Osservatorio sull'edilizia - Presentazione

La qualità dei contenuti de Il Sole 24 ORE insieme all’esperienza di BigMat - il più grande Gruppo europeo di Punti Vendita di materiali per costruire e ristrutturare - sono gli ingredienti fondamentali che hanno portato alla realizzazione dell’"Osservatorio sull’edilizia” che oggi siamo lieti di proporle. Uno strumento periodico di aggiornamento e informazione con una selezione di notizie ed approfondimenti del Gruppo 24 ORE dedicati al mondo dell’edilizia, con particolare attenzione agli aspetti normativi e agli aggiornamenti utili per lo svolgimento della sua professione.

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Bonus edilizi, il governo prepara il potenziamento nella legge di bilancio

Giorgio Santilli, Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"

Il “bonus casa” per i lavori edili sarà non solo confermato dalla prossima legge di bilancio, ma anche potenziato e allargato in varie direzioni. L'obiettivo di Palazzo Chigi, d'accordo con i ministri interessati, a partire da Graziano Delrio e Gian Luca Galletti, è rafforzare le finalità ambientali, energetiche e antisismiche dell'incentivo e al tempo stesso cominciare quella trasformazione del “bonus casa” in “bonus città” - quindi adatto ad agevolare anche forme di riqualificazione urbana - che da anni viene indicata come potenziale sviluppo dell'incentivo fiscale. Le modifiche dovrebbero riguardare tutti e tre i crediti di imposta esistenti: ristrutturazioni semplici al 50%, ecobonus per il risparmio energetico al 65%, sismabonus con punte di agevolazione all'85%.

Tra i primi passi in direzione “urbana” ci saranno l'estensione del bonus 50% agli interventi di verde urbano finanziati da privati, il potenziamento in chiave condominiale per favorire il rifacimento delle facciate dei palazzi (Gentiloni ben ricorda il successo dell'analoga operazione incassato dalla giunta Rutelli in occasione del Giubileo romano del 2000), l'allargamento dell'ecobonus e del sismabonus all'edilizia popolare che soprattutto nelle periferie delle grandi città rappresenta porzioni urbane consistenti, la possibilità anche per i capannoni delle imprese di sfruttare il sismabonus. Tutte opzioni sul tavolo e al vaglio del Mef, come al vaglio del Tesoro ci sono le norme che dovrebbero favorire la bancabilità e la cessione del credito di imposta, in modo da garantire, soprattutto nei condomini, una maggiore adesione alle agevolazioni, anche da parte di incapienti.

L'aggiornamento dei numeri sulle agevolazioni utilizzate dagli italiani, che arriva dalla nuova edizione del rapporto condotto dal Servizio studi della Camera con il Cresme e da un quaderno dedicato al tema dei bonus da Symbola, conferma che anche il 2017 si attesterà ai livelli massimi storici di investimenti incentivati: 28.030 milioni di lavori, sostanzialmente in linea con i due anni record, il 2014 (28.457 milioni) e il 2016 (28.243 milioni). I bonus lavori continuano a tirare, tanto è che lo studio Camera-Cresme ritiene possibile il raggiungimento dell'obiettivo dei 16 milioni di domande dal 1998 a oggi già entro la fine dell'anno dopo che è stato centrata la uova di 15 milioni (si veda Il Sole 24 Ore del 13 agosto scorso). Tutto questo mentre ancora non decolla il sismabonus che resta tuttavia una priorità del governo.

«Una modifica importante da fare - dice il presidente della commissione Ambiente della Camera, Ermete Realacci - è l'estensione del bonus antisismico anche alle spese necessarie per la certificazione statica ad opera di professionisti». Un passo che potrebbe sbloccare gli interventi e andare nella direzione del “fascicolo del fabbricato” ma partendo dall'agevolazione per usufruire delle consulenze professionali e non da nuovi obblighi per famiglie e imprese. Un ribaltamento che, secondo Realacci, potrebbe contribuire notevolmente a diffondere la cultura della prevenzione sismica necessaria al Paese e le informazioni sullo stato effettivo del patrimonio edilizio italiano.

Realacci, che si muove in coordinamento con i ministri competenti e negli ultimi anni ha compattato larghissime maggioranze intorno a risoluzioni che impegnavano il governo a potenziare i bonus, punta, oltre che al verde urbano e alla certificazione statica, su altre due battaglie storiche: l'allargamento dell'ecobonus allo smaltimento dell'amianto e l'inclusione degli edifici pubblici e dei capannoni delle imprese nel sismabonus. Domani è prevista l'audizione del ministro delle Infrastrutture Delrio che dovrebbe indicare le sue priorità più nel dettaglio.

Proprio Delrio, nel corso di un convegno organizzato ieri dall'Ance, ha annunciato altre limature: «Riprenderemo il tema della diagnosi degli edifici pubblici. Una ricognizione era stata affidata qualche anno fa alla Protezione civile ma si è fermata. Bisogna ripartire». Mentre, dal lato delle diagnosi, bisogna «arrivare alla detraibilità totale». Altre correzioni sono state chieste dal presidente dell’Ance, Giuliano Campana. Come la proroga fino al 2020 della detrazione del 50% dell'Iva dovuta sull'acquisto di abitazioni in classe energetica A o B. Sul fronte del sismabonus, invece, bisognerebbe allargare la detrazione sul prezzo di vendita per case antisismiche in zona 1: andrebbe estesa anche alle zone 2 e 3. Qualche intervento, poi, sarà necessario sul tema della cessione dei crediti. Lo ha detto Delrio, ma lo ha confermato anche il viceministro dell’Economia, Enrico Morando.

E c’è un altro tema da evidenziare: la differenza di utilizzo fra Nord e Sud. «È la conferma - dice ancora Realacci - di come nel centro-Nord il credito di imposta abbia dato un enorme contributo antievasione e di come invece al Sud, dove è più forte l'evasione totale, questo sfondamento non sia ancora avvenuto. È necessario lavorare per sfruttare questo potenziale enorme anche nel Mezzogiorno».

Bonus edilizi/2. In arrivo l'estensione ai grandi capannoni e la diagnosi sismica autonoma

Giuseppe Latour, Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"

Il tetto di spesa per il sismabonus dei capannoni cambierà pelle. Non sarà, cioè, più pari al limite unico dei 96mila euro ma dipenderà dalla dimensione del fabbricato produttivo.
È questa la novità più importante che il ministro delle Infrastrutture, Graziano Delrio ha annunciato ieri nel corso del convegno organizzato dall'Ance, per approfondire i temi legati agli sconti fiscali (si veda il nostro servizio che anticipava la novità).

E non è la sola: «Riprenderemo il tema della diagnosi degli edifici pubblici. Una ricognizione era stata affidata qualche anno fa alla Protezione civile ma si è fermata. Bisogna ripartire». Mentre, sempre sulla diagnosi - ha detto Delrio - bisogna «arrivare alla detraibilità totale, perché c'è evidentemente un interesse pubblico che siano effettuate le verifiche». Oggi infatti è detraibile la diagnosi sismica solo se abbinata anche all'intervento di migliotamento sismico, mentre se affido solo l'analisi statica a un ingegnere me la devo pagare tutta.

Sulle correzioni da attivare molti punti importanti sono stati sollevati dal presidente dell'Ance, Giuliano Campana che ha presentato al Governo un pacchetto di possibili emendamenti, da inserire nella manovra: «Chiediamo innanzitutto la proroga fino al 2020 della detrazione commisurata al 50% dell'Iva dovuta sull'acquisto di abitazioni in classe energetica A o B». Lo sconto, importantissimo per le imprese, è infatti in scadenza alla fine del 2017. Un suo rinnovo è molto probabile. Così come è probabile che arrivi il consueto allungamento dei tempi per l'attuale assetto del 50 e del 65%: difficile che si torni al vecchio 36%. I costruttori, per la verità, chiedono anche una messa a regime degli sconti, più complicata da attuare.

Sul fronte del sismabonus, invece, bisognerebbe allargare la detrazione del 75-85% sul prezzo di vendita per case antisismiche in zona 1: dalla zona 1 andrebbe estesa anche alle zone 2 e 3. L'allargamento a zone a medio rischio avrebbe il pregio di rendere la misura molto più diffusa su scala nazionale. C'è, però, una controindicazione evidente: il coinvolgimento di grandi bacini di investimento come Roma alzerebbe di parecchio le coperture necessarie.

Ancora, c'è la questione dei capannoni. Come è noto, il tetto per gli investimenti sugli edifici industriali è, al momento, identico a quello degli immobili residenziali: 96mila euro. Troppo poco per consentire la messa in sicurezza di fabbricati di grandi dimensioni. L'idea, allora, è di agganciare il limite ai metri quadri dell'edificio. Un punto sul quale Delrio si è detto favorevole: «I 96mila euro sono sicuramente insufficienti», ha detto il ministro. E una misura simile potrebbe arrivare anche per gli immobili residenziali di grandi dimensioni «commisurando la premialità alla superficie e ammettendo anche la possibilità di cumulo tra sismabonus ed ecobonus», ha chiesto Campana.

Qualche intervento, poi, sarà necessario sul tema della cessione dei crediti. Lo ha detto Delrio ma lo ha confermato anche il viceministro dell'Economia, Enrico Morando: perché le norme sui crediti di imposta siano efficaci è necessario un lavoro di limatura. Per Campana «occorre riconoscere la possibilità di utilizzo della cessione del credito anche per gli interventi su singole unità immobiliari e per edifici diversi da quelli condominiali, compresi quelli a destinazione produttiva». Un aiuto, in questa direzione, potrebbe arrivare dalle piattaforme per la cessione. Diverse sono già allo studio: Ance sta lanciando, proprio in questi giorni, un nuovo sistema preparato insieme a Deloitte.

Bonus edilizi/3. Fino al 31 dicembre con le regole attuali: le guide dell'Agenzia Entrate

Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"

Confermate le super-aliquote del 50 e 65%, debutto del sismabonus fino all'85%. Ecobonus maxi per i condomini e cessione del credito "a metà".

Scarica le guide dell'Agenzia delle Entrate per

- Bonus edilizia (compreso sismabonus)

- Ecobonus

Decoro architettonico, il giudice può valutare la situazione precedente

Marco Panzarella e Silvio Rezzonico, Estratto da "Quotidiano del Condominio"

Nel valutare la presunta lesione del decoro architettonico di un edificio, in seguito a un intervento eseguito da un singolo condomino, il giudice può tenere conto delle condizioni nelle quali versava lo stabile prima dell'intervento contestato. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza 8 maggio 2017, n. 11177) che, pur rigettando il ricorso di un condomino che aveva realizzato un'apertura sul tetto, non ha escluso come, in casi simili, possa “anche giungersi a ritenere che l'ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori”.
Nel caso specifico, il condomino ha eseguito un'apertura sul tetto per realizzare un terrazzino; un intervento al quale si è opposto il condominio, che ha giudicato l'opera lesiva per il decoro architettonico dello stabile. Giudizio condiviso prima dal Tribunale di Milano e successivamente dalla Corte d'appello. I giudici di secondo grado, in particolare, hanno chiarito che “anche in presenza di fabbricati di non particolare pregio costituiva un interesse del condominio, tutelabile giuridicamente, mantenere il decoro dello stabile”. Inoltre, l'apertura sul tetto stravolge “le linee estetiche dell'edificio” mentre l'occupazione del tetto comune, mediante la realizzazione di una terrazza ad uso privato costituisce “un'alterazione illegittima della parte comune dell'immobile in quanto impedisce agli altri condomini di poterla utilizzare per la sua originaria finalità”.
Il condomino presenta ricorso in Cassazione, sostenendo che nell'edificio vi fosse già una “mancanza di pregio”, in quanto in passato i sottotetti erano stati trasformati in abitazioni, con l'apertura di lucernari. Una serie di interventi che, secondo il ricorrente, hanno alterato definitivamente la “complessiva armonia” dell'edificio. E, di conseguenza, l'apertura sul tetto “non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori”.
Per la Suprema Corte “il giudice, trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l'edificio prima del contestato intervento, potendo anche giungersi a ritenere che l'ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori”.?Detto ciò, nel caso in esame, l'intervento sul tetto è stato valutato “un'opera che ha alterato significativamente la copertura dell'edificio, mediante la costruzione di una struttura che si impone con violenza sulle linee essenziali ed originarie del tetto del complesso condominiale, comunque visibile”. La decisione della Corte d'appello non deriva quindi da “un apprezzamento posto a tutela del gradevole ed ordinato sviluppo delle linee architettoniche, quale bene in sé, bensì diretto ad evitare che il patrimonio immobiliare dei singoli condomini abbia a patire deperimento”. Il terrazzino realizzato dal condomino, come osserva la Suprema Corte “si poneva come un corpo totalmente estraneo rispetto al resto dell'edificio, assegnando, ad un tempo, all'uso esclusivo del singolo condomino quella frazione di tetto mutata in terrazza”.?In definitiva la Cassazione, nonostante gli interventi precedenti abbiano alterato l'estetica del palazzo, ha riconosciuto all'edificio un apprezzabile attuale decoro architettonico e ha rigettato il ricorso del condomino, condannandolo a pagare le spese del giudizio di legittimità.

Materiali edili, nuove norme tecniche più severe su sicurezza e rumorosità

Antonio De Marco, Estratto da "Quotidiano del Condominio

Dal 9 agosto sanzioni più severe sull’uso di materiali edili non conformi alle norme Ue, con responsabilità anche per il direttore dei lavori e il collaudatore. Lo stabilisce il decreto legislativo 16.06.2017 n. 106 «Adeguamento della normativa nazionale alle disposizioni del regolamento UE n. 305/2011, che fissa condizioni armonizzate per la commercializzazione dei prodotti da costruzione e che abroga la Direttiva 89/106/CEE», in vigore dal 9 agosto 2017, che disciplina l'adeguamento della normativa nazionale alle disposizioni del Regolamento Ue 3025/2011. Questo Regolamento ( denominato CPR ), che abroga la Direttiva 89/106/CEE ( denominata CPD ), fissa condizioni armonizzate per la commercializzazione dei prodotti da costruzione, intesi come prodotti o kit fabbricati, immessi sul mercato per essere incorporati in modo permanente in opere di costruzione o in parti di esse e la cui prestazione incide sulle opere di costruzione rispetto ai requisiti di base delle opere stesse, riferiti a sicurezza, salute, durabilità, risparmio energetico, rapporti economici ed altri aspetti di tutela del pubblico interesse, come sotto specificati.

1. Resistenza meccanica e stabilità
Le opere di costruzione devono essere concepite e realizzate in modo che i carichi cui possono essere sottoposti durante la realizzazione e l'uso non provochino:
a)il crollo, totale o parziale, della costruzione;
b)gravi ed inammissibili deformazioni;
c)danni ad altre parti delle opere di costruzione, o a impianti principali o accessori, in seguito a una grave deformazione degli elementi < portanti >.
d)danni accidentali sproporzionati alla causa che li ha provocati.

2. Sicurezza in caso di incendio
Le opere di costruzione devono essere concepite e realizzate in modo che, in caso di incendio:
a)la capacità portante dell'edificio possa essere garantita per un tempo determinato;
b)la generazione e la propagazione del fuoco e del fumo al loro interno siano limitate;
c)la generazione e la propagazione del fuoco a opere di costruzione vicine sia limitata;
d)gli occupanti possano abbandonare le opere di costruzione o essere soccorsi in altro modo;
e)si tenga conto della sicurezza delle squadre di soccorso;

3. Igiene, salute e ambiente
Le opere di costruzione devono essere concepite e realizzate in modo da non rappresentare, durante il loro intero ciclo di vita, una minaccia per l'igiene o la salute e la sicurezza dei lavoratori e degli occupanti o dei vicini e da non esercitare un impatto eccesivo, per tutto il ciclo di vita, sulla qualità dell'ambiente o sul clima, durante la loro costruzione, uso e demolizione, in particolare a causa di uno dei seguenti eventi:
a)sviluppo d gas tossici;
b)emissione di sostanze pericolose, composti organici volatili ( VOC ), gas ad effetto serra o particolato pericoloso nell'aria interna o esterna;
c)emissione di radiazioni pericolose;
d)dispersione di sostanze pericolose nelle falde acquifere, nelle acque marine, nelle acqua di superficie o nel suolo;
e)dispersione di sostanze pericolose o di sostanze aventi un impatto negativo sull'acqua potabile;
f)scarico scorretto di acque reflue, emissione di gas di combustione o scorretta eliminazione di rifiuti solidi o liquidi;
g)umidità in parti o sulle superfici delle opere di costruzione;

4. Sicurezza e accessibilità nell'uso
Le opere di costruzione devono essere concepite e realizzate in modo che il loro funzionamento o uso non comporti rischi inaccettabili di incidenti o danni, come scivolamenti, cadute, collisioni, ustioni, folgorazioni, a seguito di esplosioni o furti. In particolare, le opere di costruzione devono essere progettate e realizzate tenendo conto dell'accessibilità e dell'utilizzo da parte di persone disabili.

5. Protezione contro il rumore
Le opere di costruzione devono essere concepite e realizzate in modo che il rumore cui sono sottoposti gli occupanti e le persone situate in prossimità si mantenga a livelli che non nuocciano allo loro salute e tali da consentire soddisfacenti condizioni di sonno, di riposo e di lavoro.

6. Risparmio energetico e ritenzione del calore
Le opere di costruzione e i relativi impianti di riscaldamento, raffreddamento, illuminazione e aerazione devono essere concepiti e realizzati in modo che il consumo di energia richiesto durante l'uso sia moderato, tenuto conto degli occupanti e delle condizioni climatiche del luogo. Le opere di costruzione devono, inoltre, essere efficienti sotto il profilo energetico e durante la loro costruzione e demolizione deve essere utilizzata quanta meno energia possibile.

7. Uso sostenibile delle risorse naturali
Le opere di costruzione devono essere concepite e realizzate in modo che l'uso delle risorse naturali sia sostenibile e garantisca in particolare quanto segue:
a)il riutilizzo o la riciclabilità delle opere di costruzione, dei loro materiali e delle loro parti dopo la demolizione;
b) la durabilità delle opere da costruzione;
c)l'uso, nelle opere di costruzione, di materie prime e secondarie ecologicamente compatibili.
Per eliminare gli ostacoli tecnici, la Direttiva 89/106/CEE prevedeva la definizione di norma armonizzata ed il rilascio di benestare tecnico europeo.
Il Regolamento 305/2011 prevede invece l'introduzione di specifiche tecniche armonizzate al fine di valutare la prestazione dei prodotti di costruzione, anche in relazione alle differenti caratteristiche di impiego ( tipo di opera, caratteristiche climatiche, geologiche, geografiche, ecc…)
Le disposizioni riguardano, in particolare, materiali e prodotti per uso strutturale intesi come materiali e prodotti che prioritariamente assicurano o contribuiscono alla sicurezza strutturale ovvero geotecnica delle opere stesse e che consentono ad un'opera ove questi sono incorporati permanentemente di soddisfare in maniera prioritaria il requisito di base delle opere n. 1 < Resistenza meccanica e stabilità > e materiali e prodotti per uso antincendio intesi come materiali e prodotti che prioritariamente assicurano o contribuiscono alla protezione passiva o attiva contro l'incendio, e che consentono ad un'opera ove questi sono incorporati permanentemente di soddisfare in maniera prioritaria il requisito di base delle opere n. 2 < Sicurezza in caso di incendio >.
La Dichiarazione di Prestazione DoP ( Declaration of Performance )
Quando un prodotto da costruzione rientra nell'ambito di applicazione di una norma armonizzata ( CEN – CENELEC – ETSI ) o è conforme a una valutazione tecnica europea rilasciata per il prodotto in questione, il fabbricante redige una dichiarazione di prestazione all'atto dell'immissione di tale prodotto sul mercato.
La dichiarazione di prestazione descrive la prestazione dei prodotti da costruzione, in relazione alle caratteristiche essenziali di tali prodotti, conformemente alle pertinenti specifiche tecniche armonizzate.
La dichiarazione contiene, in particolare, il numero di riferimento e la data di pubblicazione della norma armonizzata o della valutazione tecnica europea usata per la valutazione di ciascuna caratteristica essenziale.
Nel redigere la dichiarazione di prestazione, il fabbricante si assume la responsabilità della conformità del prodotto da costruzione a tale prestazione dichiarata. Salvo oggettive indicazioni contrarie, gli Stati membri presumono che la dichiarazione di prestazione redatta dal fabbricante sia precisa ed affidabile.
Ai fini dell'impiego dei prodotti da costruzione, il soggetto incaricato della sicurezza dell'esecuzione delle opere da costruzione è individuato nella figura del direttore lavori, ove designato ai sensi del D.P.R. 380/2001 e s. m. e i. , ovvero del professionista che certifica o assevera prestazioni di sicurezza antincendio.
Per i materiali e prodotti ad uso strutturale, l'impiego è soggetto alle norme tecniche individuate nell'art. 52 del D.P.R 380/2001 mentre per i materiali e prodotti ad uso antincendio l'impiego è soggetto alle specifiche regole tecniche ( vedasi Decreti emanati dal Ministero dell'Interno ).

La marcatura CE
Nel CPR la marcatura CE assume un significato diverso rispetto a quello previsto dalla CDP.
In base al Regolamento la marcatura CE attesta la conclusione di un iter armonizzato attraverso il quale si valuta, mediante procedure di prova o di calcolo e di controllo della produzione, e si dichiara la prestazione di un prodotto da costruzione: Dichiarazione di Prestazione DoP invece di Dichiarazione di Conformità DoC
Quindi la marcatura CE è conseguente e complementare alla dichiarazione di prestazione e deve coesistere come documento di identificazione del prodotto evidenziando tutte le caratteristiche essenziali e le relative dichiarazioni di corretta applicazione. La dichiarazione di prestazione deve accompagnare sempre il prodotto: senza tale dichiarazione non si può apporre la marcatura CE. I due documenti ( DoP + CE ) sono sempre obbligatori e in particolare la DoP costituisce anche documento accompagnatorio del DDT ( Documento di Trasporto ).

Sanzioni amministrative e penali
Il D.Lvo 16.06.2017 n. 106 «Adeguamento della normativa nazionale alle disposizioni del regolamento UE n. 305/2011, che fissa condizioni armonizzate per la commercializzazione dei prodotti da costruzione e che abroga la Direttiva 89/106/CEE», in vigore dal 9 agosto 2017, disciplina l'adeguamento della normativa nazionale alle disposizioni del Regolamento, mantiene ferme le disposizioni nazionali che stabiliscono regole tecniche inerenti la progettazione, l'esercizio ed il collaudo e la manutenzione delle opere da costruzione mentre fissa nuove condizioni per l'immissione sul mercato e per l'impiego dei prodotti di costruzione.

Violazione degli obblighi di Dichiarazione di Prestazione e marcatura CE da parte del fabbricante
Il fabbricante che viola l'obbligo di redigere la dichiarazione di prestazione, oppure non fornisce adeguate informazioni o non rispetta le prescrizioni è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 € a 24.000 €; salvo che il fatto costituisca reato più grave, quando si tratta di prodotti e materiali destinati a uso strutturale o a uso antincendio, il fabbricante che viola l'obbligo di redigere la dichiarazione o dichiarare la prestazione del prodotto conformemente alle norme tecniche, è punito con l'arresto fino a sei mesi e con l'ammenda da 10.000 e a 50.000 €

Violazione degli obblighi di impiego dei prodotti da costruzione da parte del progettista, del costruttore, del direttore lavori e del collaudatore
Il costruttore, il direttore dei lavori, il direttore dell'esecuzione o il collaudatore che, nell'ambito delle specifiche competenze, utilizzi prodotti che, pur rientranti nell'ambito di applicazione di una norma armonizzata e/o della valutazione tecnica europea, non sono dotati di dichiarazione di conformità, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 € a 24.000 € ; salvo che il fatto costituisca reato più grave, il medesimo è punito con l'arresto fino a sei mesi e con l'ammenda da 10.000 e a 50.000 € qualora vengano utilizzati prodotti e materiali destinati a uso strutturale o a uso antincendio.
Il progettista dell'opera che prescrive prodotti non conformi alla norma armonizzata o in violazione in materia di dichiarazione di prestazione e marcatura CE è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa da 2.000 e a 12.000 e; salvo che il fatto costituisca più grave reato, il medesimo fatto è punito con l'arresto sino a tre mesi e e con l'ammenda da 5.000 € a 25.000 € qualora la prescrizione riguardi prodotti e materiali destinati a uso strutturale o a uso antincendio.

Violazione degli obblighi degli operatori economici
L'operatore economico che non ottempera ai provvedimenti di ritiro, sospensione o richiamo impartiti dalle Autorità di vigilanza ( attraverso ispezioni, analisi, prove, misurazioni, verifiche e controlli ) sul mercato e nei cantieri, è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa da 4.000 € a 24.000 € ; salvo che il fatto costituisca più grave reato, il medesimo fatto è punito con l'arresto sino a sei mesi e con l'ammenda da 10.000 € a 50.000 € qualora la prescrizione riguardi prodotti e materiali destinati a uso strutturale o a uso antincendio.

Violazione degli obblighi di certificazione
Chiunque, nell'esercizio delle attività svolte dall'organismo notificato o dal laboratorio ufficiale ( adibito alla effettuazione di prove sui materiali per il rilascio delle relative certificazioni ) nelle certificazioni e nei rapporti di prova, attesti fatti rilevanti non rispondenti al vero, è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa da 2.000 € a 12.000 € ; salvo che il fatto costituisca più grave reato, il medesimo fatto è punito con l'arresto sino a sei mesi e con l'ammenda da 5.000 € a 25.000 € qualora vengano utilizzati prodotti e materiali destinati a uso strutturale o a uso antincendio.

Il proprietario non può lamentarsi se gli impianti condominiali attraversano l'appartamento

Donato Palombella, Estratto da "Consulente Immobiliare"

Chi acquista l'appartamento con le relative servitù attive e passive non può lamentarsi delle condutture condominiali che corrono sotto i pavimenti o nelle murature, richiedendone la rimozione; la circostanza che gli impianti condominiali non siano visibili è un fatto del tutto irrilevante. La servitù costituita per destinazione del padre di famiglia non richiede che le opere siano necessariamente visibili da parte del proprietario del fondo servente.

La lite rasenta l'incredibile
È ovvio che il costruttore, in sede di realizzazione di un fabbricato, è, per forza di cose, obbligato ad attraversare con le “montanti” dei servizi (acqua, fogna, energia elettrica, impianto citofonico ecc.) la proprietà dei singoli futuri-acquirenti-condomini. Così, per raggiungere, per esempio, gli appartamenti posti al terzo piano, le montanti devono attraversare i locali a piano terra, il primo e il secondo piano, creando una serie di servitù incrociate tra il condominio e i singoli condòmini.

Nel caso in esame non tutto deve essere andato per il verso giusto; il proprietario dell'appartamento al quarto piano di un fabbricato, nel corso di alcuni lavori, scopre, nella zona sottostante il pavimento del proprio alloggio, una tubazione idrica condominiale, che, a quanto pare, attraversa la propria unità immobiliare per alimentare quella del vicino (con cui evidentemente non corre buon sangue).

Contestando l'esistenza di una servitù, chiede al condominio di rimuoverla, ma quest'ultimo, per ovvi motivi, rifiuta di provvedervi e la questione si trasferisce nelle aule del tribunale.

Tribunale e Corte d'appello: la tubazione era preesistente
Il Tribunale accerta che la “tubazione incriminata” era preesistente all'acquisto dell'appartamento e rigetta la domanda.

Il proprietario insiste e propone appello ritenendo che la proprietà si presuma libera da pesi e limitazioni e che il condominio non abbia fornito la prova che la servitù fosse preesistente all'acquisto.

La Corte d'appello segue la via tracciata in primo grado e rigetta la domanda, sottolineando che la servitù ha origine contrattuale; sottolinea inoltre che l'atto di acquisto prevede «che l'immobile è stato acquistato "... sotto il vigore e l'osservanza di tutti i diritti, obblighi, oneri, servitù attive e passive, ... e in genere di tutte le norme e rapporti giuridici di natura reale e obbligatoria vigenti all'interno dello stabile di cui i locali venduti fanno parte, quali stabiliti, previsti, disciplinati o richiamati dal regolamento di condominio ..."».

Non occorre menzionare le condutture
A proposito del regolamento di condominio, la Corte territoriale rileva che esso, regolarmente trascritto in data anteriore all'acquisto, «prevede la comunione delle condutture dell'acqua potabile e delle relative installazioni e impianti, pur se comportanti una servitù passiva a carico dell'immobile».

La Corte sottolinea un ulteriore elemento.
Le condutture, per forza di cose, si trovano all'interno dei muri e sotto i pavimenti; per la costituzione e il riconoscimento della servitù, non è necessario indicarne l'esistenza, in quanto l'acquirente, accettando il regolamento di condominio, avrebbe implicitamente accettato lo stato di fatto esistente.

Nel condominio peraltro questo tipo di servitù si costituisce per destinazione del padre di famiglia quando l'originario e unico proprietario dell'edificio vende i singoli appartamenti.

La controversia approda in Cassazione
Il proprietario dell'appartamento non demorde e chiede giustizia alla Cassazione.

A suo dire, le condutture sarebbero state collocate a sua insaputa, durante una sua recente assenza: come questo sia potuto accadere rimane un fatto ignoto.

Le indicazioni fornite dal consulente tecnico d'ufficio, secondo il quale l'impianto sarebbe stato realizzato negli anni '50, sarebbero solo un’ipotesi priva di prove concrete.

Il regolamento di condominio poi non sarebbe idoneo a costituire una servitù in favore della proprietà esclusiva del vicino.

La destinazione del padre di famiglia
La cassazione esamina quello che, già a prima vista, sembra essere il punto critico della vicenda.

Per comprendere la criticità, occorre esaminare l'art. 1161 cod. civ., che dispone testualmente: «le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.».

La servitù quindi può benissimo essere costituita per destinazione del padre di famiglia, ma richiede che essa sia “apparente” ovvero che vi siano "opere visibili e permanenti" sul fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo.

Nel caso in esame invece, da un lato, si sostiene che la servitù è sorta per destinazione del padre di famiglia, nel momento in cui l'originario costruttore ha realizzato gli impianti, per altro verso, l'impianto non è “a vista”, per cui si tratterebbe di una servitù non apparente.

Allora sorge un problema: è possibile che la servitù non apparente possa essere costituita per destinazione del padre di famiglia?

Che cosa si intende per servitù "apparente"
Il problema di fondo quindi consiste nello stabilire quando le opere possano essere qualificate come “apparenti”. Secondo la Cassazione, non è detto che le opere debbano essere necessariamente visibili dal fondo servente.

È sufficiente che le opere «destinate all'esercizio della servitù siano visibili - anche se solo saltuariamente e occasionalmente (Cass., sent. n. 6522/1993) - da qualsivoglia altro punto d'osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica.».

L'apparenza quindi non richiede che l'opera sia a vista, né che il proprietario del fondo servente abbia, in concreto, conoscenza della sua esistenza, essendo sufficiente che essa sia suscettibile di essere vista. Secondo la Cassazione, «la tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell'appartamento che funge da fondo servente, costituisce senz'altro un'opera oggettivamente visibile (sia pure occasionalmente: come, in effetti, il ricorrente ha confermato ammettendo di avere accertato l'esistenza della tubatura in occasione di lavori svolti nel suo appartamento), anche solo in parte, dal proprietario dello stesso, che, di fatto, inequivocabilmente (come appunto è il caso di una tubazione che trasporta acqua), rivela, per struttura e consistenza, l'onere che grava sull'appartamento servente a vantaggio dell'altro.».
 

Immobiliare/1. Compravendite in aumento anche nel secondo trimestre 2017

Massimo Frontera, Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"

Ancora un trimestre positivo per gli scambi immobiliari, cresciuti - tra aprile e giugno - del 3,2% per quanto riguarda le case e in media del 6,8% per il non residenziale. È quanto emerge dal rapporto trimestrale sulle compravendite a cura dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Il mercato residenziale
I numeri più alti arrivano dalle maggiori città - soprattutto del Sud e del Nordest - anche se sono numeri appena superiori a quelli degli altri centri urbani. Infatti, anche i centri minori fanno segnare un tasso di incremento tendenziale quasi uguale a quello delle città capoluogo: +8,7% contro +8,6 per cento. Il primato dell'incremento di scambi spetta a una città del Mezzogiorno - Napoli - con un tasso del 13,6% (unica crescita a due cifre), seguita da un'altra città del Sud - Palermo - con +8,3%. Si tratta di incrementi significativi rispetto al +4,4% di media delle otto principali città italiane. Roma è appena sopra la media (+4,5%) e Milano un po' al di sotto (+4,1%). Molto male Bologna, con un calo del 4,3% (unico tasso negativo). Pressoché stabili Genova (+1,3%) e Firenze (+0,9%).
Il report delle Entrate fa notare che la superficie delle abitazioni compravendute nelle grandi città ha sfiorato i 2,5 milioni di mq, in aumento tendenziale del 3,5 per cento. La superficie media delle abitazioni compravendute si conferma più bassa a Milano e Torino, inferiore ai 90 metri quadrati, mentre il valore massimo, tra le grandi città, spetta a Palermo, circa 108 metri quadrati. Sempre guardando alla dimensione delle abitazioni compravendute, si nota che la maggior parte degli scambi nelle grandi città - pari a circa i due terzi del totale - ha riguardato case tra 50 e 115 metri quadrati. A Milano le abitazioni fino a 50mq hanno rappresentato il 18% del totale scambiato nel trimestre 2017.

Il mercato non residenziale
Le compravendite di edifici non residenziali - principalmente uffici, negozi e capannoni - è ha visto un incremento complessivo del 6,8% - dunque decisamente molto positivo - con una netta distinzione tra uffici (+4,6%), negozi (+6,8%), e spazi per l'industria (+4,9%). Nelle otto principali città c'è stato un sensibile risveglio del mercato degli uffici, con un incremento del 18%, significativamente più elevato della media nazionale. Il dinamismo maggiore c'è stato a Torino e Napoli mentre le uniche città con tassi negativi sono Roma e Firenze. Anche per i negozi le principali città sono andate meglio della media Italia: +10,7% contro il dato medio del 6,8%. L'incremento più elevato degli scambi c'è stato a Palermo e - ancora una volta - Torino, mentre decrementi si sono segnalati in tre città: Bologna, Firenze e - ancora una volta Roma.

Immobiliare/2. Il mercato (italiano ed europeo) riparte dalle città

Paolo Dezza, Estratto da "Quotidiano di Edilizia e Territorio"

Si torna a vivere in città. È questo il trend che ha preso piede nel mercato immobiliare italiano ed europeo nel corso degli ultimi anni. Ed è questa la fotografia tracciata dal team di Scenari Immobiliari in occasione del 25esimo Forum della società, che si tiene a Santa Margherita Ligure nelle giornate di domani e di sabato 16 settembre. Forum dedicato a Paola Gianasso, vicepresidente di Scenari Immobiliari scomparsa prematuramente alcuni mesi fa.

Un’occasione importante per delineare tendenze e prospettive del mercato immobiliare nel mondo e per raccontare come il real estate sia cambiato nel corso degli ultimi dieci anni, da quando la crisi immobiliare scatenata dal fallimento di Lehman Brothers negli Stati Uniti ha fortemente scosso il settore.

Il real estate nel mondo è oggi in grande ripresa, con velocità differenti però nelle diverse aree del mondo. L’Italia nel contesto globale è ancora una volta fanalino di coda, sebbene i numeri evidenzino compravendite in risalita e valori del metro quadrato che puntano verso la stabilità. Ma la mancanza di riforme strutturate, come è avvenuto nella vicina Spagna, rende più lento il recupero. Il mercato residenziale italiano ha chiuso il 2016 con compravendite oltre quota 528mila unità, secondo l’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate, e vede crescere le transazioni anche nei primi mesi del 2017 (+3,8% nel secondo trimestre in base agli ultimi dati diffusi ieri) .

«La ripresa – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - passa dalle città. Su 44 milioni di metri quadri oggetto di transazione in Italia nel 2017, poco meno della metà si colloca nei capoluoghi per un ammontare di 20 milioni di metri quadri di superficie. Il resto (circa 23 milioni di metri quadri) è stato scambiato nei comuni non capoluogo. Dieci anni fa, invece, era il 38% dei metri quadri totali compravenduti in Italia ad essere localizzato nelle città, mentre oltre il 60% era diffuso sul territorio extra urbano».

I piccoli centri e le zone periferiche soffrono ancora. Il mercato italiano, infatti, ha subito ingenti perdite in termini di volume nel decennio scorso, riportando un -35,1%, ma sono i capoluoghi ad aver sostenuto meglio la crisi appena passata, perdendo il 21% dei metri quadri, contro il resto d’Italia, che ha mostrato un calo del 43 per cento. Oltre il doppio della performance dei capoluoghi, che scendono da poco più di 25 milioni di metri quadri a 20,3 milioni nel 2017. Una tendenza che si è dunque completamente invertita rispetto a quando anni fa molti si spostavano a vivere in campagna o in aree più verdi e periferiche intorno alle grandi città.

Anche sul versante dei prezzi medi nominali (quindi al lordo dell’inflazione), in dieci anni nei capoluoghi c’è stato un calo del 13,2%, ancora una volta un risultato migliore rispetto alla media italiana del 14,8% in meno rispetto al settembre 2007.

Ma gli andamenti sono molto differenziati. Milano si conferma anche nel trend dei prezzi la città che meglio risponde alla ripresa. Complici l’Expo2015 e un clima di risveglio che vede la città al centro dei grandi investimenti internazionali, qui da diversi semestri le compravendite sono in crescita e le quotazioni da settembre 2007 a oggi sono rimaste stabili. Per alcune tipologie di oggetti diventa anche difficile ottenere sconti perché la domanda è più elevata dell’offerta, come nel caso dei bilocali nelle zone più ambite da chi cerca in affitto. Ed è questa una sezione del mercato che si presta agli affitti brevi, una risorsa in città. Ci sono zone come i Navigli o Brera dove affittare per qualche giorno o a settimana è diventato un business interessante.

Anche a Roma i prezzi in media sono rimasti fermi, ma già dal terzo posto della classifica stilata da Scenari si verificano le prime perdite di valori, dalle meno consistenti di Siena (-4,5%) e Firenze (-5,1%) a quelle più corpose di Modena, Trieste e Varese (tutte intorno al -10%). Tra le prime dieci città che hanno contenuto le perdite entro il 10% spiccano anche Bologna, Torino, Genova e Venezia. Le perdite di valore più rilevanti, oltre il 20%, si sono registrate a Frosinone, Caltanissetta, Brindisi e Benevento, fanalini di coda della classifica.

Quali sono dunque le previsioni per l’anno prossimo? «Il mercato tornerà a muoversi nei centri urbani - dice Breglia -. È questa la tendenza prevista per il 2018 in tutta Italia. Per fine 2017 i prezzi medi nominali dei capoluoghi italiani sono stimati in crescita dello 0,6%, contro la media italiana dello 0,3 per cento».

Per il 2017 la città che registrerà la variazione più alta sarà sempre Milano, con il 2,8% sul 2016, seguita rispettivamente da Genova (+2,5%) e Arezzo (+2,4%). E qualcuno già inizia a chiedersi se quelli che abbiamo davanti siano gli ultimi mesi utili per investire nel capoluogo lombardo a valori ancora interessanti. Le previsioni sono più contenute per Roma, situata alla 29esima posizione in classifica, dove i prezzi delle case saliranno a fine anno dell’1,7 per cento. Roma, tra l’altro, è tornata a essere una meta ricercata da una clientela straniera che sogna di avere un’abitazione di lusso in città. Più positive le previsioni per il 2018, anno in cui solo una decina di capoluoghi registrerà ancora cali dei prezzi. Si tratta di capoluoghi situati in Lazio (Viterbo, Rieti e Frosinone) e Abruzzo (Teramo) o al sud in Campania, Puglia, Sicilia e Calabria. Nel 2018 sarà ancora Milano la città a vedere incrementare maggiormente i valori (+4,7%), seguita da Lecco con un +4,3 per cento. Quasi a metà classifica Roma, con un rialzo del 3 per cento.

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