previste nello schema originario, salva la precisazione applicativa sull'articolo 52 d.lgs. 42/2004 in merito all'esercizio del commercio in aree di valore culturale e nei locali storici tradizionali), mentre sono confermate le disposizioni di semplificazione dei regimi amministrativi in materia di pubblica sicurezza, con la soppressione della licenza per la costruzione di impianti provvisori elettrici per straordinarie illuminazioni pubbliche, in occasione di festività civili o religiose o in qualsiasi altra contingenza (ora sostituita dalla comunicazione al Comune corredata dalla certificazione dell'impianto ex dm 37/2008), nonché con la sostituzione della Scia, in luogo della storica autorizzazione del Tulps, per tutte le attività soggette al regio decreto 773/1931, specificamente individuate nella Tabella A del d.lgs. 222/2016.

Il decreto dispone inoltre, in via generale, che tutte le amministrazioni procedenti dovranno fornire gratuitamente la necessaria attività di consulenza funzionale all'istruttoria, in favore degli interessati in relazione alle attività elencate nella Tabella A, a fronte del pagamento dei soli diritti di segreteria previsti dalla legge.

Il provvedimento comunque non chiude la lunga sequenza di provvedimenti attuativi della riforma, dato che rinvia ad un ulteriore decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti (che avrebbe dovuto essere emanato entro il 9 febbraio 2017) di concerto con il Ministro per la semplificazione e la pubblica amministrazione, previa intesa con la Conferenza unificata, diretto all'adozione di un glossario unico, che dovrà riportare l'elenco delle principali opere edilizie, con l'individuazione della categoria di intervento a cui le stesse appartengono e del conseguente regime giuridico a cui sono sottoposte (conformemente all'individuazione già eseguita nella Tabella A).

Le novità per l'edilizia
Dal Testo unico edilizia (dpr 380/2001, modificato in molti punti dal Dlgs Scia 2) scompaiono la comunicazione di inizio lavori (Cil) per l'attività libera tout court e la Dia alternativa al permesso di costruire (trasformata nella Scia con inizio posticipato dei lavori), nonché il certificato di agibilità, sostituito da un'apposita segnalazione certificata di agibilità attestante la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici (o loro porzioni e unità immobiliari) e degli impianti in essi installati.
Anche il principio di residualità per l'individuazione del regime a cui assoggettare gli interventi edili non espressamente indicati muta radicalmente: si passa dalla residualità della Scia, a quella della comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), per cui gli interventi non riconducibili all'elencazione delle opere soggette a permesso di costruire o a segnalazione certificata, o tra quelle eseguibili in libera senza comunicazione, saranno realizzabili tramite comunicazione asseverata che, una volta integrata con la comunicazione di fine lavori, sarà valida anche per l'attribuzione della categoria e classe catastali (come già previsto dalla legge 164/2014).
Le procedure previste dal Tue dopo la cura Madia sono ridotte a cinque fattispecie e precisamente:
1) interventi eseguibili in attività edilizia libera senza alcun adempimento preliminare (art. 6 dpr 380/2001);
2) interventi in attività libera soggetti a preventiva comunicazione di inizio lavori asseverata (la Cila di cui al neo introdotto art. 6-bis che diventa anche la fattispecie residuale);
3) interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio lavori (Scia di cui al nuovo comma 1 art. 22);
interventi soggetti al permesso di costruire (art. 10);
4)-5) interventi eseguibili in Scia alternativa al permesso di costruire (di cui al nuovo comma 01 art. 23) e quelli per cui è possibile richiedere il rilascio del permesso di costruire in luogo della presentazione della Scia (comma 7 art. 22).

Per quanto attiene al neo introdotto istituto della segnalazione certificata di agibilità di cui al sostituito articolo 24 del Tue, resta l'obbligo di presentazione entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento edile soggetto alla procedura (cioè per tutte le nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati), nonché la sanzione edittale (da 77 a 464 euro) in caso di omessa presentazione della segnalazione (già prevista in caso di mancata presentazione dell'istanza di rilascio della certificazione).
Viene confermata la possibilità di certificare l'agibilità non solo su singoli edifici, ma anche loro porzioni, purché funzionalmente autonome, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni. Lo stesso nel caso di singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale

Il decreto prevede anche semplificazioni in materia di sicurezza delle costruzioni: il certificato di collaudo statico assorbirà ora il certificato di rispondenza dell'opera alle norme tecniche, mentre la dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori sostituisce il collaudo, per gli interventi di riparazione e gli interventi locali sulle costruzioni esistenti.

Istat, +0,1% prezzi abitazioni III trimestre 2016, -0,9% tendenziale

Nel terzo trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -0,8% nel trimestre precedente). La flessione tendenziale è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si accentua (-2,1%, da -1,1% del trimestre precedente), mentre si ridimensiona lievemente il calo dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,6%, da -0,7% del periodo precedente). Il calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni si manifesta contestualmente ad una crescita sostenuta del numero di immobili residenziali compravenduti (+17,4% rispetto al terzo trimestre del 2015 secondo i dati diffusi dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle entrate). Su base congiunturale - rende noto l'Istat - il lievissimo aumento dell'IPAB è dovuto alla stabilità dei prezzi delle abitazioni nuove e al contestuale incremento dello 0,1% di quelli delle abitazioni esistenti. In media, nei primi tre trimestri del 2016 i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, sintesi di un calo dei prezzi dell'1,2% per le abitazioni nuove e dello 0,9% per quelle esistenti. Il tasso di variazione acquisito dell'IPAB per il 2016 (la variazione media annua se nel quarto trimestre dell'anno i prezzi non variassero) rimane quindi negativo e pari -0,7% (era -1,2% nel trimestre precedente). Rispetto alla media del 2010, nel terzo trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,5% (-2,6% le abitazioni nuove, -19,4% le esistenti).

Il vincolo pertinenziale scatta anche a distanza

Tra l'immobile e la sua pertinenza non deve esserci necessariamente un collegamento materiale e strutturale. Al contrario, il “legame” tra il bene principale e la pertinenza è solo di natura economico-funzionale, quindi sussiste anche “a distanza”.
La Cassazione (Seconda sezione civile, sentenza 3991 depositata il 15 febbraio) torna a riposizionare, è il caso di dire, abitazioni, uffici, fabbriche e rispettivi garage, ripostigli, manufatti e simili.
La questione analizzata dai giudici riguardava il caso – molto frequente nella pratica – della vendita di un immobile e dell'intero cortile annesso, cortile sul quale però insisteva anche il gabbiotto dell'impianto di condizionamento della parte venditrice. Proprio per gestire l'impianto, la signora che aveva ceduto il fondo aveva continuato ad utilizzare il cortile, alternativamente a titolo di servitù o di usucapione, comportamento che il compratore ha cercato di far cessare per via giudiziaria. In primo grado il tribunale aveva riconosciuto alla signora l'usucapione abbreviata sul manufatto contenente l'impianto di climatizzazione, mentre l'Appello aveva riqualificato il manufatto appunto come pertinenza – nonostante fosse fisicamente “separata” dalla cosa principale.
La Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che nel codice civile non c'è alcuna specificazione del nesso di pertinenzialità, se non appunto che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa” (articolo 817), a prescindere dalla loro connessione materiale. E del resto la Cassazione già i anni lontani (2278/90, 974/82 e 2280/82) aveva fissato i principi dell'instrumenda fundi, che i giudici oggi indicano come “vero e proprio archetipo della categoria”.

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